Beskattning av hyresintäkter på Mallorca

Den som hyr ut en fastighet på Mallorca måste beskatta intäkterna i Spanien. Avgörande är först om ägaren är skatteresident i Spanien. Därefter beror det på om fastigheten hyrs ut permanent för bostadsändamål, säsongsvis, turistiskt eller endast tillfälligt. Denna översikt ersätter inte skatterådgivning men hjälper till att korrekt placera de viktigaste spanska skattebegreppen.

Resident eller icke-resident

Som skatteresident i Spanien anses en fysisk person i regel om denne vistas mer än 183 dagar per kalenderår i Spanien eller om centrum för sina ekonomiska intressen finns i Spanien. Residenter deklarerar hyresintäkter i princip i den spanska inkomstskatten IRPF via Modelo 100. Icke-residenter deklarerar inkomster från spanska fastigheter via IRNR, vanligtvis med Modelo 210.

Residenter: Hyresintäkter i IRPF

För spanska skatteresidenter räknas hyresintäkter från en privat fastighet vanligtvis till inkomster av fastighetskapital, så länge uthyrningen inte klassificeras som ekonomisk verksamhet. Residenter beskattar i princip nettobeloppet: intäkter minus avdragsgilla kostnader såsom finansieringskostnader, reparations- och underhållskostnader, IBI, kommunala avgifter, gemensamhetskostnader, försäkringar, förvaltningskostnader och avskrivningar.

För uthyrning som tjänar hyresgästens permanenta boende kan reduceringar av det positiva nettoresultatet vara möjliga. Denna reducering är inte avsedd för turistuthyrning.

Icke-residenter: IRNR och Modelo 210

Icke-residenter måste beskatta hyresintäkter från en fastighet på Mallorca i Spanien, eftersom Spanien har beskattningsrätten för inkomster från fastigheter belägna i Spanien. Personer bosatta i EU samt i Island, Norge och Liechtenstein omfattas enligt publicerad AEAT-information i princip av en skattesats på 19 procent och kan dra av direkt relaterade kostnader om de styrks. Personer bosatta i tredjeländer omfattas i princip av 24 procent på bruttointäkterna utan kostnadsavdrag; på grund av rättslig utveckling bör detta prövas individuellt.

Modelo 210 för hyresintäkter ska i princip lämnas in kvartalsvis. För hyresintäkter som uppkommer från och med 2024 kan under vissa förutsättningar även en årlig sammanställning vara relevant.

Eget bruk, vakans och delvis uthyrning

En spansk semesterfastighet är inte skattemässigt neutral bara för att den inte hyrs ut. För egenanvända eller tomma urbana fastigheter uppkommer för icke-residenter en imputerad fastighetsinkomst i IRNR. Även residenter måste för andra bostäder i IRPF i princip ta upp en motsvarande fastighetsränta. Vid delvis uthyrning behandlas uthyrda dagar med faktiska intäkter och övriga dagar proportionellt med imputerad inkomst.

Kostnadsavdrag

• Bolåneräntor och finansieringskostnader för förvärv eller förbättring.
• Reparationer och underhållsåtgärder.
• IBI, avfalls- eller kommunala avgifter, såvida inte sanktioner.
• Gemensamhetskostnader, försäkringar, förvaltning och rådgivning.
• Avskrivningar på byggnad och meduthyrd utrustning enligt spanska regler.

Kostnader som hänför sig till privat användning är inte avdragsgilla. Förbättringar eller utbyggnader behandlas annorlunda än rena reparationer.

Turistuthyrning, IVA och turistskatt

På Mallorca gäller IVA, inte IGIC. Vid turistuthyrning måste man skilja mellan ren logi och hotelliknande tjänster. Om endast logi tillhandahålls, utan typiska hotelltjänster, är uthyrningen enligt AEAT-information i princip befriad från IVA. Tillhandahålls däremot hotelltypiska tjänster, såsom regelbunden städning under vistelsen, regelbundet byte av sängkläder, reception eller bagageförvaring, kan 10 procent IVA bli aktuellt.

Turistuthyrning kan dessutom medföra skyldigheter avseende IAE-klassificering, plattformsrapportering, turisttillstånd och på Balearerna avseende Impuesto sobre estancias turísticas.

IBI och rådgivning

IBI är en kommunal fastighetsskatt och uppkommer oavsett om fastigheten hyrs ut, används privat eller står tom. IBI-beskedet är också relevant eftersom det visar taxeringsvärdet, vilket kan vara viktigt för imputerade inkomster.

Särskilt för ägare bosatta i Tyskland, Österrike, Schweiz, Storbritannien eller USA bör den spanska deklarationen inte ses isolerat. En rådgivning som sammantaget granskar IRPF eller IRNR, Modelo 210, IBI, eventuella IVA-frågor, baleariska turistskatter och skyldigheter i hemviststaten är lämplig.