Utländska bolag och internationella strukturer

Internationella köpare av exklusiva fastigheter på Mallorca överväger ofta om förvärvet ska ske privat, via ett spanskt S.L. eller via ett utländskt bolag. Typiska strukturer är en tysk GmbH, ett familjeholdingbolag, ett luxemburgskt, nederländskt eller schweiziskt bolag eller ett brittiskt Ltd. En sådan struktur kan vara meningsfull, till exempel vid familjeförmögenhet, saminvesterare, generationsskifte, befintlig företagsgrupp eller professionell uthyrning. Det är dock ingen enkel väg till anonymitet eller skattefrihet.

Grundprincipen: Fastigheten ligger i Spanien

En Mallorca-fastighet förblir skattemässigt och juridiskt förankrad i Spanien, även om ägaren är ett utländskt bolag. Spanien beskattar i princip inkomster från spanska fastigheter, hyror, nyttjande och vinster från försäljning. Dessutom tillkommer penningtvättskontroll, identifiering av verklig huvudman, spanska NIF-skyldigheter samt ofta bank- och notariats due diligence.

GmbH, holdingbolag eller Ltd.: Vad som verkligen räknas

Bolagsformen ensam avgör inte den skattemässiga kvaliteten. Avgörande är syfte, substans, finansiering, faktisk företagsledning, användning av fastigheten och bolagets skatterättsliga hemvist. Banker och notarier frågar idag inte bara efter registerutdrag, utan efter ekonomisk logik, medelsursprung, kontrollpersoner och skatterättslig hemvist.

Spansk skatteplikt

Om det utländska bolaget erhåller hyresintäkter från fastigheten betraktas dessa som i Spanien intjänade inkomster. Utan fast driftställe beskattas de i princip separat enligt spansk skattelagstiftning för icke-residenta. Om fastigheten inte hyrs ut utan används privat av delägare, familjemedlemmar eller förmånstagare uppstår inget skattemässigt vakuum. Man måste pröva förtäckta vinstutdelningar, förmåner i pengars värde, marknadsmässiga nyttjandeavgifter, källskatter, internprissättning och eventuell beskattning i användarnas hemviststat.

Plats för företagsledning och substans

Ett utländskt bolag kan bli skatterättsligt hemmahörande i Spanien om dess faktiska företagsledning finns i Spanien. Substans innebär inte bara brevlåda eller extern styrelseledamot. Relevant är faktiska beslutsprocesser, protokoll, företagsadress, bankförbindelser, bokföring, ekonomisk funktion, finansiering och vem som fattar de väsentliga besluten.

Transparensregister och verkliga huvudmän

Spanien kräver identifiering av den verkliga huvudmannen. Enligt penningtvättslagstiftningen ska fysiska personer som direkt eller indirekt utövar kontroll identifieras. Med Registro Central de Titularidades Reales och data från handelsregister, notariat och andra register centraliseras transparensen ytterligare. Även EU:s AML-reglering skärper kraven för fastighetstransaktioner och utländska juridiska personer.

Banker, notarier och AML-kontroll

Vid exklusiva transaktioner är banker, notarier, mäklare, advokater, skatterådgivare och register regelbundet medvetna om kraven. De kan begära dokument om medelsursprung, skatterättslig hemvist, ägarkedja, affärsverksamhet, verkliga huvudmän, politiskt exponerade personer och sanktionslistor. Strukturen bör vara granskningsbar innan köpekontraktet undertecknas.

Modelo 720 och Modelo 721 vid spansk hemvist

Modelo 720 avser utländsk förmögenhet för spanska skatteresidenter, inte den spanska fastigheten i sig. Den som är skatterättsligt resident i Spanien och innehar andelar i ett utländskt bolag måste pröva om detta innehav ska deklareras. Modelo 721 avser virtuella valutor utomlands. Icke-residenta utan spansk skatterättslig hemvist omfattas i princip inte av dessa modeller enbart på grund av ägande av en Mallorca-fastighet.

Icke-kooperativa jurisdiktioner och särskilda risker

Särskilt kritiska är bolag från icke-kooperativa jurisdiktioner. Den spanska skattelagstiftningen för icke-residenta har särskilda regler för sådana bolag när de innehar spanska fastigheter. Listan över icke-kooperativa jurisdiktioner kan ändras och bör kontrolleras aktuellt före varje strukturbeslut.

Försäljning: Asset Deal eller Share Deal

Vid direkt försäljning av fastigheten av ett icke-resident bolag beskattar Spanien i princip realisationsvinsten. En Share Deal undviker inte automatiskt prövning: Spanien kan även beskatta vinster från andelar i bolag vars tillgångar huvudsakligen direkt eller indirekt består av spanska fastigheter. Köpare kräver därför regelbundet skattemässiga garantier, redovisning av ägarkedjan och friktionslöshetsförbindelser.

Praktisk rekommendation

Ett utländskt bolag är starkt om det har en verklig funktion: familjestyrning, generationsskifte, investeringspartners, ansvarsskydd, finansiering eller operativ uthyrningsstruktur. Svagt är det om det endast lovar anonymitet, skattebesparing eller en senare "enkel" andelsöverlåtelse. Före köpet bör köpare låta genomföra en skattemässig strukturprövning i Spanien och i hemviststaten.