Ejendomskøb på Mallorca: Forløb trin for trin

Et ejendomskøb på Mallorca forløber i tolv trin, fra søgeprofil til nøgleoverdragelse, og koster ved en brugt ejendom til 750.000 euro alene 65.000 euro i ejendomsoverdragelsesskat (ITP, 8,67 %). Ved 1.500.000 euro er det 150.000 euro (10,00 %). Notar og tingbog koster sammen efter den officielle arancel ved en købspris på 750.000 til 1.500.000 euro ca. 1.100 til 1.500 euro. Mellem arras-kontrakt og notarmøde aftales der i praksis ofte op til 90 dage. Status: oktober 2026.

Hvordan forløber ejendomskøbet på Mallorca trin for trin?

Tabellen viser de tolv trin med deltagere, varighed og omkostninger. Varigheden er en erfaringsværdi, medmindre der er nævnt en lovbestemt frist. Omkostninger for en købspris på 750.000 euro (brugt ejendom).

Trin	Hvem	Varighed	Omkostninger
1. Søgeprofil	Køber, ejendomsmægler	få dage til 2 uger	ingen officielle omkostninger
2. Budget og NIE	Køber, advokat eller gestor, bank	NIE: dage til flere uger	NIE-gebyr (Modelo 790, Código 012)
3. Forudvalg	Køber, ejendomsmægler	1 til 4 uger	ingen officielle omkostninger
4. Fremvisning	Køber, ejendomsmægler	dage til måneder	rejseomkostninger
5. Forhandling	Køber, ejendomsmægler	1 til 4 uger	ingen
6. Reservation	Køber, sælger, mæglerfirma	få dage til uger	Beløb frit aftalt
7. Due diligence	Advokat, arkitekt, skatterådgiver	1 til 3 uger	Honorar frit aftalt, Nota Simple 3,01 € arancel
8. Arras-kontrakt	Køber, sælger, advokat	1 til 2 uger	Depositum ofte ca. 10 % (del af prisen)
9. Forberede notarmødet	Notar, advokat, bank	1 til 2 uger	ved realkreditlån: tasación
10. Køb hos notaren	Notar, køber, sælger	ét møde	Notar ca. 694 € inkl. IVA (uden folios, kopier)
11. Skatter og tingbog	Gestor, notar, registrador	Skat 1 måned, tingbog 15 hverdage	ITP 65.000 €, tingbog ca. 394 € inkl. IVA
12. Overtagelse	Køber, sælger	på notardagen eller efter aftale	Forsyning, forsikring, ejerforening

Hvad sker der præcist i de tolv trin?

