Et ejendomskøb på Mallorca følger et klart forløb: definer søgeprofil, sikr budget, gennemgå objekter, forhandl, reserver, kontrollér juridisk og teknisk, underskriv privat købskontrakt eller arras-kontrakt, køb hos notar, betal skat, lad indskrive i tingbogen og overtage ejendommen.

1. Fastlæg søgeprofil

I begyndelsen står ikke en besigtigelsesaftale, men en præcis søgeprofil. Internationale købere bør afklare, om ejendommen er tænkt som feriehus, primær bolig, kapitalinvestering eller langsigtet alderdomsbolig. Heraf afhænger beliggenhed, anvendelighed, finansieringsstruktur, skattemæssige konsekvenser og eventuelle udlejningsspørgsmål.

Til søgeprofilen hører minimumsareal, udendørsareal, havudsigt, pool, parkeringsplads, tilgængelighed, bygningstilstand, energieffektivitet, støjsituation, fællesomkostninger og ønsket overtagelsestidspunkt. Ved lejligheder er det desuden vigtigt, om fællesskabet er velholdt, og om der er planlagt større renoveringer. Ved fincaer og huse bør det tidligt kontrolleres, om bygningsdele, pool, tilbygninger og indkørsler er juridisk korrekt dokumenteret.

2. Beregn budgetrammen realistisk

Købsprisen er kun en del af det samlede budget. Købere bør desuden medregne købsomkostninger, skatter, notar, tingbog, juridisk gennemgang, oversættelser, finansieringsomkostninger, forsikring, renovering, møbler, løbende fællesomkostninger og reserver.

Ved brugte ejendomme pålægges på Balearerne som udgangspunkt ejendomsoverdragelsesskatten ITP. ATIB angiver for vederlagsbaserede ejendomstransaktioner en progressiv generel takststruktur: 8 % op til 400.000 euro, 9 % for det næste afsnit op til 600.000 euro, 10 % op til 1.000.000 euro, 12 % op til 2.000.000 euro og 13 % derover. Skatten beregnes efter en gennemsnitssats, ikke blot som en fast sats på hele købsprisen. Nedsatte satser kan kun gælde under snævre betingelser, f.eks. for visse primære boligtilfælde.

Ved nybyg er som regel IVA relevant i stedet for ITP. Den spanske skattemyndighed angiver for køb af nye boliger som udgangspunkt 10 % IVA, ved visse offentligt støttede boliger 4 %. Derudover kan stempelafgiften AJD påløbe på Balearerne; ATIB nævner for notardokumenter ved nykøb som udgangspunkt 1,5 %, med mulige særlige tilfælde.

Internationale købere bør desuden tidligt organisere NIE. Dette spanske identifikationsnummer er beregnet til udlændinge, der af økonomiske, erhvervsmæssige eller andre grunde indgår i et forhold til Spanien, og fremgår af de relevante dokumenter.

3. Foretag et forvalg

Et godt forvalg sparer tid og forhindrer følelsesmæssige fejlbeslutninger. Før en rejse til Mallorca bør købere kritisk gennemgå eksposéer: Er boligarealet plausibelt? Findes der aktuelle billeder? Stemmer beliggenhed, orientering, byggeår, fællesomkostninger og matrikeloplysninger? Skelnes der klart mellem bebygget areal, brugsareal, grund og terrasser?

Seriøst forvalg betyder også: søg ikke kun efter det smukkeste objekt, men efter det juridisk og økonomisk mest robuste objekt. Især ved landejendomme, ældre huse og objekter med udlejningsperspektiv bør der tidligt anmodes om en dokumentliste.

4. Forbered og gennemfør besigtigelse

Ved besigtigelsen bør købere ikke kun være opmærksomme på udsigt, udstyr og atmosfære. Afgørende er substans og anvendelighed: fugt, tag, vinduer, bygningsteknik, aircondition, varme, vand, strøm, spildevand, internet, indkørsel, parkeringsplads, nabolag, solforhold og støj.

