Köpchecklista Mallorca: den säkra vägen till fastigheten

Ett fastighetsköp på Mallorca går att planera väl, om beslutet inte bara fattas utifrån läge, utsikt och magkänsla. Avgörande är en tydlig sökprofil, en fullständig budget, granskade handlingar och en ren process fram till inskrivningen i fastighetsregistret. Denna checklista guidar internationella köpare genom de viktigaste stegen och visar vilka punkter som bör vara klarlagda före reservering, arras-avtal och notarietid.

Förberedelse: köpmål, team och tidplan

Börja med användningen: permanentbostad, andra bostad, semesterbostad för familjen, långtidsuthyrning eller turistuthyrning. Detta beslut påverkar läge, budget, skattebehandling, tillstånd, finansieringsstruktur och löpande förvaltning.

Ansök om eller boka tid för NIE i god tid.
Klarlägg finansiering, eget kapital, valutarisk och tilläggskostnader realistiskt före visningar.
Planera in egen advokat, skatterådgivare och vid hus en arkitekt eller teknisk besiktningsman.
Förbered en notariell fullmakt vid frånvaro; kontrollera apostille och översättning för utländska fullmakter.
Dokumentera medelns ursprung så att bank, notarie och rådgivare kan genomföra penningtvättskontrollen korrekt.

Sökprofil: först användningen, sedan adressen

En bra sökprofil sparar tid och förhindrar dyra kompromisser. Definiera inte bara plats, storlek och pris, utan även vardagsfunktionalitet: tillgänglighet, parkering, internet, vinterduglighet, buller, grannskap, gemensamma kostnader och renoveringsbehov.

För eget bruk: kontrollera inköpsmöjligheter, sjukvård, uppvärmning, skuggning, fukt och underhållsbehov.
För stadslägenheter: kontrollera hiss, reserver, protokoll, buller, gemenskapsregler och uthyrningsbegränsningar.
För fincas och hus på landsbygden: kontrollera byggrätt, lagliga ytor, vatten, brunn, el, infart, avlopp och pooltillstånd särskilt noggrant.
För uthyrningsavsikt: beräkna tillåtlighet, efterfrågan, löpande kostnader och skattemässig behandling separat.

Budget: köpeskillingen är inte totalkostnaden

Kostnadspost	Vad köpare bör beakta
Begagnad fastighet	På Balearerna tillkommer vanligtvis ITP. Den allmänna skattesatsen är progressiv och ligger för fastigheter mellan 8 % och 13 %.
Nyproduktion från byggherre	Vanligtvis tillkommer IVA; för bostäder i princip 10 %. Dessutom måste AJD räknas med.
Notarie och fastighetsregister	Avgifterna beror bland annat på köpeskilling, dokumentets omfattning och inskrivningar.
Rådgivning och teknisk granskning	Kom överens skriftligt om arvoden för advokat, skatterådgivare, gestoría och besiktningsman före uppdraget.
Löpande kostnader	Planera för IBI, avfallsavgift, comunidad, försäkring, underhåll, trädgård, pool, leverantörer och för icke-residenter IRNR.

För ITPAJD är inte enbart köpeskillingen avgörande. Katasterreferensvärdet kan vara relevant för skatteberäkningen om det är högre än det deklarerade värdet. Därför bör det skattemässiga referensvärdet kontrolleras före avtalsundertecknande.

Visning och handlingar

En visning bör behandlas som en kort revision. Kontrollera faktiska ytor, rumsindelning, terrasser, pooler och biutrymmen mot fastighetsregister, kataster och ritningar. Var uppmärksam på fukt, sprickor, tak, fönster, klimatanläggning, el, vattentryck, avlopp och tekniska installationer.

Handling	Syfte med granskningen
Nota Simple	Ägare, rättigheter, hypotekslån, belastningar och registrerad objektsbeskrivning.
Escritura	Lagfart, förvärvshistorik och särskilda överenskommelser.
Katasterdata och referensvärde	Identifiering, ytkontroll och skattemässig klassificering.
IBI-kvitto	Kommunala fastighetsskattedata, katasterreferens och löpande betalningar.
Cédula de habitabilidad	Beboelighet; central på Mallorca för försäljning och uthyrning.
Energideklaration	Obligatoriskt dokument vid försäljning och uthyrning.
Gemenskapsintyg	För lägenheter och anläggningar: skuldsaldo, protokoll, stadgar, extra uttaxeringar.
Bygg- och tillståndshandlingar	Legalitet för hus, tillbyggnader, pool, ombyggnader och ändrad användning.

Due Diligence, avtal och notarie

Due Diligence ska klargöra om du förvärvar exakt det du tror dig köpa: juridiskt, byggnadstekniskt, skattemässigt och ekonomiskt. Hypotekslån, nyttjanderätt, servitut, kvarstad, förköpsrätter eller begränsningar måste åtgärdas före eller senast vid notarietillfället eller säkerställas avtalsmässigt.

Ingen betalning utan säljarens identitet, aktuell Nota Simple och tydlig objektsbeskrivning.
Inkludera due diligence-villkor om handlingar fortfarande saknas.
Kom överens om finansieringsvillkor om köpet är beroende av bankbesked.
Reglera inventarier, möbler, tekniska apparater och konst separat och entydigt.
Fastställ tid, notarie, avveckling av belastningar, skattebetalningar och överlämningsskick precist.

Notarien kontrollerar identitet, behörighet, dokumentens giltighet, väsentliga avtalsinnehåll och aktuell registerinformation. Därefter måste skatter hanteras i tid och den slutliga inskrivningen i Registro de la Propiedad övervakas.

Överlämning och förvaltning efter köpet

Överlämningen bör dokumenteras: mätarställningar, nycklar, fjärrkontroller, larmkoder, underhållsavtal, inventarier och skick. Den som inte bor på Mallorca året runt bör organisera förvaltning, underhåll och skatteplikter professionellt.

Upprätta en skattekalender för IBI, avfallsavgift, IRNR, uthyrning och lokala avgifter.
Kontrollera försäkring för byggnad, lösöre, ansvar, tomställning och uthyrning.
Planera underhåll för klimatanläggning, avfuktning, tak, pool, trädgård, larm och vatteninstallation.
För en dokumentmapp med Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, energideklaration, försäkringar, protokoll, fakturor och skattedeklarationer.