1. Fastlæg søgeprofilen. Afklar, om ejendommen skal bruges som feriebolig, hovedbopæl, kapitalanbringelse eller pensionistbolig. Beliggenhed, finansiering, skatter og spørgsmål om udlejning afhænger heraf. Til profilen hører areal, udendørsområde, havudsigt, parkeringsplads, bygningens stand, energieffektivitet, fællesomkostninger og overtagelsestidspunkt. Ved lejligheder er det vigtigt, om ejerforeningen er velholdt, og om der forestår større renoveringer. Ved fincaer og huse bør tilbygninger, pool og indkørsler tidligt kontrolleres for juridisk dokumentation. Varighed: få dage til to uger. Omkostninger: ingen officielle.
2. Afklar budget og NIE. Planlæg ud over købsprisen med ITP eller IVA, notar, tingbog, advokat, oversættelser, finansiering, renovering og reserver (budget, købsomkostninger). NIE ansøger du om med formularen EX-15 og gebyret Modelo 790, Código 012; tider er knappe, regn med flere uger. Ved finansiering indhenter du på forhånd et tilsagn. Tasación varer efter oplysninger fra branchen en til tre uger.
3. Træf et forudvalg. Gennemgå salgsopstillinger kritisk: Er boligarealet plausibelt, er der aktuelle fotos, passer beliggenhed, byggeår, fællesomkostninger og matrikeloplysninger, og adskiller salgsopstillingen bebygget areal, brugsareal, grund og terrasser? Søg den ejendom, der er mest juridisk og økonomisk holdbar, ikke bare den smukkeste. Anmod ved landlige ejendomme og ejendomme med udlejningsperspektiv tidligt om en dokumentliste. Varighed: en til fire uger.
4. Se ejendommen. Vær opmærksom på fugt, tag, vinduer, bygningsteknik, vand, strøm, spildevand, internet, indkørsel, naboskab og støj. Ved lejligheder hører elevator, facade, reserver og husorden med. Cédula de habitabilidad er ifølge Consell de Mallorca relevant ved salg og udlejning. Varighed: dage til måneder, afhængigt af søgningen.
5. Forhandl prisen med fakta. Gode argumenter er sammenlignelige priser, renoveringsbehov, manglende certifikater, hæftelser, fællesgæld og en ryddelig tidsplan. Finansieringstilsagn, NIE og dokumentation for egenkapital styrker din position, for sælgere accepterer hellere et lavere, men pålideligt gennemførligt tilbud. Varighed: en til fire uger.
6. Reservér. Reservationen tager ejendommen kortvarigt af markedet, indtil advokat, skatterådgiver eller gestor har afsluttet de første kontroller. Aftal pris, beløb, frist, tilbagebetaling, identifikation af ejendommen og forbeholdet om juridisk gennemgang (reservation og arras). Betal aldrig kontant uden kvittering. Beløbet er ikke fastsat ved lov.
7. Gennemfør due diligence. Kontrollér tingbog (Nota Simple), matrikel (reference, beliggenhed, areal, valor de referencia), ejer, realkreditlån, servitutter, bolig- og brugsrettigheder, fællesgæld, IBI, energimærke, Cédula, lejeforhold og byggeret (due diligence). Notaren kontrollerer senere identitet, skøde, hæftelser, matrikelhenvisning og energimærke, men erstatter ikke din egen gennemgang. På grund af hvidvaskreglerne kontrolleres midlernes oprindelse og de reelle ejere. Varighed: en til tre uger. Omkostninger: Advokathonorar frit aftalt, Nota Simple 3,01 euro arancel pr. grundstykke (RD 1427/1989).
8. Underskriv arras-kontrakten. Den private kontrakt er juridisk bindende og regulerer pris, betalingsplan, frister, frihed for hæftelser, fordeling af omkostninger, inventar og betingelser frem til notaren. Arras-typen skal stå i kontrakten: Notariatet nævner arras confirmatorias som den hyppigste form. Kun ved arras penitenciales kan køberen træde tilbage mod tab af depositum, sælgeren mod tilbagebetaling af det dobbelte (art. 1454 Código Civil). Sædvanligt er et depositum på ca. 10 % af prisen.
9. Forbered notarmødet. Kontrollér udkastet til Escritura, den aktuelle Nota Simple, betalingsveje, NIE, fuldmagter (eventuelt apostillerede og oversatte) og finansieringsdokumenter og inventarliste. Den offentlige akt giver særlig retssikkerhed. Ved et realkreditlån rådfører du dig før underskriften med notaren; loven fastsætter en frist på ti dage hertil (notarmøde).
10. Køb hos notaren. Du underskriver Escritura de Compraventa, betaler restprisen, og sælgeren overdrager besiddelsen og nøglerne. Hæftelser slettes, indfries eller overtages udtrykkeligt. Akten bør entydigt dokumentere betalingsmåde, hæftelsesstatus, matrikelreference, energimærke, fællesomkostninger, IBI og overtagelse. Tinglysningen er ikke det sidste trin. Er sælgeren ikke bosiddende i Spanien, skal du tilbageholde 3 % af prisen og afregne dem via Modelo 211 inden for en måned. Uden anden aftale bærer ifølge notariatet sælgeren notargebyrerne for akten, køberen omkostningerne til sin kopi; fordelingen bør stå i kontrakten.
11. Betal skatter og få tinglyst. ITP betaler du med Modelo 600 inden for en måned fra akten (ATIB). Registreringen i Registro de la Propiedad sikrer dit ejerskab over for tredjemand; registradoren har hertil 15 hverdage fra modtagelsen. Kontrollér skattekvittering, sletning af tidligere hæftelser og registreringen.
12. Overtagelse og opfølgning. Protokollér nøgler, målerstande, koder, garantier og inventar. Omlæg strøm, vand, internet, forsikring, kommunale afgifter og fællesomkostninger. Kontrollér din skattemæssige situation som resident eller ikke-resident. Hvis du vil udleje turistmæssigt, skal det undersøges separat: Ejerskab alene giver ikke tilladelse til udlejning.