Ved lejligheder hører fællesarealer, elevator, facade, kælderparkering, pool, reserver og husorden med. Ved huse og fincaer bør købere afklare, om alle synlige bygningsdele er godkendte, indskrevne og forenelige med matrikel og tingbog. På Mallorca er desuden Cédula de habitabilidad vigtig: Consell de Mallorca beskriver den som et dokument, der anerkender en ejendoms egnethed til beboelse eller brug og er relevant i salgs- og udlejningstilfælde.

5. Forhandl pris med fakta

En forhandling bør ikke kun føres med markedsfornemmelse. Gode argumenter er sammenlignelige salgspriser, renoveringsbehov, manglende dokumenter, hæftelser i tingbogen, manglende certifikater, fællesgæld, tekniske mangler, finansieringssikkerhed og en ren tidsplan.

Internationale købere har ofte en fordel, hvis de på forhånd har afklaret finansieringstilsagn, egenkapitalbevis, NIE-aftale og købsstruktur. En sælger accepterer lettere et lavere, men pålideligt gennemførligt tilbud end et højere tilbud med mange usikkerheder.

6. Reservation kun med klare betingelser

Efter enighed om prisen aftales ofte en reservation. Den skal tage objektet midlertidigt af markedet, indtil advokat, skatterådgiver eller gestor har afsluttet de første undersøgelser. Købere bør ikke behandle en reservation som en ren formalitet.

Vigtige er købspris, reservationsbeløb, frist, tilbagebetalingsregler, sælgerdata, køberdata, objektidentifikation, dokumentforpligtelser og betingelsen om, at den juridiske gennemgang falder tilfredsstillende ud. Reservationsbeløbet bør betales på en sporbar måde, aldrig kontant uden ordentlig dokumentation.

7. Due diligence: juridisk, skattemæssig og teknisk gennemgang

Due diligence er det vigtigste sikkerhedsfilter før den bindende underskrift. Den bør mindst omfatte tingbog, matrikel, ejerforhold, hæftelser, pant, servitutter, beboelses- eller brugsrettigheder, fællesgæld, IBI-betalinger, energimærke, Cédula de habitabilidad, leje- eller brugsforhold og byggeretlig situation.

Nota Simple fra tingbogen er et centralt dokument. Registradores tilbyder online information om ejendommen og stiller registeroplysninger til rådighed. Notaren kontrollerer senere også centrale punkter, herunder parternes identitet og legitimering, sælgers titel, hæftelser, matrikelreference, fællesomkostninger, IBI og energimærke. Denne notarkontrol erstatter dog ikke den forudgående køberkontrol, især ikke ved bygningsmæssige og skattemæssige særspørgsmål.

Matriklen er også vigtig, fordi reference, beliggenhed, areal og valor de referencia kan spille en rolle i skattespørgsmål. For internationale købere hører desuden hvidvaskforebyggelse til transaktionen. Ejendomsmæglere, notarer og andre forpligtede instanser skal opfylde due diligence-forpligtelser i henhold til den spanske hvidvasklovgivning. Derfor kontrolleres midlernes oprindelse, reelle rettighedshavere, identifikationsdokumenter og betalingsveje.

8. Privat købskontrakt eller arras-kontrakt

Efter vellykket due diligence underskrives ofte en privat købskontrakt eller en arras-kontrakt. Denne kontrakt er juridisk relevant og bør ikke forstås som en ren forhåndskontrakt. Den regulerer objekt, købspris, betalingsplan, frister, hæftelsesfrihed, skatte- og omkostningsfordeling, overtagelsestilstand, inventar, kontraktstraffe og betingelser frem til notaraftalen.

Særlig vigtig er typen af arras. Artikel 1454 i den spanske Código Civil bestemmer, at ved arras eller et depositum i købskontrakten kan køberen træde tilbage med tab af depositummet, og sælgeren skal ved tilbagetræden betale det dobbelte beløb tilbage. Denne virkning bør være klart og udtrykkeligt reguleret.

