Den som köper en exklusiv villa, finca, stadslägenhet eller fastighet med havsutsikt på Mallorca bör slutföra due diligence innan någon bindande betalning görs. I Spanien är reservationsavtal och Arras-avtal juridiskt bindande; den som skriver under för tidigt förhandlar ofta från en svag position senare.

Syftet med Due Diligence

Granskningen ska bekräfta att säljaren kan sälja på ett giltigt sätt, att fastigheten överensstämmer med den beskrivna egendomen, att alla väsentliga tillstånd föreligger, att inga oväntade belastningar finns och att skattestrukturen är korrekt beräknad. Särskilt vid premiumfastigheter på Mallorca uppstår risker ofta inte vid den uppenbara äganderätten, utan vid tillbyggnader, pooler, gästhus, rustika tomter, kustskydd, gemenskapsregler eller turistisk användning.

Juridisk granskning

Utgångspunkten är en aktuell Nota Simple eller, vid högre risk, ett registerintyg från Registro de la Propiedad. Följande ska granskas: ägare, andelstal, nyttjanderätt, hypotekslån, kvarstad, servitut, förköpsrätter, upplösande villkor, pågående processer och anteckningar om stadsbyggnads- eller skattemässiga belastningar. Vid bolag som säljare ingår fullmakt, utdrag ur handelsregistret, verkliga huvudmän och penningtvättskontroll.

Registerdata måste stämmas av mot Escritura, kataster och den faktiska fastigheten. Catastro är viktigt för läge, arealer, användning, referensvärde och kartografi, men ersätter inte ägandebevis. Avvikelser i tomtstorlek, bebyggd yta, pool, uthus eller användning bör klargöras före signering, eftersom de påverkar finansiering, skattebas, tillstånd och framtida säljbarhet.

Tillstånd och användning

Köparen bör låta dokumentera bygg- och användningshistoriken: bygglov, projekthandlingar, certificado final de obra, deklaration om nybyggnads- eller ombyggnadsarbeten, inskrivning i fastighetsregistret, licencia de primera ocupación respektive relevanta förklaringar samt giltig cédula de habitabilidad. På Mallorca är cédula de habitabilidad särskilt viktig vid försäljning och uthyrning och är ofta även relevant för slutgiltig anslutning till el, vatten och andra tjänster.

Vid fincas och tomter i suelo rústico krävs extra försiktighet. Consell de Mallorca påpekar att för nya bostadshus på landsbygden krävs i princip en minimiareal på 14 000 m² och endast en bostad per tomt, med förbehåll för ytterligare territoriella och kommunala regler. Därför ska följande granskas: tomtindelning, legalitet för alla byggnader, eventuella förfaranden vid Agencia de Defensa del Territorio, vattenförsörjning, brunnar, avlopp, infart och skyddade zoner.

Vid fastigheter nära havet krävs en avstämning mot kustlagen. Servidumbres de tránsito och protección kan begränsa ombyggnationer, stängsel, terrasser, pooler eller utbyggnader. Vid lägenheter och anläggningar i samfällighet ska upplåtelseavtal, stadgar, protokoll, godkända extraavgifter, öppna samfällighetsskulder och begränsningar för turistuthyrning granskas.

Teknisk granskning

En teknisk due diligence bör utföras av en oberoende arkitekt, aparejador eller ingenjör. Följande granskas: byggnadsskick, tak, fasader, fukt, sluttningsläge, stödmurar, grund, installationer, klimatanläggning, elinstallation, poolteknik, avlopp, energieffektivitet, brandskydd och underhållsstatus. Vid renoverade lyxobjekt är det avgörande om den utförda kvaliteten överensstämmer med tillstånd, fakturor, garantier och tillverkarhandlingar.

Energideklarationen måste finnas vid försäljning och vara registrerad; den ersätter dock inte en byggteknisk granskning. Vid nybyggnationer eller nyare objekt är även byggherregarantier, decennial insurance, besiktningsprotokoll och felanmärkningar relevanta. Vid äldre objekt bör köparen konservativt kalkylera kostnader för tak, fukt, fönster, isolering, el- och VVS-modernisering.

Skattemässig granskning

För köpare är det först och främst avgörande om det rör sig om en befintlig fastighet eller en nybyggd fastighet från en byggherre. Vid köp av en befintlig fastighet tillkommer på Balearerna vanligtvis ITP. Denna stämpelskatt beräknas progressivt: 8 % upp till 400 000 euro, 9 % för nästa intervall upp till 600 000 euro, 10 % upp till 1 000 000 euro, 12 % upp till 2 000 000 euro och 13 % däröver. Vid köp av en nybyggd fastighet från en företagare tillkommer däremot vanligtvis IVA, för bostäder oftast 10 %, samt AJD. På Balearerna är AJD generellt 1,5 %, vid fastigheter från 1 000 000 euro 2 % och i vissa fall vid avstående från momsundantag 2,5 %.

Beskattningsunderlaget är inte bara köpeskillingen. Sedan 2022 kan katasterreferensvärdet vara avgörande för ITP/AJD och arvs- eller gåvoskatt om det är högre än det deklarerade priset. Därför ingår en förfrågan om valor de referencia i varje skattemässig due diligence. Om säljaren inte är bosatt i Spanien måste köparen i princip innehålla 3 % av köpeskillingen som betalning av säljarens skatt och redovisa detta via Modelo 211.

Till budgeten hör även notarie, register, gestoría, eventuella finansieringskostnader, löpande IBI, avfallsavgifter, samfällighetsavgifter samt för internationella köpare eventuella skyldigheter avseende IRNR, uthyrning, förmögenhetsskatt eller solidaritetsskatt för stora förmögenheter.

Risker före kontraktssignering

Före reservation, arras eller privatkontrakt bör åtminstone följande villkor vara skriftligt säkerställda: belastningsfri överlåtelse eller tydlig mekanism för avskrivning, aktuell registerinformation, fullständig tillståndsakt, giltig cédula, energideklaration, intyg om samfällighetsskulder, teknisk granskning, skattemässig kalkyl, finansieringsvillkor och verifierbara betalningsvägar. Handpenningar bör inte betalas utan tydliga återträdesrätter om väsentliga handlingar saknas.

Varningssignal: Säljaren kan inte på ett rent sätt styrka äganderätt, fullmakt eller civilstånd.
Varningssignal: Kataster, fastighetsregister och verkligheten visar olika arealer eller byggnader.
Varningssignal: Pool, gästhus, källare, pergola eller utbyggnad är inte godkända eller inte inskrivna.
Varningssignal: Det finns öppna hypotekslån, kvarstad, samfällighetsskulder, IBI-restskatter eller oklara extraavgifter.
Varningssignal: Fastigheten marknadsförs med möjlighet till turistuthyrning, men licens, zonindelning, platser och samfällighetens godkännande är inte styrkta.
Varningssignal: Kontant betalning, ovanliga betalningsvägar eller offshore-strukturer föreslås.

Praktisk rekommendation

Vid högkvalitativa fastigheter på Mallorca bör due diligence genomföras som en samordnad process: advokat, notarie, skatterådgivare och teknisk expert granskar olika risker. Först när juridiska, tekniska och skattemässiga resultat stämmer överens bör ett bindande avtal undertecknas. En noggrann granskning tar tid, men skyddar mot de dyraste misstagen: icke legaliserade byggnadsdelar, överskattad användbarhet, oväntade skatter och belastningar som försvårar återförsäljning.

Due Diligence vid fastighetsköp på Mallorca