Finansiering och hypotekslån på Mallorca

En fastighet på Mallorca kan i princip även som internationell köpare finansieras via en spansk bank. Avgörande är dock inte enbart köpeskillingen, utan helhetsbilden av eget kapital, belåningsvärde, styrkbar inkomst, vistelse- och skattestatus, objektkvalitet och likviditetsreserv.

Spanskt hypotekslån: Grundprincip

Det spanska hypotekslånet upprättas vanligtvis som ett lån med sakrättslig säkerhet i fastigheten och stadfästs hos notarie. För privata låntagare gäller transparens- och skyddskraven enligt Ley 5/2019 om fastighetskreditavtal. Banken måste pröva kreditvärdigheten, i förväg tillhandahålla standardiserad avtalsinformation och köparen måste före undertecknandet genomgå en notariell transparensprövning.

Internationella köpare och Non-Resident-finansiering

Spanska banker finansierar icke-residenter, men oftast mer konservativt än köpare som är permanent skattskyldiga i Spanien. Typiska riktvärden är cirka 60 till 70 procent av det lägre värdet av köpeskilling och bankvärdering; beroende på bank, profil, objekt och inkomst kan det ligga över eller under.

Beräkna eget kapital realistiskt

Eget kapital innebär på Mallorca mer än bara den icke-finansierade delen av köpeskillingen. Köpare måste även budgetera för köpkostnader, skatter, Tasación, översättningar, rådgivningskostnader och en reserv för första löpande utgifter.

Belåning: Köpeskilling, Tasación och bankvärde

Belåningen beräknas inte automatiskt på den överenskomna köpeskillingen. Banken utgår regelmässigt från det lägre värdet av köpeskilling och Tasación. Om den oberoende värderingen ligger under köpeskillingen minskas den maximalt möjliga lånesumman i motsvarande grad.

Tasación är den formella fastighetsvärderingen för hypoteksändamål. Värderingen utförs av ett auktoriserat, oberoende värderingsföretag eller en motsvarande godkänd värderingstjänst. Köparen bär kostnaden för Tasación, kan i princip välja värderingsman och använda rapporten, så länge den är giltig, hos flera banker.

Vilka handlingar banker kräver

Vanligt förekommande är pass eller ID-handling, NIE, bevis på civilstånd, skatterättslig hemvist, aktuella lönebesked eller affärshandlingar, skattebesked, kontoutdrag, bevis på egna medel, befintliga lån, hyres- eller utdelningsinkomster samt information om tillgångar.

FEIN, FiAE och notariell transparensprövning

Före undertecknandet måste banken i god tid tillhandahålla köparen de lagstadgade handlingarna. Hit hör särskilt FEIN som ett bindande europeiskt standardinformationsblad, FiAE med särskilda varningar, ett avtalsutkast, en tydlig kostnadsredovisning och vid rörliga lån scenarier för ränteutvecklingen.

Dessa handlingar måste i princip finnas tillgängliga minst tio kalenderdagar före undertecknandet. Därefter äger transparensprövningen rum hos den fritt valda notarien.

Räntor: fast, rörlig eller blandad

Spanska banker erbjuder vanligtvis fasta, rörliga och blandade hypotekslån. För jämförelsen räcker inte den nominella räntan. Köpare bör beakta TAE, det vill säga den årliga effektiva belastningen inklusive relevanta kostnader och sidovillkor. Viktiga är även produktbindningar som försäkringar, konto, kort eller förmögenhetsprodukter.

Ränteläget är betydligt lägre än under högkonjunkturen 2023, men inte tillbaka på de extremt låga nivåerna från tidigare år. Värden som Euribor eller genomsnittliga ingångsräntor är referenser, men ersätter inte ett konkret bankerbjudande.

Likviditetsplanering fram till notarietillfället

En solid finansiering slutar inte med lånelöftet. Köpare bör före reservering eller Arras-avtal upprätta en fullständig likviditetsplan. Denna omfattar egen kapitalandel, köpskatt, notarie- och registerkostnader för köpebrevet, juridisk eller skatterättslig rådgivning, Tasación, översättningar, flytt, renovering, möblering, föreningsavgifter, försäkringar, fastighetsskatt, löpande förbrukningskostnader och en reserv för oförutsedda reparationer.

Praktisk ordningsföljd

• Före fastighetssökningen definiera budget, eget kapital och maximalt hanterbar månadsavgift.
• Hos en till två banker eller via en auktoriserad kreditförmedlare inhämta en förhandsprövning.
• Förbereda handlingar fullständigt och om möjligt på spanska eller engelska.
• Före undertecknande av ett Arras-avtal klargöra om ett finansieringsförbehåll är lämpligt.
• Beställa Tasación i god tid så snart objektet är seriöst reserverat.
• Jämföra FEIN, FiAE, TAE, produktbindningar, extraamortering och förtida återbetalning.
• Planera notarietillfälle först när transparensfrist, finansiering och likviditet är säkerställda.

Slutsats: Ett hypotekslån på Mallorca är fullt möjligt för internationella köpare, men det bör planeras konservativt.