9. Forbered notaraftale

Notaraftalen er den formelle afslutning af købet. Købere bør på forhånd kontrollere udkast til escritura, aktuel Nota Simple, betalingsanvisninger, bankchecks eller overførselsbeviser, NIE, identifikationsdokumenter, fuldmagter, skattedata, finansieringsdokumenter og inventarliste. Hvis købere ikke møder personligt, skal fuldmagten være korrekt udfærdiget, eventuelt apostilleret og oversat.

Det offentlige dokument giver særlig retssikkerhed. Ved pant skal desuden notarens forudgående gennemgang af lånevilkårene medregnes.

10. Underskriv køb hos notar

Hos notaren underskriver sælger og køber Escritura de Compraventa. Køberen betaler den resterende købspris, sælgeren overdrager besiddelse og nøgler, og eksisterende hæftelser slettes, afløses eller overtages udtrykkeligt alt efter aftale. I dokumentet bør betalingsmåde, hæftelsesstatus, matrikelreference, energimærke, fællesomkostninger, IBI og overdragelse være entydigt dokumenteret.

For købere er det vigtigt: Notarbekræftelsen alene er endnu ikke det sidste skridt. Derefter følger skattebetaling, indsendelse til tingbogen og praktiske overtagelsesformaliteter.

11. Betal skat og indskriv i tingbogen

Efter notaraftalen skal de påløbne skatter afvikles rettidigt. For brugte ejendomme angiver ATIB ved model 600 en betalingsperiode på en måned fra dagen for kontrakten henholdsvis dokumentet. Ved nybyg skal man også være opmærksom på AJD-afviklingen og den konkrete skattemæssige struktur.

Først indskrivningen i Registro de la Propiedad sikrer den nye ejerposition over for tredjemand særligt stærkt. Købere bør kontrollere, at dokumentet er indsendt, skatter betalt, tidligere hæftelser slettet, og den endelige indskrivning er afsluttet.

12. Overdragelse og efterarbejde

Overdragelsen bør dokumenteres. Hertil hører nøgler, målerstande, alarmkoder, fjernbetjeninger, adgangskort, garantier, brugsanvisninger, forsikringsdokumenter, fællesskabskontakter, vedligeholdelseskontrakter og inventar. Strøm, vand, internet, forsikring, kommunale afgifter og fællesomkostninger skal overføres til køberen.

Efter købet bør internationale købere desuden kontrollere deres skattemæssige situation: resident eller ikke-resident, løbende ejendomsskatter, eventuel udlejning, erklæringspligter og senere salgskonsekvenser. Hvem der ønsker at udleje ejendommen turistmæssigt, skal undersøge dette separat; ejendomsret alene giver ikke automatisk tilladelse til udlejning.

Kort tjekliste for internationale købere

Afklar søgeprofil og anvendelse: feriehus, primær bolig, investering eller udlejning.
Beregn samlet budget inklusive ITP eller IVA, AJD, notar, tingbog, rådgivning og reserve.
Forbered NIE, bank, finansieringstilsagn og dokumentation for midlernes oprindelse.
Kontrollér objekt, sælger, tingbog og grundlæggende dokumenter før reservation.
Underskriv reservation kun med klar tilbagebetalingsregel og due diligence-forbehold.
Få alle juridiske, tekniske, skattemæssige og byggeretlige punkter kontrolleret før arras-kontrakt.
Aftal først notaraftale, når dokumentudkast, betaling og sletning af mulige hæftelser er afklaret.
Betal skatter rettidigt efter notar og kontrollér tingbogsindskrivning.
Protokollér overdragelse og overfør forsyningsselskaber, forsikring, fællesskab og skatteforpligtelser.

Køb af ejendom på Mallorca: Trin-for-trin-guide