Due Diligence ved ejendomskøb på Mallorca

Formålet med Due Diligence

Gennemgangen skal bekræfte, at sælgeren effektivt kan sælge, at ejendommen svarer til den beskrevne genstand, at alle væsentlige tilladelser foreligger, at der ikke er uventede hæftelser, og at skattestrukturen er korrekt beregnet. Især ved premiumejendomme på Mallorca opstår risici ofte ikke ved det åbenlyse ejerskab, men ved tilbygninger, pools, gæstehuse, rustikke grunde, kystbeskyttelse, fællesregler eller turistmæssig anvendelse.

Juridisk gennemgang

Udgangspunktet er en aktuel Nota Simple eller, ved højere risiko, en registerattest fra Registro de la Propiedad. Der skal kontrolleres ejer, samejerandele, brugsret, pantebreve, embargoer, servitutter, forkøbsretter, opløsende betingelser, verserende sager og henvisninger til byplanmæssige eller skattemæssige hæftelser. Ved selskaber som sælger hører repræsentationsret, handelsregisterudskrift, reelle rettighedshavere og hvidvaskkontrol med.

Registerdata skal afstemmes med Escritura, katasteret og den faktiske ejendom. Catastro er vigtig for beliggenhed, arealer, anvendelse, referenceværdi og kartografi, men erstatter ikke ejendomsbeviset. Afvigelser ved grundstørrelse, bebygget areal, pool, udhuse eller anvendelse bør afklares før underskrift, fordi de påvirker finansiering, skattegrundlag, tilladelser og senere salgbarhed.

Tilladelser og anvendelse

Køberen bør lade bygge- og anvendelseshistorikken dokumentere: byggetilladelser, projektdokumenter, certificado final de obra, erklæring om nybygning eller ombygning, indførsel i tingbogen, licencia de primera ocupación henholdsvis relevante erklæringer og den gyldige cédula de habitabilidad. På Mallorca er cédula de habitabilidad særlig vigtig for salg og udlejning og regelmæssigt også relevant for den endelige forsyning med strøm, vand og andre tjenester.

Ved fincaer og grunde i suelo rústico er yderligere forsigtighed nødvendig. Consell de Mallorca påpeger, at for nye boliger i landområder principielt kræves et minimumsareal på 14.000 m², og kun én bolig pr. parcel kommer i betragtning, hver især med forbehold for yderligere territoriale og kommunale regler. Der skal derfor kontrolleres parcellering, lovlighed af alle bygninger, mulige sager ved Agencia de Defensa del Territorio, vandforsyning, brønde, spildevand, adgang og beskyttede zoner.

Ved ejendomme i havets nærhed er en afstemning med kystloven nødvendig. Servidumbres de tránsito og protección kan begrænse ombygninger, indhegninger, terrasser, pools eller udvidelser. Ved lejligheder og anlæg i sameje skal delingserklæring, vedtægter, protokoller, godkendte særlige bidrag, åbne fællesgæld og begrænsninger for turistudlejning kontrolleres.

Teknisk gennemgang

En teknisk due diligence bør udføres af en uafhængig arkitekt, aparejador eller ingeniør. Der kontrolleres bygningssubstans, tag, facader, fugt, skrånende terræn, støttemure, fundament, bygningsteknik, klimaanlæg, elinstallation, poolteknik, spildevand, energieffektivitet, brandsikring og vedligeholdelsestilstand. Ved renoverede luksusobjekter er det afgørende, om den udførte kvalitet passer til tilladelser, fakturaer, garantier og producentdokumenter.

Energimærket skal foreligge ved salg og være registreret; det erstatter dog ikke en bygningsteknisk gennemgang. Ved nybygninger eller yngre objekter er derudover bygherregarantier, decennial insurance, afleveringsprotokoller og mangellister relevante. Ved ældre objekter bør køberen konservativt beregne omkostninger til tag, fugt, vinduer, isolering, el- og sanitetmodernisering.

Skattemæssig gennemgang

For købere er det først afgørende, om der er tale om en eksisterende ejendom eller en nybygning fra bygherren. Ved køb af en eksisterende ejendom pålægges på Balearerne som regel ITP. Denne ejendomsoverdragelsesskat beregnes progressivt: 8 % op til 400.000 euro, 9 % for det næste interval op til 600.000 euro, 10 % op til 1.000.000 euro, 12 % op til 2.000.000 euro og 13 % derover. Ved køb af en nybygning fra en erhvervsdrivende pålægges derimod regelmæssigt IVA, ved lejligheder normalt 10 %, derudover AJD. På Balearerne udgør AJD generelt 1,5 %, ved ejendomme fra 1.000.000 euro 2 % og i visse tilfælde af momsfritagelses-frafald 2,5 %.

Beregningsgrundlaget er ikke kun købsprisen. Siden 2022 kan katasterets referenceværdi være afgørende for ITP/AJD og arve- eller gaveafgift, hvis den er højere end den erklærede pris. Derfor hører forespørgsel af valor de referencia til i enhver skattemæssig due diligence. Er sælgeren ikke bosiddende i Spanien, skal køberen principielt tilbageholde 3 % af købsprisen som betaling af sælgerens skat og indbetale den via Modelo 211.

Til budgettet hører desuden notar, register, gestoría, eventuelt finansieringsomkostninger, løbende IBI, renovationsgebyrer, fællesomkostninger samt for internationale købere mulige forpligtelser fra IRNR, udlejning, formueskat eller solidaritetsskat for store formuer.

Risici før kontraktunderskrift

Før reservation, Arras eller privatkontrakt bør mindst følgende betingelser være skriftligt sikret: hæftelsesfri overdragelse eller klar sletningsmekanik, aktuel registerinformation, komplet tilladelsesakt, gyldig cédula, energimærke, fællesgældscertifikat, teknisk gennemgang, skattemæssig beregning, finansieringsbetingelser og dokumenterbare betalingsveje. Depositum bør ikke ydes uden klare fortrydelsesrettigheder, hvis væsentlige dokumenter mangler.

• Advarselssignal: Sælgeren kan ikke rent dokumentere ejerskab, repræsentationsret eller civilstand.
• Advarselssignal: Kataster, tingbog og virkelighed viser forskellige arealer eller bygninger.
• Advarselssignal: Pool, gæstehus, kælder, pergola eller udbygning er ikke godkendt eller ikke indført.
• Advarselssignal: Der er åbne pantebreve, embargoer, fællesgæld, IBI-restancer eller uafklarede særlige bidrag.
• Advarselssignal: Ejendommen markedsføres med turistudlejningsmulighed, men licens, zonering, pladser og fællesskabssamtykke er ikke dokumenteret.
• Advarselssignal: Kontant betaling, usædvanlige betalingsveje eller offshore-strukturer foreslås.

Praktisk anbefaling

Ved eksklusive ejendomme på Mallorca bør due diligence gennemføres som en koordineret proces: advokat, notar, skatterådgiver og teknisk sagkyndig kontrollerer forskellige risici. Først når juridiske, tekniske og skattemæssige resultater passer sammen, bør en bindende kontrakt underskrives. En grundig gennemgang koster tid, men beskytter mod de dyreste fejl: ikke-legaliserede bygningsdele, overvurderet anvendelighed, uventede skatter og hæftelser, der vanskeliggør videresalg.