Ett fastighetsköp på Mallorca följer en tydlig process: definiera sökprofil, säkra budget, granska objekt, förhandla, reservera, genomföra juridisk och teknisk kontroll, skriva under privat köpekontrakt eller arras-avtal, köpa hos notarie, betala skatt, registrera i lagfarten och överta fastigheten.

1. Fastställ sökprofil

I början står inte en visning, utan en precis sökprofil. Internationella köpare bör klargöra om fastigheten är avsedd som semesterhus, permanentbostad, kapitalplacering eller långsiktig pensionsbostad. Detta påverkar läge, användbarhet, finansieringsstruktur, skattekonsekvenser och eventuella uthyrningsfrågor.

Sökprofilen omfattar minimiyta, utomhusområde, havsutsikt, pool, parkeringsplats, tillgänglighet, byggnadsskick, energieffektivitet, bullersituation, gemensamma kostnader och önskad överlämningstidpunkt. För lägenheter är det också viktigt om föreningen är välskött och om större renoveringar är planerade. För fincas och hus bör man tidigt kontrollera om byggnadsdelar, pool, tillbyggnader och infarter är juridiskt korrekt dokumenterade.

2. Beräkna budgetramen realistiskt

Köpeskillingen är bara en del av den totala budgeten. Köpare bör även budgetera för förvärvskostnader, skatter, notarie, lagfart, juridisk granskning, översättningar, finansieringskostnader, försäkring, renovering, möbler, löpande föreningsavgifter och reserver.

För begagnade fastigheter tillkommer i princip stämpelskatten ITP på Balearerna. ATIB anger för betalda fastighetstransaktioner en progressiv allmän taxestruktur: 8 % upp till 400 000 euro, 9 % för nästa intervall upp till 600 000 euro, 10 % upp till 1 000 000 euro, 12 % upp till 2 000 000 euro och 13 % däröver. Skatten beräknas med en genomsnittlig sats, inte enbart som en schablon på hela köpeskillingen. Reducerade satser kan endast gälla under snäva förutsättningar, till exempel för vissa fall av permanentbostad.

För nybyggnationer är i regel IVA relevant istället för ITP. Den spanska skattemyndigheten anger för köp av nya bostäder i princip 10 % IVA, för vissa allmännyttiga bostäder 4 %. Dessutom kan stämpelskatten AJD tillkomma på Balearerna; ATIB anger för notariella dokument vid nyköp i princip 1,5 %, med möjliga specialfall.

Internationella köpare bör också ordna NIE i god tid. Detta spanska identifikationsnummer är avsett för utlänningar som av ekonomiska, yrkesmässiga eller andra skäl har en relation till Spanien och förekommer i relevanta dokument.

3. Gör ett förurval

Ett bra förurval sparar tid och förhindrar känslomässiga feltänk. Före en resa till Mallorca bör köpare kritiskt granska objektbeskrivningar: Är boytan rimlig? Finns aktuella foton? Stämmer läge, väderstreck, byggår, föreningsavgifter och fastighetsuppgifter? Görs en tydlig skillnad mellan bebyggd yta, bruksyta, tomt och terrasser?

Seriöst förurval innebär också: leta inte bara efter det vackraste objektet, utan efter det juridiskt och ekonomiskt mest hållbara objektet. Särskilt för lantliga fastigheter, äldre hus och objekt med uthyrningspotential bör en dokumentlista begäras in tidigt.

4. Förbered och genomför visning

Vid visningen bör köpare inte bara fokusera på utsikt, utrustning och atmosfär. Avgörande är skick och användbarhet: fukt, tak, fönster, installationer, luftkonditionering, uppvärmning, vatten, el, avlopp, internet, infart, parkering, grannskap, solförhållanden och ljud.

För lägenheter ingår gemensamma ytor, hiss, fasad, garage, pool, reserver och ordningsregler. För hus och fincas bör köpare klargöra om alla synliga byggnadsdelar är godkända, registrerade och överensstämmer med fastighetsregistret och lagfarten. På Mallorca är dessutom Cédula de habitabilidad viktig: Consell de Mallorca beskriver den som ett dokument som erkänner en fastighets lämplighet för boende eller användning och är relevant vid försäljning och uthyrning.

5. Förhandla pris med fakta

En förhandling bör inte enbart baseras på marknadskänsla. Bra argument är jämförbara försäljningspriser, renoveringsbehov, öppna dokument, belastningar i lagfarten, saknade certifikat, föreningsskulder, tekniska brister, finansieringssäkerhet och en tydlig tidsplan.

Internationella köpare har ofta en fördel om de i förväg har klargjort finansieringsbesked, kapitalbevis, NIE-tid och köpstruktur. En säljare accepterar hellre ett lägre men pålitligt genomförbart bud än ett högre bud med många osäkerheter.

6. Reservering endast med tydliga villkor

Efter prisenighet avtalas ofta en reservering. Den ska tillfälligt ta objektet från marknaden tills advokat, skatterådgivare eller gestor har slutfört de första kontrollerna. Köpare bör inte behandla en reservering som en ren formalitet.

Viktiga är köpeskilling, reserveringsbelopp, tidsfrist, återbetalningsregler, säljaruppgifter, köparuppgifter, objektidentifiering, dokumentationsskyldigheter och villkoret att den juridiska granskningen faller ut tillfredsställande. Reserveringsbeloppet bör betalas på ett spårbart sätt, aldrig kontant utan korrekt dokumentation.

