En besigtigelse på Mallorca bør aldrig kun være en rundtur i smukke rum. Netop på øen afgør beliggenhed, orientering, adgangsvej, fugt, bygningstilstand og juridiske dokumenter ofte, om en ejendom på lang sigt bringer glæde eller bliver dyr. Forbered derfor besigtigelsen som en teknisk og praktisk undersøgelse.

Før besigtigelsen: Gennemgå dokumenter og beliggenhed

Bed mægleren om de vigtigste grunddata inden mødet: præcis adresse, referencenummer i matriklen, bolig- og grundarealer, byggeår, energimærke, Cédula de habitabilidad, Nota Simple fra tingbogen og en liste over kendte renoveringer. Ved landhuse, fincaer, kystnære beliggenheder og ældre objekter bør der desuden foreligge bygge- og brugstilladelser, planer, dokumentation for tilbygninger, pool, garage, gæstehus eller terrasser.

Tjek matriklen: Stemmer grundgrænser, bebyggede arealer, anvendelse og beliggenhed overens med brochure, planer og virkelighed?
Tjek tingbogen: Hvem er ejer, hvilke hæftelser, realkreditlån, vejrettigheder, brugsrettigheder eller andre rettigheder er tinglyst?
Tjek Cédula: Er beboeligheden dokumenteret, og foreligger der en gyldig Cédula eller et tilsvarende dokument?
Tjek energimærket: Er energimærket registreret, aktuelt, og passer vurderingen til tilstanden af vinduer, isolering, varme, aircondition og varmt vand?
Tjek urbanisme: Ligger objektet i suelo urbano, rústico eller en særlig beskyttelses- eller kystzone?
Tjek vand- og kystrisici: Ved torrents, skråninger, lavninger, kystnærhed eller havudsigt bør oversvømmelses-, kyst- og beskyttelseslinjer undersøges særskilt.

Vurder beliggenhed og nabolag realistisk

Besigtig ikke kun huset, men også omgivelserne. En stille vej i brochuren kan virke helt anderledes om sommeren, i weekenden eller ved ændret vindretning. Planlæg ideelt set to møder: et om dagen og et om aftenen eller i weekenden.

Hvor langt er der reelt til supermarked, apotek, læge, skole, havn, strand eller Palma?
Hvordan er adgangsvejen ved regn, mørke og modkørende trafik?
Er der byggepladser, ubebyggede grunde eller arealer, der kan blive bebygget i fremtiden?
Hvor tæt er restauranter, hoteller, ferieudlejninger, sportsanlæg, hovedveje eller landbrugsbedrifter?
Virker nabolaget helårsbeboet eller stærkt sæsonpræget?

Test privatliv, indblik og hverdag

Privatliv er ofte en afgørende værdifaktor på Mallorca. Undersøg derfor bevidst, hvem der udefra kan kigge ind på terrasse, pool, soveværelse og opholdsområde. Vær også opmærksom på højereliggende nabohuse, adgangsveje, vandrestier, hotelterrasser eller planlagte nybyggerier.

Er poolen synlig fra naboer eller vej?
Er der direkte sigtelinjer til soveværelser eller badeværelser?
Beskytter mure, hække og beplantning reelt eller kun om sommeren?
Hvem bruger tilstødende stier, adgangsveje eller fællesarealer?
Er der vejrettigheder eller fælles adgangsveje?

Bygningssubstans: Se nøje efter i stedet for at skønmaler

Ved middelhavsejendomme kan frisk maling, homestaging og nye møbler skjule strukturelle problemer. Tag dig tid til kælder, tag, teknikrum, facader, terrasseovergange og ydermure. Ved ældre huse, fincaer og renoverede byhuse bør en uafhængig arkitekt eller byggesagkyndig undersøge forholdene før købet.

Er der revner i facader, indvendige vægge, lofter, overliggere eller terrasser?
Er revnerne fine og overfladiske, eller forløber de diagonalt, bredt eller gentagne gange?
Virker tag, tagterrasse, tætninger og tagrender velholdte?
Er der sætninger, ujævne gulve eller klemme døre og vinduer?
Er tilbygninger, pergolaer, garager, pools eller gæstehuse godkendt?
Stemmer den byggede virkelighed overens med matrikel, tingbog, planer og brochure?

Fugt: Mallorcas hyppigste kontrolpunkt

Fugt er en klassiker på Mallorca, især ved stuelejligheder, landsbyhuse, fincaer, huse uden tilstrækkelig vandret spærre, kystnære beliggenheder og dårligt ventilerede ferieejendomme. Kig ikke kun efter åbenlys skimmelsvamp, men også efter lugt, saltudblomstringer, blærer i pudset, afskallet maling og nymalet sokkelzoner.

Lugter det muggent, især i skabe, kældre, badeværelser eller lukkede rum?
Er der mørke hjørner bag møbler, gardiner eller sengegavle?
Er fodpaneler bølgede, eller er vægge i det nederste område nymalet?
Viser ydervægge, terrasseovergange eller tagterrasser vandspor?
Hvordan luftes og opvarmes der om vinteren?
Har der tidligere været lækager, tagproblemer eller oversvømmelser?

Tjek teknik, energi og løbende omkostninger

Det tekniske udstyr afgør komfort og fremtidige omkostninger. Spørg ikke kun, om aircondition, varme og varmt vand fungerer, men hvor gamle de er, hvornår de sidst er blevet serviceret, og om de er egnede til helårsbrug.

