Ferieudlejning og ETV-licens på Mallorca

Hvem der på Mallorca ønsker at købe en ejendom og udleje den turistmæssigt, bør ikke behandle ETV-spørgsmålet som en bisag. En eksisterende ETV-registrering kan være en ægte værdifaktor. En forkert antagelse om udlejningsmuligheder kan derimod vælte hele forretningsgrundlaget.

„ETV-licensen“ er i daglig tale det sædvanlige udtryk. Juridisk set handler det om comercialización de estancias turísticas en viviendas, altså turistophold i boligejendomme, der er anmeldt via en DRIAT og registreret i turistregistret. Uden passende registrering, sengepladser og aktuel overensstemmelse med reglerne må en lejlighed eller et hus ikke blot markedsføres som feriebolig.

Hvornår kræves en ETV-licens?

En ETV-registrering er påkrævet, når en boligejendom udlejes kommercielt eller med fortjeneste for øje til gæster i korte ophold, typisk dag- eller ugevis og i indflytningsklar stand. Som turistudlejning betragtes især markedsføring via bookingplatforme, agenturer eller turistmæssige distributionskanaler. Den maksimale varighed af et turistophold er efter gældende regler 30 nætter.

DRIAT, pladser og registrering

DRIAT er en ansvarlig erklæring over for den ansvarlige turistforvaltning. Med den erklærer ejeren eller markedsføreren, at ejendommen opfylder alle juridiske, turistmæssige, byplanmæssige og tekniske forudsætninger. Til ETV hører også spørgsmålet om turistpladser: Der må kun udlejes op til den angivne kapacitet.

Siden Decreto-ley 4/2025 gælder igen et system med midlertidige sengebørser og et 1:1-princip uden vækst i det samlede antal. Ny aktivering forudsætter som udgangspunkt, at tilsvarende pladser andre steder bortfalder eller er tilgængelige.

Hvilke ejendomme kan være egnede?

Mest værd at undersøge er fritliggende enfamiliehuse, fincaer på tilladt jord, byhuse eller huse i klart egnede zoner, forudsat de allerede har en solid ETV-registrering eller kan anmeldes efter gældende forhold. Afgørende er registerstatus, zonecertifikat, sengepladser, bygge- og brugslegalitet samt den konkrete kommune.

• ETV365-Uni: turistudlejning af en egnet enfamilieejendom.
• ETVPL: turistudlejning i bygninger med flere enheder eller vandret ejendom, i dag stærkt begrænset og som regel kun realistisk ved eksisterende rettigheder.
• ETV60: udlejning af egen primære bolig af en fysisk person i maksimalt 60 dage om året, med yderligere dokumentationskrav og grænser.

Etageejendomme og lejligheder

Lejligheder i etageejendomme er det mest følsomme område. Siden Decreto-ley 4/2025 må der på Balearerne som udgangspunkt ikke indsendes nye DRIAT for lejligheder i vandret ejendom, med undtagelser for visse rækkehus- og dobbelthus-typologier. Derudover skal vedtægter, delingserklæring og beslutninger fra ejerforeningen undersøges.

Zonering på Mallorca

Mallorca styres af PIAT. Den skelner mellem turistzoner, boligzoner, følsomme boligzoner, landlige områder samt mættede eller modne turistzoner. I mættede områder er mulighederne markant snævrere; på beskyttet landlig jord må der ikke påbegyndes nye turistudlejningsaktiviteter i boligejendomme. Kommuner kan regulere yderligere strengere.

Palma og regionale forskelle

Palma skal undersøges særskilt. Byen har i årevis fulgt en restriktiv linje, især over for ferieudlejning i lejligheder. Også uden for Palma adskiller kommuner og zoner sig betydeligt. Det afgørende er altid den konkrete parcel, ikke kun stednavnet.

Værdifaktor og købsbeslutning

En juridisk sikker, aktiv og overdragelig ETV kan øge markedsværdien. Værdien ligger dog ikke i ordet „licens“, men i registerindførsel, sengepladser, zonering, fællesskabets godkendelse, energi- og kvalitetskrav samt skattemæssig og operationel gennemførlighed. Kontekstuelt kan det være fornuftigt at undersøge eksisterende tilbud med dokumenteret ETV-registrering; de bør prioriteres først efter dokumentgennemgang.

Sanktioner og løbende forpligtelser

Ulovlig ferieudlejning kan på Balearerne straffes betydeligt; meget alvorlige overtrædelser kan nå op til 500.000 euro. Lovligt udlejende ejere skal løbende opfylde forpligtelser: registreringsnummer i reklame, gæstedataindberetning, turistskat, ansvarsforsikring, 24-timers kontakt, rengørings- og vedligeholdelsesydelser, husordens- og festforbud, kvalitets- og miljøkrav samt elektronisk kommunikation med forvaltningen.

Due Diligence før købet

• aktuel registerindførsel og præcis ETV-modalitet;
• antal og oprindelse af turistpladser;
• gyldig DRIAT, ændrings- eller overdragelsesdokumenter;
• kommunecertifikat om ETV-zoneegnethed;
• beboelsesattest eller tilsvarende dokumenter med kapacitet;
• byggelegalitet og ingen åbne byplanmæssige overtrædelser;
• ved fællesejendom: vedtægter, delingserklæring, beslutninger og grundbogsforhold;
• undersøgelse af, om ETV kan videreføres, fornyes eller overdrages efter erhvervelsen.

En ejendom bør kun vurderes som ETV-objekt, hvis udlejningsmuligheden er juridisk og administrativt dokumenteret før underskrivelse. Alt andet er spekulation.