Cédula, energicertifikat och viktiga objektdokument

Varför objektdokumenten är så viktiga

Många risker med ett köp på Mallorca visar sig inte vid besiktningen, utan i dokument: saknade beboelighetsintyg, ej registrerade ombyggnationer, gamla gemensamma skulder, öppna IBI-besked, saknad första inflyttningslicens eller ett icke registrerat energicertifikat. Köparen bör därför före reservation, senast dock före privat köpekontrakt, låta genomföra en fullständig dokumentgranskning av notarie, advokat och vid byggtekniska frågor av en arkitekt eller teknisk expert.

Cédula de Habitabilidad

Cédula de Habitabilidad bekräftar på Balearerna lämpligheten av en lägenhet, ett hus eller en bostadsbyggnad för användning som bostad. På Mallorca är Consell de Mallorca ansvarig för habitabilitetsförfaranden. Cédula är vid försäljning, uthyrning och för slutgiltiga försörjningsavtal som vatten, el, gas och telekommunikation praktiskt taget central.

Sedan den baleariska förenklingslagstiftningen gäller särskilt för nybyggnationer och första inflyttning: Den tidigare Cédula de primera ocupación har i princip ersatts av det kommunala tillståndet för användning eller första användning. Tio år efter beviljandet av detta tillstånd ska motsvarande Cédula de Habitabilidad de renovación ansökas. För skyddade bostäder ersätter den slutgiltiga kvalifikationen från förvaltningen Cédula vid första inflyttning; vid senare överlåtelser krävs åter den aktuella Cédula.

För befintliga objekt är framför allt förnyelse av en utgången Cédula och Cédula de carencia relevanta. Den senare gäller äldre objekt som aldrig haft en tidigare Cédula och vars rättsliga och tekniska utgångsläge måste styrkas separat. Saknas Cédula eller ett likvärdigt intyg måste detta anges uttryckligen i kontraktet eller Escritura.

Energicertifikat

Certificado de Eficiencia Energética krävs vid försäljning och uthyrning. Det måste upprättas av en behörig tekniker och registreras i registret för Illes Balears; först registreringen ger certifikatet dess rättsliga verkan. Till köpeobjektet hör det registrerade certifikatet och energietiketten.

Ägaren eller säljaren ansvarar för uppdraget och förvaringen. Vid en befintlig byggnad ska en kopia av det registrerade certifikatet och energietiketten bifogas köpekontraktet. Giltigheten är högst tio år; vid energiklass G högst fem år. Energiklassen måste dessutom anges i försäljningsannonser och fastighetsportaler.

Första inflyttningslicens och byggdokument

Vid nybyggnationer, större renoveringar, ändrad användning eller utbyggnader är dokumentationen av bygghistorien avgörande. Köpare bör inte bara fråga efter den aktuella Cédula eller första användningslicensen, utan även efter bygglovet, det godkända projektet, Certificado Final de Obra, eventuellt förklaringen om nybyggnation, Libro del Edificio och de tekniska ritningarna.

Den spanska bygglagstiftningen ålägger ägare att bevara och överlämna dokumentationen av utförda byggarbeten samt befintliga försäkringar och garantier. För bostadsbyggnader kan dessutom den tioåriga byggnadsförsäkringen för strukturella skador vara relevant, särskilt vid nyare objekt eller nyligen förklarade nybyggnationer.

Tillstånd för ombyggnationer, pooler och tillbyggnader

Terrasstak, pool, gästhus, garage, omfördelning av boyta, sammanslagning eller delning av enheter samt ändrad användning bör var för sig stämmas av mot tillstånd, slutdokumentation och registerläge. Det är viktigt att Escritura, fastighetsbeskrivning i fastighetsregistret, faktiskt skick och tekniska dokument stämmer överens.

Vid fincas, objekt på landsbygden, i kustnära läge eller hus med äldre tillbyggnader bör dessutom kontrolleras om kommunen, Consell eller annan myndighet kräver särskilda rapporter, tillstånd, kusttillstånd, förklaringar av allmänt intresse eller bevis på att urbanismförfaranden saknas.

IBI och lokala skatter

IBI är den årliga fastighetsskatten. Köpare bör låta kontrollera de senast betalda IBI-kvittona, objektets referensdata och ett intyg om öppna eller icke öppna lokala fordringar. I många kommuner administreras eller betalas lokala skatter och avgifter via ATIB; där kan beroende på kommun IBI, lokala avgifter, Plusvalía-frågor eller betalningskvitton bli relevanta.

I köpekontraktet bör det tydligt regleras vem som bär det löpande skatteåret och hur redan betalda eller ännu utestående belopp ska regleras mellan köpare och säljare.

Gemensamma kostnader

Vid lägenheter, radhus, lägenhetskomplex och många urbanisationer är Comunidad de Propietarios en egen kontrollpunkt. Säljaren måste i det offentliga köpdokumentet förklara om han är à jour med de gemensamma kostnaderna eller vilka belopp som är öppna. Vanligt och starkt rekommenderat är ett aktuellt certifikat från gemenskapen, utfärdat av sekreterare eller förvaltare med presidentens godkännande.

Köpare bör dessutom granska protokoll från de senaste ägarmötena, godkända särskilda uttaxeringar, pågående rättsprocesser, underhållsplaner, ordningsregler och stadgar. Enligt spansk bostadsrättslagstiftning kan fastigheten vara ansvarig för vissa gamla skulder till gemenskapen; därför är ett aktuellt skuldcertifikat betydligt mer än papperskosmetik.

Checklista för säljare

• Ha aktuell Escritura och aktuell fastighetsregisterinformation redo.
• Anskaffa giltig Cédula eller likvärdigt tillstånd respektive intyg.
• Lägg fram registrerat energicertifikat jämte energietikett.
• Samla senaste IBI-kvitton och intyg om lokala skatter och avgifter.
• Vid gemensam egendom: begär skuldcertifikat, stadgar, protokoll och information om särskilda uttaxeringar.
• Sammanställ tillstånd, byggslut, ritningar, Libro del Edificio, försäkringar och garantier.
• Låt ombyggnationer, pool, biutrymmen och ändrad användning tekniskt och rättsligt granskas före marknadsföring.

Checklista för köpare

• Gör ingen större betalning förrän identitet, äganderätt, belastningar och objektdokument är granskade.
• Stäm av Cédula, första användningslicens eller likvärdiga dokument mot faktisk användning och försörjningsavtal.
• Acceptera endast ett registrerat energicertifikat och kontrollera utgångsdatum.
• Vid synliga ombyggnationer kräv alltid tillstånd, ritningar och slutdokument.
• Låt IBI, gemensamma kostnader, särskilda uttaxeringar och öppna förfaranden granskas skriftligen.
• Vid lantliga, gamla eller kraftigt ombyggda objekt planera dessutom för en teknisk due diligence.

Slutsats

Dokumenten ersätter inte juridisk rådgivning, men är grunden för den. Ju mer fullständiga handlingarna före underskriften är, desto bättre kan man bedöma om köpeskillingen, användningen och den framtida återförsäljbarheten verkligen stämmer överens.