Hvilken opvarmning findes der: varmepumpe, elektriske radiatorer, gulvvarme, gas, olie, pejs eller slet ingen fast opvarmning?
Hvor gamle er klimaanlæg, vandvarmer, rør, sikringsskab og elektrisk installation?
Er der tilstrækkelig strømkapacitet til aircondition, poolpumpe, køkken, wallbox eller varmepumpe?
Er huset tilsluttet offentligt vand og kloak?
Ved fincaer: Er der brønd, cisterne, vandlevering, septiktank eller solcelleanlæg, og er disse lovligt dokumenteret?
Hvor høje var el-, vand-, IBI-, renovationsgebyrer, fællesomkostninger, pool- og havepleje i de sidste tolv måneder?

Adgangsvej, parkering og tilgængelighed

En smuk ejendom mister i hverdagen værdi, hvis adgangsvej og parkering er kompliceret. Det gælder især for bjergområder, snævre bykerner, fincaer med lange veje og huse i populære kystbyer.

Er vejen offentlig eller privat?
Er der en tinglyst vejret, hvis fremmede grunde skal krydses?
Er adgangsvejen bred nok til varevogne, håndværkere, brandvæsen og ambulance?
Er der problemer ved kraftig regn, udvaskede veje eller stejle ramper?
Hvor mange reelle parkeringspladser er der, ikke kun teoretisk i brochuren?
Er parkering om sommeren eller ved arrangementer stadig praktisk mulig?

Undervurder ikke støjkilder

Støj på Mallorca er stærkt sæsonafhængig. Flyruter, hovedveje, knallerter, varelevering, nabolag, hunde, restauranter, hoteller, beach clubs, landbrug og poolteknik kan variere afhængigt af tidspunktet på dagen. Bliv stille i et par minutter under besigtigelsen på terrasse, altan og i soveværelserne.

Hører man fly, vejtrafik, motorcykler eller varelevering?
Er der nærliggende restauranter, barer, hoteller, sportspladser eller ferieudlejninger?
Vender soveværelser mod vejen, fællesarealer eller naboterrasser?
Er vinduer og døre tilstrækkeligt lydisolerende?
Hvor står poolpumpe, varmepumpe, klimaanlæg og naboteknik?

Sol, orientering og mikroklima

Orientering er mere end en detalje i brochuren. Syd- og vestvendte beliggenheder giver lys og vintersol, men kan blive meget varme om sommeren. Nordvendte beliggenheder forbliver køligere, men er i ældre huse mere modtagelige for fugt. I skråninger, dale og kystnære områder spiller vind, skygge og luftfugtighed en stor rolle.

Hvilke rum får morgen-, middags- og aftensol?
Er terrassen brugbar om sommeren, eller har den brug for ekstra skygge?
Er der nok sol i opholdsområdet om vinteren?
Skygger nabobygninger, bjerge, træer eller planlagte byggerier for grunden?
Hvor læ for vind er pool, terrasse og spiseområde?
Er ejendommen behagelig til helårsbrug eller kun optimeret til sommeren?

Spørgsmål til mægler og sælger

Forbered dine spørgsmål skriftligt, og få vigtige svar bekræftet på e-mail efter besigtigelsen. Det skaber klarhed og hjælper din advokat, arkitekt eller tekniske kontrollant med den videre Due Diligence.

Dokumenter og juridiske forhold

Foreligger der en aktuel Nota Simple?
Stemmer ejer, grundareal og hæftelser overens med oplysningerne i brochuren?
Er der realkreditlån, panterettigheder, brugsrettigheder, lejekontrakter, vejrettigheder eller tredjemands brugsrettigheder?
Foreligger der en gyldig Cédula de habitabilidad eller et tilsvarende dokument?
Er energimærket registreret og aktuelt?
Er alle bygninger, tilbygninger, pools, terrasser, garager og udhuse godkendt?

Tilstand og renoveringer

Hvornår blev tag, vinduer, el, sanitetsrør, varme, aircondition og poolteknik fornyet?
Er der fakturaer, garantier eller vedligeholdelsesprotokoller?
Har der været fugt, skimmelsvamp, lækager, sætninger eller forsikringssager?
Hvilke arbejder er nødvendige på kort sigt?
Hvilke arbejder er udført uden arkitekt, licens eller slutaflevering?

Omkostninger og anvendelse

Hvor høje er IBI, renovationsgebyrer, fællesomkostninger og forsikringer?
Hvor høje var el- og vandomkostninger om sommeren og vinteren?
Er der begrænsninger fra ejerforening, kommune, kystlovgivning, bygningsfredning eller landklassificering?
Er ferieudlejning tilladt, udelukket eller slet ikke relevant dokumenteret?
Hvilke møbler, apparater og inventar er inkluderet i købsprisen?

Efter besigtigelsen: Træf ikke en beslutning med det samme

Lav straks efter mødet en kort liste over mangler og spørgsmål. Adskil her mellem kosmetiske emner, tekniske risici, juridiske spørgsmål og prisargumenter. Hvis ejendommen stadig er interessant, bør der før en bindende reservation eller et depositum foretages en uafhængig undersøgelse af advokat og eventuelt arkitekt.

En god besigtigelse på Mallorca slutter ikke med mavefornemmelse, men med klarhed: Passer beliggenheden til hverdagen, er ejendommen lovlig og teknisk forståelig, er fugt og fremtidige omkostninger håndterbare, og er der ingen uafklarede punkter, der senere kan blive dyre?

Forberedelse til besigtigelse på Mallorca