Notarmøde og ejendomsoverdragelse på Mallorca

Notarmødet er det øjeblik, hvor en forberedt ejendomshandelstransaktion bliver til en juridisk dokumenteret ejerskifte. På Mallorca sker dette normalt ved underskrivelse af den spanske købsakt, Escritura pública de compraventa. Den fastslår, hvem der sælger, hvem der køber, hvilken ejendom der overdrages, hvilken pris der betales, og på hvilke betingelser besiddelse, risici og omkostninger overgår.

Det er vigtigt at skelne: Notaren erstatter ikke en uafhængig juridisk eller skattemæssig gennemgang. Han er en offentlig embedsmand, der autoriserer dokumentet, kontrollerer parternes identitet og handleevne, vurderer indholdet juridisk og sikrer, at parternes erklæringer bliver korrekt notariseret.

Hvilken rolle notaren spiller ved ejendomskøb

Den spanske notar sikrer retssikkerhed i notariseringen ved købsafslutningen. Han kontrollerer blandt andet parternes identitet, fuldmagtsbeføjelser, de væsentlige oplysninger om ejendommen, sælgerens ejendomsret, hæftelser og erklæringerne om betaling af købesummen. Derudover tages der regelmæssigt en aktuel oplysning fra tingbogen i betragtning.

Notaren forklarer dokumentets indhold, læser eller redegør for de væsentlige punkter og dokumenterer, hvordan købesummen betales. Ved finansierede køb kommer der yderligere notarielle trin omkring realkreditlånet.

Escritura: den notarielle købsakt

Escritura pública de compraventa er den offentlige købsakt. Den indeholder typisk personoplysninger om køber og sælger, beskrivelse af ejendommen, tinglysnings- og matrikeloplysninger, købesummen, betalingsmåden, regler om hæftelser og realkreditlån, fordeling af visse omkostninger, overgang af besiddelse samt skatterelevante erklæringer.

En privat købsaftale kan i Spanien allerede have bindende virkning. For en sikker ejendomserhvervelse og især for den senere tinglysning i tingbogen er den notarielle akt dog det centrale praktiske skridt.

Betaling ved notarmødet

Betaling af købesummen sker ved notarmødet normalt med bankcheck, bankbekræftet check, bankoverførsel eller en kombination heraf. I dokumentet registreres præcist, hvilke beløb der er betalt hvornår og på hvilken måde.

Særlig opmærksomhed fortjener situationen, når sælgeren ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien. I så fald skal køberen som udgangspunkt tilbageholde 3 % af den aftalte købesum og indbetale den til den spanske skattemyndighed med Modelo 211. Denne tilbageholdelse er en forudbetaling af sælgerens eventuelle skat som ikke-resident.

Hvis der stadig er et realkreditlån på ejendommen, bruges en del af købesummen ofte direkte til at indfri restgælden ved mødet. Derefter skal realkreditlånet ikke kun afvikles økonomisk, men også slettes i tingbogen.

Nøgleoverdragelse og besiddelsesovergang

I mange købskontrakter på Mallorca overdrages nøglerne umiddelbart efter underskrivelsen af Escritura og efter betaling af købesummen. Dette er det klassiske øjeblik, hvor køberen får besiddelsen og faktisk kan bruge ejendommen.

Der er dog undtagelser. Nogle gange aftales et senere overleveringstidspunkt, for eksempel fordi sælgeren stadig skal flytte ud, møbler skal fjernes, eller sidste tekniske punkter er uafklarede. I så fald bør Escritura eller en supplerende aftale klart regulere, hvornår overleveringen finder sted.

Tinglysning i tingbogen

Efter underskrivelsen kan notaren sende en elektronisk autoriseret kopi af dokumentet til den kompetente tinglysningsmyndighed. Tinglysningen i Registro de la Propiedad er ved et rent kontantkøb som udgangspunkt et efterfølgende skridt. I praksis er den dog meget vigtig, fordi den sikrer ejendomserhvervelsen over for tredjemand.

For tinglysning af en købsakt kræves især den notarielle akt, dokumentation for skatteafvikling og, afhængigt af tilfældet, dokumentation for den kommunale værditilvækstskat.

Hvad der sker efter notarmødet

Efter mødet begynder den administrative efterfølgende fase. Ved brugte ejendomme på Mallorca skal ejendomsoverdragelsesskatten på Balearerne, altså den spanske ITP, regelmæssigt angives og betales via Modelo 600. Efter ATIB-systematikken er fristen som udgangspunkt en måned fra datoen for den notariserede handel.

Ved nybyggerier påløber der i stedet for ITP normalt IVA, og derudover kan AJD være relevant. Ved køb fra ikke-residente sælgere skal køberen afvikle 3 %-tilbageholdelsen via Modelo 211. Parallelt hermed bør matrikelforholdene kontrolleres.

Praktisk tjekliste for købere

• Inden mødet kontrolleres aktuelle tinglysningsoplysninger, matrikeldata, energimærke, IBI-dokumenter og fællesskabsdokumenter.
• Betalingsplan koordineres med bank, sælger, advokat og notariat.
• Ved ikke-resident sælger planlægges 3 %-tilbageholdelsen.
• Åbne realkreditlån, hæftelser eller sletninger afklares skriftligt.
• Nøgleoverdragelse, målerstande, møblering og overleveringsstand dokumenteres.
• Efter mødet følges op på ITP eller IVA/AJD, tinglysning, matrikel, forsyningsselskaber, ejerforening og forsikring.

Konklusion

Notarmødet på Mallorca er den synlige afslutning på købet, men ikke slutningen på arbejdet. Escritura dokumenterer ejerskiftet, betalingen og overleveringen. Juridisk korrekt afsluttet er processen først, når skatter er afviklet rettidigt, dokumentet er tinglyst i tingbogen, og matrikel, løbende omkostninger og forsyningsdata er opdateret.