Skatter vid försäljning av fastighet på Mallorca

Den som säljer en exklusiv fastighet på Mallorca bör ta med skatteaspekten tidigt i processen. Det är inte först vid notarietillfället som det avgörs hur mycket likviditet som faktiskt tillfaller säljaren: vinstskatt, kommunal Plusvalía, 3-%-Retención för icke-residenta, pantbrevslösen och avdragsgilla kostnader samverkar. Denna artikel ger en strukturerad översikt och ersätter inte individuell skatterådgivning.

De viktigaste skatteområdena

Vid försäljning av en fastighet på Mallorca måste vanligtvis två skatteområden beaktas: beskattning av realisationsvinsten på statlig nivå och den kommunala värdestegringsskatten på markvärdet, Plusvalía municipal. Därtill kommer praktiska avdrag vid closingen, särskilt 3-%-Retención om säljaren inte är skatteresident i Spanien.

För internationella ägare är den första frågan därför inte enbart köpeskillingen, utan säljarens skattestatus: resident, icke-resident, fysisk person, bolag, samägande eller struktur med utlandsanknytning. Följande principer avser främst fysiska personer utan fast driftställe i Spanien; komplexa ägarstrukturer kräver en separat granskning.

Vinstskatt: Vad beskattas?

I grunden beskattas vinsten från försäljningen. Förenklat uppstår denna som försäljningspriset minus det skattemässiga anskaffningsvärdet och de avdragsgilla försäljningskostnaderna. Enligt den spanska skatteförvaltningen består anskaffningsvärdet bland annat av det ursprungliga köpeskillingen, förvärvskostnader, betald förvärvsskatt samt styrkta investeringar och förbättringar. Ren underhålls- eller reparationskostnad skiljer sig från detta.

Försäljningsvärdet är det faktiskt uppnådda försäljningspriset, minskat med kostnader och skatter som direkt uppstår för säljaren till följd av överlåtelsen. För exklusiva objekt är dokumentation avgörande: köpehandling, skattebesked, notarie- och registerkostnader, mäklararvoden, fakturor för verkliga förbättringar, bygglov och bevis för uthyrningsperioder bör vara ordnade innan marknadsföringen påbörjas.

Icke-residenta: IRNR, Modelo 210 och 3-%-Retención

Om säljaren inte är skatteresident i Spanien och säljer en spansk fastighet, omfattas vinsten i princip av den spanska inkomstskatten för icke-residenta, IRNR. Den av Agencia Tributaria angivna skattesatsen för sådana fastighetsvinster är 19 procent.

Vid förvärv av en spansk fastighet från en icke-resident säljare är köparen skyldig att innehålla 3 procent av det avtalade köpeskillingen och betala in den till den spanska skatteförvaltningen. Denna Retención är inte en extra skatt för köparen, utan ett förskott på den eventuella skatten för den icke-residenta säljaren. Köparen lämnar in Modelo 211; säljaren behöver beviset senare för Modelo 210.

Om den innehållna Retención är högre än den faktiskt skyldiga skatten, kan säljaren begära återbetalning av överskottet. Är den lägre, måste mellanskillnaden betalas in. Särskilt vid lyxfastigheter med högt köpeskilling men låg skattepliktig vinst kan Retención ligga betydligt över den slutliga skatten.

Residenta: IRPF och möjliga specialregler

Om säljaren är skatteresident i Spanien, deklareras fastighetsvinsten i princip i den spanska inkomstskatten, IRPF. Vinster från överlåtelse av tillgångar ingår i sparkapitalbasen. För skatteåret 2025 anger Agencia Tributaria en kombinerad trappa på 19, 21, 23, 27 och 30 procent för sparkapitalbasen; för respektive försäljningsår bör man före deklaration kontrollera om taxorna är oförändrade.

För residenta kan särskilda undantag vara relevanta, till exempel vid försäljning av egen bostad av personer över 65 år eller vid återinvestering i en ny bostad. Även för vissa icke-residenta från EU- eller EES-länder kan en återinvesteringsregel för den tidigare spanska bostaden komma i fråga. Dessa fall är mycket individuella och bör granskas före undertecknande.

Plusvalía municipal

Plusvalía municipal är den kommunala skatten på värdestegring av stadstomter. Den avser inte byggnadsvärdet i sig, utan markvärdet enligt fastighetsregistret. Respektive kommun är ansvarig; i många kommuner på Balearerna hanteras beräkning, deklaration eller betalning via ATIB.

Vid betalda försäljningar är i princip säljaren skattskyldig. Är säljaren dock en fysisk person utan hemvist i Spanien, kan enligt den spanska kommunalskattelagen köparen träda in som ersättningsskattskyldig. I praktiken regleras därför ofta i köpekontraktet om och i vilket belopp ett belopp för Plusvalía hålls inne.

Sedan reformen efter författningsdomstolens praxis är en försäljning utan styrkt värdestegring i princip inte föremål för Plusvalía, om den uteblivna värdestegringen deklareras och styrks korrekt. Dessutom kan den skattskyldige begära att den faktiskt lägre värdestegringen används istället för den objektiva beräkningen.

Pantbrevslösen och kostnader

Ett amorterat pantbrev försvinner inte automatiskt ur fastighetsregistret. För registermässig avskrivning krävs vanligtvis ett notariellt avskrivningsdokument och inskrivning i Registro de la Propiedad. Om restskulden först betalas ur försäljningslikviden, samordnar notarien vanligtvis bankcertifikat, betalning och avskrivning.

Ur säljarens perspektiv kan dessutom mäklarprovision, juridisk eller skattemässig rådgivning, energicertifikat, uppdatering av tekniska handlingar, säljarens notariekostnader, kostnader för pantbrevslösen, fastighetsregisterkostnader, Plusvalía municipal och löpande avräkning av IBI, samfällighetsavgifter eller försörjningstjänster fram till övergången bli relevanta. Skattemässigt är inte varje utgift automatiskt avdragsgill; avgörande är samband, underlag och den specifika skattearten.

Praktisk checklista

• Klarlägg skatteresidens för försäljningsåret och ha bevis redo.
• Samla köpehandling, förvärvsskatt, notarie- och registerkostnader.
• Dokumentera investeringar och förbättringar med fakturor och tillstånd.
• Vid uthyrning, granska skattemässiga avskrivningar.
• Simulera Plusvalía municipal med fastighetsregistrets värde och kommunala parametrar.
• För icke-residenta, avbilda 3-%-Retención i köpekontrakt och betalningsflöde.
• Organisera öppet pantbrev med avskrivningsdokument och registerkostnader i förväg.
• Kräv Modelo 211 från köparen och övervaka tidsfristen för Modelo 210.

Slutsats

Vid fastighetsförsäljning på Mallorca är skatteavdraget hos notarien bara en del av bilden. Avgörande är om vinstskatt, Plusvalía, Retención och kostnader har beräknats korrekt redan före undertecknandet. Internationella ägare av exklusiva fastigheter bör därför inte bara optimera försäljningspriset, utan planera nettointäkten efter skatt.