Fastighetsköp på Mallorca: Förloppet steg för steg

Ett fastighetsköp på Mallorca går till i tolv steg, från sökprofil till nyckelöverlämning, och kostar vid en befintlig fastighet för 750 000 euro enbart 65 000 euro i lagfartsskatt (ITP, 8,67 %). Vid 1 500 000 euro är det 150 000 euro (10,00 %). Notarie och fastighetsregister kostar tillsammans enligt den officiella Arancel vid en köpeskilling på 750 000 till 1 500 000 euro cirka 1 100 till 1 500 euro. Mellan Arras-avtal och notarietid avtalas i praktiken ofta upp till 90 dagar. Läget: oktober 2026.

Hur går ett fastighetsköp på Mallorca till steg för steg?

Tabellen visar de tolv stegen med inblandade, tidsåtgång och kostnader. Tidsåtgången är ett erfarenhetsvärde, så länge ingen lagstadgad frist anges. Kostnader för en köpeskilling på 750 000 euro (befintlig fastighet).

Steg	Vem	Tidsåtgång	Kostnader
1. Sökprofil	Köpare, mäklare	några dagar till 2 veckor	inga officiella kostnader
2. Budget och NIE	Köpare, advokat eller gestor, bank	NIE: dagar till flera veckor	NIE-avgift (Modelo 790, Código 012)
3. Förval	Köpare, mäklare	1 till 4 veckor	inga officiella kostnader
4. Visning	Köpare, mäklare	dagar till månader	Resekostnader
5. Förhandling	Köpare, mäklare	1 till 4 veckor	inga
6. Reservation	Köpare, säljare, mäklarfirma	några dagar till veckor	Belopp fritt avtalat
7. Due diligence	Advokat, arkitekt, skatterådgivare	1 till 3 veckor	Arvode fritt avtalat, Nota Simple 3,01 € Arancel
8. Arras-avtal	Köpare, säljare, advokat	1 till 2 veckor	Handpenning ofta cirka 10 % (del av priset)
9. Förbereda notarietiden	Notarie, advokat, bank	1 till 2 veckor	vid bolån: Tasación
10. Köp hos notarien	Notarie, köpare, säljare	en tid	Notarie cirka 694 € inkl. IVA (utan Folios, kopior)
11. Skatter och fastighetsregister	Gestor, notarie, Registrador	Skatt 1 månad, fastighetsregister 15 arbetsdagar	ITP 65 000 €, fastighetsregister cirka 394 € inkl. IVA
12. Överlämning	Köpare, säljare	på notariedagen eller avtalat	Leverantörer, försäkring, samfällighet

Vad händer i de tolv stegen mer exakt?

