Vilka handlingar bör man granska före fastighetsköp på Mallorca?

De centrala granskningspunkterna är ägande och belastningar (Nota Simple), katasteruppgifter, godkända ytor, Cédula de habitabilidad, energicertifikat samt IBI, Comunidad och elbolag. Vid marknadsförd semesteruthyrning tillkommer ETV/VT-handlingarna, DRIAT, register och zonindelning. Målet är att den rättsliga, skattemässiga och tekniska profilen stämmer med den faktiska fastigheten.

Vad visar Nota Simple för en fastighet på Mallorca?

Nota Simple visar fastighetens identifiering, de inskrivna rättighetsinnehavarna och inskrivna rättigheter eller begränsningar. Dit hör ägande, inteckningar, nyttjanderätt, servitut, utmätningar, förbud eller andra belastningar. Den är den första obligatoriska kontrollen.

Är en betald inteckning på Mallorca automatiskt raderad ur fastighetsregistret?

Nej. En betald inteckning är inte automatiskt raderad. Vid inskrivna belastningar bör det i köpeavtalet tydligt framgå om de raderas före eller vid notarietiden och vem som bär kostnaderna.

Ersätter katastern fastighetsregistret vid fastighetsköp på Mallorca?

Nej. Catastro är en skattemässig och beskrivande datakälla, ingen ersättning för fastighetsregistret. En yta som syns i katastern är dessutom inte automatiskt legaliserad byggnadsrättsligt. Avviker den bebyggda ytan kraftigt bör en arkitekt jämföra den godkända med den verkliga ytan.

Vad intygar Cédula de habitabilidad på Mallorca?

Cédula de habitabilidad intygar en bostadsenhets beboelighet respektive användbarhet. Köpare bör kontrollera om den passar fastigheten, är giltig och hur många platser eller personer den anger. Om den saknas eller inte passar räknas det till de öppna riskerna.

Kan man bara ta över en marknadsförd licens för semesteruthyrning på Mallorca?

Nej, den bör aldrig övertas ogranskad. Kontrollera DRIAT, registerinskrivning, lämplig zonindelning, tillåten typologi, Cédula, maximala platser, gemenskapens regler och eventuella tidsbegränsningar. Marknadsförd uthyrningsbarhet är annars inte rättsligt hållbar.

Due-Diligence-checklista för Mallorca-fastigheter

Varför Due Diligence är särskilt viktigt på Mallorca

En fastighet på Mallorca bör inte enbart bedömas utifrån läge, havsutsikt eller standard. Det avgörande är om den juridiska, skattemässiga och tekniska profilen överensstämmer med den faktiska fastigheten. Denna Due-Diligence-checklista hjälper internationella köpare att strukturerat granska de viktigaste dokumenten före reservering, Arras-avtal och notariell underskrift.

Den centrala checklistan

Kontrollpunkt	Dokument eller källa	Vad ska man titta på?	Typisk risk
Äganderätt och belastningar	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Ägare, andelar, hypotekslån, utmätningar, servitut, nyttjanderätter	Säljaren har inte ensam förfoganderätt eller belastningar avskrivs inte
Katasterdata	Catastro, Referencia Catastral	Tomt, användning, läge, bebyggd yta, grafisk framställning	Kataster, fastighetsregister och verklighet stämmer inte överens
Godkända ytor	Bygglov, projekt, certificado final de obra	Boyta, pool, tillbyggnader, källare, terrasser, komplementbyggnader	Delar är byggda men inte godkända
Beboelighet	Cédula de habitabilidad	Adress, platser, giltighet, överensstämmelse med användning	Problem vid försäljning, uthyrning eller anslutning
Energi	Certificado de eficiencia energética	Registrerad energiklass, referens, utfärdare, aktualitet	Saknat eller oregistrerat bevis
Löpande kostnader	IBI, Comunidad, leverantörer	Utestående belopp, betalningsrytm, särskilda avgifter	Efter köpet uppstår gamla eller aviserade kostnader
Turistuthyrning	ETV/VT-handlingar, DRIAT, register, zonindelning	Licensnummer, platser, löptid, överförbarhet, Comunidad	Annonserad uthyrbarhet är juridiskt inte hållbar

Fastighetsregister, Nota Simple och belastningar

Nota Simple är den första obligatoriska kontrollen. Den visar fastighetens identifikation, registrerade rättighetsinnehavare samt registrerade rättigheter eller begränsningar. Detta inkluderar äganderätt, hypotekslån, nyttjanderätt, servitut, utmätningar, förbud eller andra belastningar.

Ett betalt hypotekslån är inte automatiskt avfört ur fastighetsregistret.
Vid registrerade belastningar bör det i köpekontraktet tydligt framgå om de avförs före eller vid notarietillfället och vem som bär kostnaderna.
Vid flera ägare, arv, bolag eller fullmakter måste behörigheten att företräda särskilt kontrolleras.
Servitut, vägrätter och ledningsrätter kan avsevärt påverka användning och värde.

Kataster, ytor och stadsplanering

Catastro är en skattemässig och beskrivande datakälla, ingen ersättning för fastighetsregistret. Avgörande är avstämningen: Stämmer fastighetsregister, kataster, ritningar, energicertifikat, Cédula och den faktiska besiktningen överens?

Om den bebyggda ytan avviker kraftigt bör en arkitekt jämföra den godkända ytan med den verkliga ytan.
En yta som syns i katastern är inte automatiskt byggrättsligt legaliserad.
För Rústico-objekt är tomtindelning, skyddskategorier, infart, vatten, el och gamla byggakter särskilt relevanta.
Vid kustnära läge måste kustskydd, allmän domän och skyddszoner kontrolleras.

Cédula, energicertifikat, IBI och Comunidad

Cédula de habitabilidad intygar beboeligheten respektive användbarheten av en bostadsenhet. Köpare bör kontrollera om den överensstämmer med fastigheten, är giltig och hur många platser eller personer den anger. Energicertifikatet är relevant för försäljning och uthyrning och måste vara registrerat.

Före köpets slutförande bör de senaste IBI-kvittona, avfallsavgifter, leverantörsfakturor och bevis på andra avgifter kontrolleras. För lägenheter och anläggningar är ett aktuellt skuldebrev från Comunidad viktigt; dessutom bör protokoll, särskilda avgifter, stadgar och rättstvister granskas.

Uthyrningslicens och öppna risker

En annonserad semesteruthyrningslicens bör aldrig accepteras okontrollerad. Följande bör kontrolleras: DRIAT, registerregistrering, lämplig zonindelning, tillåten typologi, Cédula, maximalt antal platser, gemenskapsregler och eventuella tidsbegränsningar.

Icke godkända tillbyggnader, pooler, terrassövertäckningar eller gästhus.
Avvikelser mellan Nota Simple, kataster, byggakter och faktisk besiktning.
Saknad eller icke överensstämmande Cédula.
Oklar vattenförsörjning, brunnar, cisterner, elanslutning eller avloppslösning.
Objekt i kust-, landskaps-, brandskydds-, kulturminnes- eller rustika skyddsområden.
Öppna Comunidad-skulder, särskilda avgifter eller rättstvister.