Spørgsmålet om, hvorvidt en Mallorca-ejendom skal købes privat eller via et selskab, er ikke kun et skattespørgsmål. Ejerstrukturen afgør købsafvikling, bankkontrol, løbende administration, privat brug, udlejning, senere salg, succession og konflikter inden for familien eller investorgruppen.

For mange købere er det direkte private køb den enkleste og mest gennemsigtige løsning. Et selskab kan være fornuftigt, hvis ejendommen er en del af et reelt forretnings- eller formuekoncept. Det er dog ikke en automatisk genvej til skattebesparelse, anonymitet eller lettere salg.

De fire grundmodeller

Struktur	Typisk anvendelse	Hovedemne
Privatkøb	Feriehus, sekundær bolig, familiebrug	Enkelhed, klar privat brug, mindre administration
Spansk S.L.	Investering, udlejning, projekt, flere investorer	Bogholderi, selskabsskat, anvendelse for selskabsdeltagere
Udenlandsk selskab	International holding, familieformue, koncern	Substans, gennemsigtighed, spansk skattepligt, AML
Familie- eller samejestruktur	Ægtefæller, partnere, børn, successionsplanlægning	Andele, formueforhold, finansiering, exit-scenarier

Hvornår privatkøb oftest er oplagt

Privatkøb er ofte passende, når ejendommen overvejende bruges af ejeren selv, kun lejlighedsvis af familie og venner, og der ikke er en kompleks investorgruppe involveret. Det er som regel lettere for banker, notarer og skatterådgivere at kontrollere, medfører mindre løbende administration og undgår mange spørgsmål om brug af selskabsdeltagere eller nærtstående personer.

Også skattemæssigt er privatkøb ofte mere overskueligt: Ved erhvervelsen påløber der afhængigt af objektet ITP eller IVA/AJD, derefter kører IBI, ikke-residentskat, udlejningsbeskatning, formueskattekontrol og senere salgsbeskatning direkte hos ejeren. Det er ikke automatisk billigere, men som regel forståeligt.

Hvornår et selskab kan være fornuftigt

Et selskab kan være fornuftigt, når ejendommen økonomisk set ikke kun er et privat feriehus. Typiske tilfælde er flere investorer, aktiv udlejning, projektudvikling, et kommercielt anvendelseskoncept, en eksisterende koncern eller en familie governance, hvor andele og beslutningsrettigheder bevidst skal samles.

Et selskab kan desuden hjælpe med at organisere ejerandele, stemmerettigheder, exit-regler, ledelse, finansiering og senere overdragelse af andele mere klart end et rent privat sameje. Denne fordel opstår dog kun, hvis vedtægter, selskabsdeltageroverenskomst, finansiering, skatteplanlægning og faktisk brug hænger godt sammen.

Den mest almindelige misforståelse: Selskab betyder ikke automatisk skattebesparelse

Ved køb af en eksisterende ejendom på Mallorca påløber der regelmæssigt den baleariske ejendomsoverdragelsesskat ITP. Om køberen er en privatperson eller et selskab, ændrer som regel ikke noget ved den generelle erhvervelsesskat. Ved nybyggerier er typisk IVA og AJD relevante. Reducerede skattesatser og fordele er ofte knyttet til fysiske personer, primær bolig eller personlige forudsætninger og passer netop ikke til et selskab som køber.

Dertil kommer: Hvis en selskabsdeltager bruger ejendommen privat, skal brugen skattemæssigt klassificeres. Gratis eller for billig brug kan blive relevant som en nærtstående transaktion, personalegode eller skjult udbytte. Derfor bør et selskab ikke stiftes kun for at få et privat brugt feriehus til at virke "mere professionelt".

Udenlandske selskaber: kontrollerbare i stedet for anonyme

Et GmbH, en holding, Ltd. eller et andet udenlandsk selskab kan civilretligt være ejer af en spansk ejendom. Spanien forbliver dog ansvarlig for ejendommen: Indtægter, salgsgevinster, ikke-residentskat, hvidvaskkontrol, reelle ejere, spansk NIF og register- eller bankkrav forbliver relevante.

I årevis har udviklingen klart gået i retning af gennemsigtighed. Banker, notarer, advokater, skatterådgivere og mæglere kan og skal kontrollere de reelle ejere, midlernes oprindelse og ejerkæden. Komplekse strukturer fungerer derfor kun, hvis de er økonomisk begrundede, dokumenterede og skattemæssigt afstemt i Spanien såvel som i bopælsstaten.

Familiestruktur: ofte vigtigere end den juridiske form

Mange købere har ikke brug for et selskab, men en veldokumenteret familie- og samejestruktur. Hvem står med hvilken andel i tingbogen? Hvilket formueforhold gælder for ægtefæller? Hvad sker der ved separation, død, salg, refinansiering, eller når et barn senere ikke ønsker at underskrive?

Især ved internationale par, patchwork-familier, børn som medejere eller familieformue bør strukturen planlægges før notartidspunktet. En senere omskrivning er som regel ikke kun formel, men kan udløse ITP/AJD, gaveafgift, indkomstskat, tinglysningsomkostninger og nye bankgodkendelser.

Beslutningskriterier før købet

Anvendelse: Privat egen brug, udlejning, investering, projektudvikling eller blandet brug?
Personer: Enkeltkøber, ægtepar, ugifte partnere, børn, flere investorer eller koncern?
Finansiering: Privat realkreditlån, selskabslån, selskabsdeltagerlån, udenlandske sikkerheder?
Administration: Hvem står for bogholderi, selvangivelser, årsregnskaber, register- og bankcompliance?
Exit: Salg af ejendommen, overdragelse af andele, gave, arv eller langsigtet beholdning?
Gennemsigtighed: Kan midlernes oprindelse, reelle ejer og ejerkæde dokumenteres uden gnidninger?

Praktisk tommelfingerregel

Privat køb er som regel passende, når ejendommen i sin kerne bruges privat, og ejerstrukturen er overskuelig. En spansk S.L. passer snarere, når ejendommen er en reel forretnings- eller investeringsformue. Et udenlandsk selskab passer kun, hvis det er indlejret i en international formuestruktur med substans og ren dokumentation. Familiestrukturer bør uanset hvad altid planlægges bevidst.

Den bedste beslutning opstår ikke fra en generel skatteregel, men fra en modelberegning: Erhvervelse, brug, udlejning, løbende administration, formueskat, succession og salg bør gennemspilles én gang før reservation eller Arras.

Privat køb eller via selskab?