Besiktningschecklista för Mallorca-fastigheter

En besiktning på Mallorca bör inte bara besvara om en fastighet känns bra. Avgörande är om läge, byggnadsskick, teknik, dokument och användningsmöjligheter motsvarar köpeskillingen. Den första känslomässiga bedömningen är tillåten; den andra besiktningen tillhör checklistan.

Förberedelser inför besiktningen

Begär adress, fastighetsbeteckning, planritning och grundläggande dokument i förväg.
Grovkontrollera fastigheten på kartor, flygbilder och i fastighetsregistret.
Vid lantliga fastigheter, kontrollera om bostadshus, pool, uthus, pergolor och infarter finns med i dokumenten.
Vid seriöst intresse, återkom vid en annan tid på dagen.
Ta egna foton och anteckningar: tak, fasad, teknikrum, mätare, poolteknik, fuktspår, gränser mot grannar och infart.

Läge, mikroläge och vardag

På Mallorca avgör ofta inte bara orten, utan det konkreta mikroläget. Två hus i samma by kan ha helt olika värden om det ena erbjuder havsutsikt, privatliv och bra infart, medan det andra ligger vid en genomfartsväg eller knappt får sol på vintern.

Testa avståndet till Palma, flygplatsen, skolor, sjukvård och shopping i verkligheten.
Beakta säsongsskillnader: En lugn kustort kan vara mycket fullsatt på sommaren, en by i inlandet mycket tyst på vintern.
Se på direkta grannar: bostäder, semesteruthyrning, restauranger, jordbruk, byggarbetsplatser, verkstäder.
Kontrollera avstånd till vägar, sopkärl, lastzoner, barer, hotell, skolor och idrottsanläggningar.
Bedöm obebyggda grannfastigheter och eventuell framtida bebyggelse.

Privatliv, infart och buller

Från vilka grannfastigheter, vägar eller högre belägna hus är fastigheten synlig?
Är infarten reglerad som allmän, privat eller via vägrätt?
Kommer vanlig bil, skåpbil, räddningsfordon och byggföretag fram till fastigheten utan problem?
Vem underhåller privata vägar, grindar, belysning och dränering?
Testa med stängda och öppna fönster; stå tyst i minst fem minuter på terrassen, i trädgården och i sovrummet.
Räkna med flygbuller, vägar, restauranger, poolteknik, värmepumpar, jordbruksmaskiner och säsongsbetonade evenemang.

Väderstreck, sol och klimat

Väderstreck	Fördelar	Vad bör man tänka på?
Söder	Mycket vintersol, god året-runt-användbarhet	Kontrollera solskydd, glas, kylning och skuggning
Öster / Sydost	Morgonsol, ofta behagligt terrassläge	Kontrollera eftermiddagsskugga och sol på poolen
Väster	Kvällssol, ofta attraktivt för havsutsiktslägen	Beakta sommarvärme, luftkonditionering och bländning
Norr	Svalare på sommaren	Kontrollera fukt, mögel, mörka rum och vinterkomfort

Byggnadsskick och fukt

Fukt är ett av de viktigaste besiktningsteman på Mallorca. Orsaker kan vara otäta tak, bristande dränering, sluttningsvatten, kapillärfukt, kondensation, dålig ventilation eller gamla tätningar. Nymålat strax före försäljning är inget bevis på renovering.

Fotografera sprickor i fasad, stödmurar, terrassplattor och poolkanter.
Kontrollera tak, hängrännor, stuprör, terrassens tätskikt och takfot.
Kontrollera lutningen vid huset: vatten ska ledas bort från byggnaden.
Känn efter lukt när du kliver in: unken, fuktig, starkt parfymerad eller nymålad?
Titta i hörn bakom möbler, golvlister, inbyggnadsskåp och ytterväggar.
Kontrollera källare, förråd, teknikrum och garage särskilt noggrant.

Husteknik, pool och trädgård

Låt öppna elskåpet: dokumentera ålder, märkning, jordfelsbrytare och tillräcklig effekt.
Testa alla vattenkranar: tryck, tid för varmvatten, lukt, missfärgningar och avrinningshastighet.
Klarlägg vattenkälla: nät, brunn, cistern, tankleverans eller kombination.
Klarlägg avlopp: anslutning till nät, trekammarbrunn, Fossa séptica, underhållsintyg och läge.
Testa luftkonditionering, värmepumpar, varmvatten och internet i verkligheten.
Jämför poolstorlek och pooläge med fastighetsregistret, ritningar och tillstånd.
Kontrollera bevattningssystem, vattenkälla, skötselbehov, rötter, dränering och torrmurar.

Dokument inför ett bud

Dokument	Varför viktigt?	Varningssignaler
Nota Simple	Ägare, beskrivning, belastningar, hypotekslån, servitut	Avvikande ytor, okända belastningar, vägrätter
Escritura	Historik och juridisk beskrivning	Byggnader eller tillbyggnader saknas
Fastighetsregisterutdrag	Läge, referens, ytor och grafisk framställning	Pool, garage eller gästhus inte registrerat
Cédula	Intyg om beboelighet	Utgånget, saknas eller stämmer inte
Energideklaration	Obligatoriskt dokument och indikation på energistatus	Endast utkast, inte registrerad
Bygglov	Legalitet för hus, tillbyggnader, pool och uthus	Ombyggnationer utan tillstånd
Gemensamhetshandlingar	Avgift, fonder, protokoll, extra uttaxeringar	Höga skulder, planerad renovering, uthyrningskonflikter

Öppna frågor till mäklare och säljare

Varför säljs fastigheten och hur länge har den varit på marknaden?
Vilka delar har renoverats när: tak, fönster, ledningar, el, luftkonditionering, kök, badrum, pool?
Har alla ombyggnationer godkänts och slutbesiktigats?
Har det förekommit fukt, sprickor, sättningar, försäkringsfall eller grannkonflikter?
Hur höga är de årliga kostnaderna för IBI, sophämtning, Comunidad, försäkring, trädgård, pool och underhåll?
Vilka möbler, apparater och tekniska anläggningar ingår i köpeskillingen?
Vilka dokument kan omedelbart tillhandahållas digitalt?