Servituter, vägrätter och grannfrågor

Vid fincas, lantgårdar och villor på Mallorca avgörs värdet inte bara av huset, utan också av frågan om man på ett rättssäkert sätt kan nå, försörja, avvattna, använda och avgränsa fastigheten gentemot grannar. Särskilt på landsbygden är servidumbres – servituter – en av de vanligaste punkterna vid köpegranskningen.

Vad är en servidumbre?

Enligt den spanska civillagen (Código Civil) är ett servitut en belastning på en fastighet till förmån för en annan fastighet eller en person. Ett servitut kan öka värdet om det säkerställer infarten, eller minska värdet om obehöriga personer kör över fastigheten, rör ligger under terrasser eller en granne gör anspråk på att använda en väg.

Typiska servituter

• Infart och vägrätt: Rätt att via en grannfastighet ta sig till sin egen finca eller villa.
• Ledningsrätter: El-, vatten-, telekommunikations-, avlopps- eller bevattningsledningar över annans mark.
• Vatten- och brunnsrätter: Användning av en brunn, en källa, en vattenbassäng eller en ledning.
• Allmänna vägar: Vägar som kan anses vara allmänna vägar eller allmänna vägservituter.

Infart: Den viktigaste punkten vid fincas

En finca utan säkerställd infart innebär en betydande risk. Lagen känner visserligen till genomfartsrätter för instängda fastigheter, men det ersätter ingen köpegranskning. En faktiskt använd väg är inte automatiskt en registrerad rättighet. Särskilt vägrätter kan endast uppstå under vissa förutsättningar och bör granskas juridiskt.

Fastighetsregister, Nota Simple och kataster

Nota Simple visar registrerade rättigheter, belastningar och inskränkningar. Köpare bör kontrollera om fastigheten är belastad och om det finns rättigheter till förmån för fastigheten. Katastern visar läge, area och grafisk framställning, men ersätter inte fastighetsregistret. Vid avvikelser, överlappningar eller oklara gränser kan en georefererad mätning vara nödvändig.

Vatten, brunnar och försörjning

Vid lantliga fastigheter är vatten ofta avgörande för köpet. En brunn är bara en fördel om dess rättsliga situation, dess tillåtna ändamål och dess tekniska användbarhet är klarlagda. Följande bör kontrolleras: auktorisation eller koncession, tillåten mängd, användningsändamål, mätare, pumpar, vattenkvalitet och eventuella begränsningar av grundvattenmassan.

Grannar, gränser och murar

Många konflikter uppstår senare: En granne stänger en grind, bestrider vägens bredd, kräver tillgång till ledningar eller påstår en annan gräns. Torrmurar, staket, terrasser, infarter och grindar bör stämmas av mot fastighetsregister, kataster och faktisk besittningssituation.

Granskning före köpet

• Införskaffa aktuell Nota Simple och läs titelkedjan.
• Testa infarten fysiskt: bredd, skick, grindar, nycklar, kurvradie och leveransåtkomst.
• Jämför kataster och fastighetsregister; vid behov, införskaffa mätning.
• Kontrollera brunnsakt, vattenrättigheter, ledningar och försörjning.
• Involvera kommunen och Consell gällande allmänna vägar, byggöverträdelser och skyddsområden.
• Säkerställ garantier, villkor eller återträdesrätter i köpekontraktet.

Praktisk slutsats

Vid fincas på Mallorca bör man inte behandla servituter som en bisak. En vacker fastighet förlorar avsevärt i trygghet om infart, vatten, ledningar eller gränser är oklara. Det som klarläggs noggrant före notarietiden behöver senare inte tvistas om med grannar, myndigheter eller domstolar.