Hvilke omkostninger har man ved køb af en brugt ejendom?

Ved køb af en brugt ejendom betaler du på Balearerne ITP efter en trinskala: 8 % til 400.000 euro, 9 % til 600.000 euro, 10 % til 1.000.000 euro, 12 % til 2.000.000 euro og 13 % derover (ATIB, status oktober 2026). ATIB beregner heraf en gennemsnitssats på hele værdien. En reduceret sats på 4 % gælder kun op til 270.151,20 euro og kun for den kommende hovedbolig under snævre betingelser.

Post (brugt ejendom)	750.000 €	1.500.000 €
ITP	65.000 € (8,67 %)	150.000 € (10,00 %)
Notar efter arancel, inkl. 21 % IVA	ca. 694 €	ca. 953 €
Tingbog efter arancel, inkl. 21 % IVA	ca. 394 €	ca. 566 €
Skat og officielle gebyrer	ca. 66.090 € (8,8 %)	ca. 151.520 € (10,1 %)

Beregningen for 750.000 euro: 8 % af 400.000 euro (32.000 euro) plus 9 % af 200.000 euro (18.000 euro) plus 10 % af 150.000 euro (15.000 euro). Notar og tingbog er grundbeløbet i de officielle skalaer (RD 1426/1989 og 1427/1989) efter 5 % afslag; folios, kopier og øvrige poster kommer til. Ikke med er advokat, gestoría, oversættelser, finansiering og provision. Rådgivning om skatter og juridiske spørgsmål i det enkelte tilfælde varetages af advokat og skatterådgiver.

Hvad koster det at købe et nybyggeri?

Ved nybyggeri fra bygherren skal der i stedet for ITP betales 10 % IVA, ved en pris uden IVA på 750.000 euro altså 75.000 euro. Dertil kommer stempelafgiften AJD: på Balearerne som udgangspunkt 1,5 % af akten, fra en værdi på 1.000.000 euro 2 % (ATIB). Afklar beskatningsgrundlaget på forhånd med skatterådgiveren.

Hvilken kort tjekliste hjælper internationale købere?

• Afklar søgeprofil og anvendelse: feriebolig, hovedbopæl, investering eller udlejning.
• Beregn totalbudgettet med ITP eller IVA, AJD, notar, tingbog, rådgivning og reserve.
• Forbered NIE, bank, finansieringstilsagn og dokumentation for midlernes oprindelse.
• Kontrollér ejendom, sælger, tingbog og basisdokumenter før reservationen.
• Underskriv kun reservationen med en klar tilbagebetalingsregel og due diligence-forbehold.
• Få alle juridiske, tekniske, skattemæssige og byggeretlige punkter gennemgået før arras-kontrakten.
• Aftal først notarmødet, når aktudkast, betaling og sletning af mulige hæftelser er afklaret.
• Betal skatterne til tiden efter notaren og kontrollér tingbogsregistreringen.
• Protokollér overtagelsen og omlæg forsyning, forsikring, ejerforening og skattepligter.