7. Due diligence: juridisk, skattemässig och teknisk granskning

Due diligence är det viktigaste säkerhetsfiltret före den bindande underskriften. Den bör minst omfatta lagfart, fastighetsregister, ägarförhållanden, belastningar, hypotekslån, servitut, bostads- eller nyttjanderätter, föreningsskulder, IBI-betalningar, energicertifikat, Cédula de habitabilidad, hyres- eller nyttjandeförhållanden och byggrättslig situation.

Nota Simple från lagfarten är ett centralt dokument. Registradores erbjuder onlineinformation om fastigheten och tillhandahåller registeruppgifter. Notarien granskar senare också centrala punkter, bland annat parternas identitet och behörighet, säljarens titel, belastningar, fastighetsreferens, föreningskostnader, IBI och energicertifikat. Denna notariella granskning ersätter dock inte köparens förberedande granskning, särskilt inte vid byggnadstekniska och skattemässiga specialfrågor.

Fastighetsregistret (Catastro) är också viktigt eftersom referens, läge, yta och valor de referencia kan spela en roll i skattefrågor. För internationella köpare ingår även penningtvättsbekämpning i transaktionen. Fastighetsmäklare, notarier och andra skyldiga instanser måste enligt spansk penningtvättslagstiftning uppfylla noggrannhetskrav. Därför granskas medlens ursprung, verkliga förmånstagare, identitetshandlingar och betalningsvägar.

8. Privat köpekontrakt eller arras-avtal

Efter framgångsrik due diligence undertecknas ofta ett privat köpekontrakt eller ett arras-avtal. Detta avtal är juridiskt relevant och bör inte förstås som ett rent förhandsavtal. Det reglerar objekt, köpeskilling, betalningsplan, tidsfrister, belastningsfrihet, skatte- och kostnadsfördelning, överlämningsskick, inventarier, avtalsviten och villkor fram till notarietillfället.

Särskilt viktig är typen av arras. Artikel 1454 i den spanska civillagen (Código Civil) föreskriver att vid arras eller handpenning i köpekontrakt kan köparen frånträda med förlust av handpenningen och säljaren vid frånträde måste återbetala dubbla beloppet. Denna verkan bör vara tydligt och uttryckligen reglerad.

9. Förbered notarietillfälle

Notarietillfället är det formella slutförandet av köpet. Köpare bör i förväg granska utkast till Escritura, aktuell Nota Simple, betalningsinstruktioner, bankcheckar eller överföringsbevis, NIE, identitetshandlingar, fullmakter, skatteuppgifter, finansieringsdokument och inventarielista. Om köpare inte inställer sig personligen måste fullmakten vara korrekt upprättad, eventuellt apostillerad och översatt.

Den offentliga urkunden ger särskild rättssäkerhet. Vid hypotekslån ska även notariens förhandsgranskning av lånevillkoren planeras in.

10. Skriv under köpet hos notarie

Hos notarien undertecknar säljare och köpare Escritura de Compraventa. Köparen betalar resterande köpeskilling, säljaren överlämnar besittning och nycklar, och befintliga belastningar raderas, löses ut eller övertas uttryckligen enligt överenskommelse. I urkunden bör betalningssätt, belastningsstatus, fastighetsreferens, energicertifikat, föreningskostnader, IBI och överlämnande vara tydligt dokumenterade.

För köpare är det viktigt: Notariens bestyrkande ensamt är inte det sista steget. Därefter följer skattebetalning, inlämning till lagfarten och praktiska överlämningsformaliteter.

11. Betala skatter och registrera i lagfarten

Efter notarietillfället måste de uppkomna skatterna hanteras i tid. För begagnade fastigheter anger ATIB för modell 600 en betalningsperiod på en månad från avtals- respektive urkundsdatum. För nybyggnationer ska man också beakta AJD-hanteringen och den specifika skattestrukturen.

Först registreringen i Registro de la Propiedad säkerställer det nya ägarskapet gentemot tredje part på ett särskilt starkt sätt. Köpare bör kontrollera att urkunden har lämnats in, skatter betalats, tidigare belastningar raderats och den slutliga registreringen slutförts.

12. Överlämning och efterarbete

Överlämningen bör dokumenteras. Detta omfattar nycklar, mätarställningar, larmkoder, fjärrkontroller, accesskort, garantier, bruksanvisningar, försäkringshandlingar, föreningskontakter, underhållsavtal och inventarier. El, vatten, internet, försäkring, kommunala avgifter och föreningskostnader måste överföras till köparen.

Efter köpet bör internationella köpare även kontrollera sin skattesituation: bosatt eller icke-bosatt, löpande fastighetsskatter, eventuell uthyrning, deklarationsskyldigheter och framtida försäljningskonsekvenser. Den som vill hyra ut fastigheten turistiskt måste undersöka detta separat; ägande ensamt ger ingen automatisk uthyrningsrätt.

Kort checklista för internationella köpare

Klargör sökprofil och användning: semesterhus, permanentbostad, investering eller uthyrning.
Beräkna totalbudget inklusive ITP eller IVA, AJD, notarie, lagfart, rådgivning och reserv.
Förbered NIE, bank, finansieringsbesked och bevis på medlens ursprung.
Granska objekt, säljare, lagfart och grunddokument före reservering.
Skriv under reservering endast med tydlig återbetalningsregel och due diligence-förbehåll.
Låt granska alla juridiska, tekniska, skattemässiga och byggrättsliga punkter före arras-avtal.
Boka notarietillfälle först när urkundsutkast, betalning och eventuell radering av belastningar är klarlagda.
Betala skatter i tid efter notarien och kontrollera lagfartsregistreringen.
Protokollför överlämningen och överför leverantörer, försäkring, förening och skatteskyldigheter.

Fastighetsköp på Mallorca: Steg för steg