1. Fastställ sökprofil. Klargör om fastigheten ska vara semesterbostad, huvudbostad, kapitalplacering eller pensionärsbostad. Av det beror läge, finansiering, skatter och uthyrningsfrågor. Till profilen hör yta, utomhusyta, havsutsikt, parkeringsplats, byggnadens skick, energieffektivitet, samfällighetskostnader och tillträdestidpunkt. Vid lägenheter är det viktigt om samfälligheten är välskött och om större renoveringar förestår. Vid fincor och hus bör tillbyggnader, pool och uppfarter tidigt granskas med avseende på juridisk dokumentation. Tidsåtgång: några dagar till två veckor. Kostnader: inga officiella.
2. Klargör budget och NIE. Räkna utöver köpeskillingen med ITP eller IVA, notarie, fastighetsregister, advokat, översättningar, finansiering, renovering och reserver (budget, köparavgifter). NIE ansöker du om med blanketten EX-15 och avgiften Modelo 790, Código 012, tiderna är knappa, räkna med flera veckor. Vid finansiering skaffar du i förväg ett besked. Tasación tar enligt branschuppgifter en till tre veckor.
3. Gör ett förval. Granska objektsbeskrivningar kritiskt: Är boytan rimlig, finns aktuella foton, stämmer läge, byggår, samfällighetskostnader och Catastro-uppgifter, och skiljer beskrivningen mellan bebyggd yta, användbar yta, tomt och terrasser? Sök det juridiskt och ekonomiskt mest hållbara objektet, inte bara det vackraste. Begär vid lantliga objekt och objekt med uthyrningsperspektiv tidigt en förteckning över handlingar. Tidsåtgång: en till fyra veckor.
4. Visa. Var uppmärksam på fukt, tak, fönster, husteknik, vatten, el, avlopp, internet, uppfart, grannskap och buller. Vid lägenheter hör hiss, fasad, reserver och ordningsregler dit. Cédula de habitabilidad är enligt Consell de Mallorca relevant vid försäljning och uthyrning. Tidsåtgång: dagar till månader, beroende på sökningen.
5. Förhandla priset med fakta. Goda argument är jämförelsepriser, renoveringsbehov, saknade intyg, belastningar, skulder till samfälligheten och en ren tidsplan. Finansieringsbesked, NIE och bevis på eget kapital stärker din position, eftersom säljare hellre accepterar ett lägre men tillförlitligt genomförbart bud. Tidsåtgång: en till fyra veckor.
6. Reservera. Reservationen tar objektet en kort tid från marknaden tills advokat, skatterådgivare eller gestor har avslutat de första granskningarna. Reglera pris, belopp, frist, återbetalning, objektidentifiering och förbehållet om juridisk granskning (reservation och Arras). Betala aldrig kontant utan kvitto. Beloppet är inte lagstadgat.
7. Genomför due diligence. Granska fastighetsregistret (Nota Simple), Catastro (referens, läge, yta, valor de referencia), ägare, hypotek, servitut, boende- och nyttjanderätter, skulder till samfälligheten, IBI, energicertifikat, Cédula, hyresförhållanden och byggrätt (due diligence). Notarien granskar senare identitet, äganderätt, belastningar, Catastro-koppling och energicertifikat, men ersätter inte din egen granskning. På grund av reglerna mot penningtvätt kontrolleras medlens ursprung och de verkliga huvudmännen. Tidsåtgång: en till tre veckor. Kostnader: advokatarvode fritt avtalat, Nota Simple 3,01 euro Arancel per fastighet (RD 1427/1989).
8. Underteckna Arras-avtalet. Det privata avtalet är rättsligt bindande och reglerar pris, betalningsplan, frister, frihet från belastningar, kostnadsfördelning, inventarier och villkor fram till notarien. Arras-typen måste anges i avtalet: Notariatet nämner arras confirmatorias som den vanligaste formen. Bara vid arras penitenciales kan köparen frånträda mot att handpenningen går förlorad, säljaren mot återbetalning av det dubbla (art. 1454 Código Civil). Vanligt är en handpenning på cirka 10 % av priset.
9. Förbered notarietiden. Granska utkastet till Escritura, den aktuella Nota Simple, betalningsvägar, NIE, fullmakter (i förekommande fall apostillerade och översatta) och finansieringshandlingar samt inventarieförteckning. Den offentliga handlingen ger särskild rättssäkerhet. Vid ett bolån rådgör du före undertecknandet med notarien, lagen föreskriver för detta en frist på tio dagar (notarietid).
10. Köp hos notarien. Du undertecknar Escritura de Compraventa, betalar resterande pris och säljaren överlämnar besittning och nycklar. Belastningar avförs, löses eller övertas uttryckligen. Handlingen bör tydligt dokumentera betalningssätt, belastningsläge, Catastro-referens, energicertifikat, samfällighetskostnader, IBI och överlämning. Bestyrkandet är ännu inte det sista steget. Är säljaren inte bosatt i Spanien måste du hålla inne 3 % av priset och betala in dem via Modelo 211 inom en månad. Utan avvikande överenskommelse bär enligt Notariatet säljaren notarieavgifterna för handlingen och köparen kostnaderna för sin kopia, fördelningen bör stå i avtalet.
11. Betala skatter och skriv in i fastighetsregistret. ITP betalar du med Modelo 600 inom en månad från handlingen (ATIB). Inskrivningen i Registro de la Propiedad säkrar din äganderätt gentemot tredje part, Registrador har för detta 15 arbetsdagar från mottagandet. Kontrollera skattebeviset, avförandet av tidigare belastningar och inskrivningen.
12. Överlämning och efterarbete. Protokollför nycklar, mätarställningar, koder, garantier och inventarier. Ställ om el, vatten, internet, försäkring, kommunala avgifter och samfällighetskostnader. Granska din skattemässiga situation som bosatt eller icke-bosatt. Den som vill hyra ut turistiskt måste granska det separat: Äganderätt ensam grundar ingen uthyrningsrätt.

