Vid lantliga fastigheter på Mallorca är den viktigaste frågan inte bara hur många kvadratmeter som finns, utan vilka av dem som är lagligen tillåtna. Särskilt vid fincas kan fastighetsregistret, katastern, den faktiska beståndet och bygglovet avvika avsevärt från varandra.

Fyra ytor, fyra betydelser

Internationella köpare bör kontrollera fyra nivåer separat. Den registrerade ytan framgår av fastighetsregistret och Escritura. Den beskriver äganderätt, rättigheter, belastningar, gränser och eventuellt registrerad obra nueva. Den katastermässiga ytan är en administrativ och skattemässig beskrivning av tomten och dess byggnader. Den hjälper till vid identifiering men ersätter inte bygglov.

Den faktiskt byggda ytan är vad en arkitekt mäter på plats: bostadshus, garage, förråd, stall, pool, teknikrum, porche, terrasser, murar, infarter och andra ingrepp. Den godkända ytan framgår av licenser, godkända projekt, slutbesiktningsintyg, användnings- eller första inflyttningstitlar och den aktuella stadsplaneringssituationen. Endast denna nivå besvarar legalitetsfrågan.

Varför en registrering i Catastro inte räcker

Det spanska katastret, så kallade Catastro, registrerar fastigheter bland annat med referensnummer, läge, användningstyp, grafisk framställning, byggnadsytor, byggår och andra uppgifter. I praktiken är dessa katasterdata användbara för att synliggöra byggnader, tomtytor och byggnadselement. De bevisar dock inte att en byggnad eller en byggnadsförändring har bygglov. En pool, en tillbyggnad eller en uthusbyggnad kan vara registrerad i Catastro och ändå aldrig ha legaliserats.

Viktigt är också typen av ytberäkning: Enligt Catastros logik beaktas övertäckta balkonger, terrasser, porches och liknande element ofta endast proportionellt, om de inte är i stort sett slutna. För den byggrättsliga bedömningen kan dock andra kriterier vara avgörande, såsom bebyggd yta, hårdgörning, volym, användning, avstånd, höjder eller landskapsanpassning.

Fastighetsregistret: viktigt, men inte allt

Nota simple eller certificación registral visar ägare, belastningar, rättigheter, beskrivningar och eventuellt registrerade byggnader. Om den grafiska koordinationen med katastret är registrerad ökar det säkerheten gällande tomtens läge, avgränsning och yta. Gamla fincas har dock ofta historiska beskrivningar, inexakta gränser eller ytavvikelser.

Om den verkliga tomtytan avviker markant från den registrerade ytan kan en rättelse via register- eller notariella förfaranden bli nödvändig. Det är inte bara teknisk kosmetika: Vid lantliga fastigheter påverkar ytor, gränser och styckning ofta frågan om en användning, utbyggnad eller nybyggnad överhuvudtaget är tillåten.

Identifiera godkända byggnader

Ett rättssäkert köp kontrollerar ursprunget för varje byggnadsdel: Huvudbostadshus, utbyggnad, gästhus, garage, jordbruksbyggnad, teknikrum, pool, övertäckt terrass, pergola, sluten veranda, infart och stödmurar. Avgörande är bygg- eller legaliseringslicenser, godkända planer, certificado final de obra, första användning eller jämförbara titlar samt frågan om dagens användning motsvarar den godkända användningen.

Särskilt kritiska är uthus som tidigare använts för jordbruk och nu framstår som studio, gästrum eller semesterområde. Ett rum godkänt som almacén är inte automatiskt bostadsyta. Likaså är en terrass inte automatiskt utbyggbar, och ett gammalt skjul blir inte utan vidare lagligt bostadsutrymme genom renovering.

Pooler, terrasser och tillbyggnader

Pooler är en klassisk riskpunkt vid fincas. För nya pooler på suelo rústico föreskriver balearisk stadsplaneringslagstiftning snäva gränser, bland annat i princip endast en pool per finca samt begränsningar av vattenytan och volymen. För befintliga pooler måste man kontrollera om de är godkända, legaliserade, preskriberade, utanför planen eller fortfarande angripbara.

Övertäckta terrasser, porches, slutna terrasser, vinterträdgårdar, pergolor med fasta element, utomhuskök och teknikrum förändrar ofta den bebyggda verkligheten. De kan påverka yt- och volymparametrar, även om de i försäljningsunderlag framstår som "endast terrass" eller "endast förråd".

Lantliga fastigheter: särskilda risker

På suelo rústico gäller strängare regler än i urbana zoner. För nya bostadshus blir minimiytor, principen ett hus per tomt, landskapsskydd, vatten, avlopp, vägar, brandskydd, översvämningsrisker och sektoriella krav relevanta. På skyddad lantlig mark krävs särskild försiktighet, eftersom möjligheten för myndigheten att kräva återställande av legalitet inte preskriberas i alla fall.

Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca och kommunerna kan utföra inspektioner, påföra sanktioner och kräva återställande av legalitet. Detta kan innebära rivningsförelägganden, användningsförbud, böter, registreringar i fastighetsregistret eller begränsningar för försörjning, renovering, finansiering och vidareförsäljning.

Utanför planen och legalisering

En byggnad kan vara registrerad eller gammal och ändå anses vara fuera de ordenación. Då är tillåtna arbeten ofta starkt begränsade, till exempel till säkerhet, hygien eller underhåll. En obra nueva antigua kan under vissa förutsättningar registreras i fastighetsregistret om fristerna för återställande av legalitet har löpt ut. Det är dock inte samma sak som ett fullvärdigt stadsplaneringsmässigt bygglov.

Sedan den baleariska förenklingslagstiftningen finns det för vissa befintliga byggnader, anläggningar och användningar på suelo rústico ett extraordinärt legaliseringsförfarande. För Mallorca aktiverades detta förfarande 2025 av Consell. Det gäller endast fall där återställande av legalitet inte längre kan krävas och kräver bland annat en teknisk legaliseringsansökan, miljö- och effektivitetsåtgärder, avloppslösning samt avgifter och en ekonomisk prestation. Vissa fall är uteslutna, såsom offentlig domän, skyddszoner, väg- och vattenrättsservitut, vissa översvämningsområden, rivningsbindningar, illegala bosättningar eller inte samtidigt sanerade totalbestånd.

Kontrollplan före köp

Införskaffa aktuell nota simple eller certificación registral och kontrollera äganderätt, belastningar, obra nueva, anmärkningar och grafisk koordination.
Hämta certificación catastral descriptiva y gráfica och jämför med fastighetsregistret, planer och verkligheten.
Använd MUIB och kommunal planering endast som startpunkt; låt bekräfta aktuell information från kommun, Consell eller behörig myndighet.
Begär alla licenser, projekt, slutbesiktningsintyg, användnings- och legaliseringstitlar från säljaren.
Låt en arkitekt eller teknisk due diligence-konsult kartlägga varje byggnadsdel individuellt: laglig, bevisligen gammal, oklar, inte godkänd eller inte legaliserbar.
Underteckna köpekontrakt endast med tydlig riskfördelning om ytor, användningar eller legalisering är oklara.

Köparregel

En finca är inte laglig bara för att den är vackert renoverad, förekommer i katastret eller har stått i decennier. Avgörande är överensstämmelsen mellan äganderätt, kataster, faktiskt bestånd och stadsplaneringsmässig godkännandesituation. Där dessa nivåer inte stämmer överens bör priset, finansieringen, avtalsstrukturen eller till och med köpbeslutet justeras.

Kontrollera lagligheten av byggnader och ytor på Mallorca