Vilka kostnader tillkommer vid köp av en befintlig fastighet?

Vid köp av en befintlig fastighet betalar du på Balearerna ITP enligt en skala: 8 % upp till 400 000 euro, 9 % upp till 600 000 euro, 10 % upp till 1 000 000 euro, 12 % upp till 2 000 000 euro och 13 % däröver (ATIB, läget oktober 2026). ATIB beräknar av detta en genomsnittssats på hela värdet. En reducerad sats på 4 % gäller bara upp till 270 151,20 euro och bara för den framtida huvudbostaden under snäva förutsättningar.

Post (befintlig fastighet)	750 000 €	1 500 000 €
ITP	65 000 € (8,67 %)	150 000 € (10,00 %)
Notarie enligt Arancel, inkl. 21 % IVA	cirka 694 €	cirka 953 €
Fastighetsregister enligt Arancel, inkl. 21 % IVA	cirka 394 €	cirka 566 €
Skatt och officiella avgifter	cirka 66 090 € (8,8 %)	cirka 151 520 € (10,1 %)

Beräkningen för 750 000 euro: 8 % på 400 000 euro (32 000 euro) plus 9 % på 200 000 euro (18 000 euro) plus 10 % på 150 000 euro (15 000 euro). Notarie och fastighetsregister är grundbeloppet i de officiella skalorna (RD 1426/1989 och 1427/1989) efter 5 % avdrag, Folios, kopior och tilläggsposter tillkommer. Inte inräknade är advokat, Gestoría, översättningar, finansiering och provision. Rådgivning om skatter och juridiska frågor i det enskilda fallet tar advokat och skatterådgivare hand om.

Vad kostar köpet av en nyproduktion?

Vid nyproduktion från byggherre tillkommer i stället för ITP 10 % IVA, vid ett pris på 750 000 euro utan IVA alltså 75 000 euro. Dessutom tillkommer stämpelskatten AJD: på Balearerna i princip 1,5 % av handlingen, från ett värde på 1 000 000 euro 2 % (ATIB). Klargör beskattningsunderlaget i förväg med skatterådgivaren.

Vilken kort checklista hjälper internationella köpare?

• Klargör sökprofil och användning: semesterbostad, huvudbostad, investering eller uthyrning.
• Beräkna totalbudgeten med ITP eller IVA, AJD, notarie, fastighetsregister, rådgivning och reserv.
• Förbered NIE, bank, finansieringsbesked och bevis på medlens ursprung.
• Granska före reservationen objekt, säljare, fastighetsregister och grundhandlingar.
• Underteckna reservationen bara med en tydlig återbetalningsregel och förbehåll om due diligence.
• Låt före Arras-avtalet granska alla juridiska, tekniska, skattemässiga och bygglagsmässiga punkter.
• Avtala notarietiden först när handlingsutkast, betalning och avförande av eventuella belastningar är klarlagda.
• Betala efter notarien skatterna inom fristen och kontrollera inskrivningen i fastighetsregistret.
• Protokollför överlämningen och ställ om leverantörer, försäkring, samfällighet och skatteskyldigheter.