Due-Diligence-tjekliste for Mallorca-ejendomme

Hvorfor Due Diligence er særligt vigtigt på Mallorca

En ejendom på Mallorca bør ikke vurderes udelukkende ud fra beliggenhed, havudsigt eller indretning. Det afgørende er, om den juridiske, skattemæssige og tekniske profil stemmer overens med den faktiske ejendom. Denne Due-Diligence-tjekliste hjælper internationale købere med struktureret at gennemgå de vigtigste dokumenter før reservation, Arras-kontrakt og notarbesegling.

Den centrale tjekliste

Kontrolpunkt	Dokument eller kilde	Hvad skal man være opmærksom på?	Typisk risiko
Ejendomsret og byrder	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Ejer, andele, realkreditlån, udlæg, servitutter, brugsrettigheder	Sælger er ikke eneberettiget til at råde, eller byrder bliver ikke slettet
Matrikeldata	Catastro, Referencia Catastral	Grund, anvendelse, beliggenhed, bebygget areal, grafisk fremstilling	Matrikel, tinglysning og virkelighed stemmer ikke overens
Godkendte arealer	Byggetilladelse, projekt, certificado final de obra	Boligareal, pool, tilbygninger, kælder, terrasser, annekser	Dele er bygget, men ikke godkendt
Beboelighed	Cédula de habitabilidad	Adresse, pladser, gyldighed, overensstemmelse med anvendelse	Problemer ved salg, udlejning eller forsyning
Energi	Certificado de eficiencia energética	Registreret energiklasse, reference, udsteder, aktualitet	Manglende eller ikke-registreret dokumentation
Løbende omkostninger	IBI, Comunidad, forsyningsselskaber	Udestående beløb, betalingsrytme, særlige bidrag	Efter købet dukker gamle eller annoncerede omkostninger op
Turistudlejning	ETV/VT-dokumenter, DRIAT, register, zoneinddeling	Licensnummer, pladser, løbetid, overførbarhed, Comunidad	Annonceret udlejningsmulighed er juridisk ikke holdbar

Tinglysning, Nota Simple og hæftelser

Nota Simple er det første obligatoriske tjek. Den viser ejendommens identifikation, indregistrerede rettighedshavere og indregistrerede rettigheder eller begrænsninger. Dette omfatter ejendomsret, realkreditlån, brugsret, servitutter, udlæg, forbud eller andre hæftelser.

• Et betalt realkreditlån slettes ikke automatisk fra tinglysningen.
• Ved indregistrerede hæftelser bør det fremgå klart af købskontrakten, om de slettes før eller ved notaraftalen, og hvem der bærer omkostningerne.
• Ved flere ejere, arv, selskaber eller fuldmagter skal repræsentationsbeføjelsen kontrolleres særskilt.
• Servitutter, vejrettigheder og ledningsrettigheder kan påvirke anvendelse og værdi betydeligt.

Matrikel, arealer og byplanlægning

Catastro er en skattemæssig og beskrivende datakilde, ikke en erstatning for tinglysningen. Det afgørende er afstemningen: Stemmer tinglysning, matrikel, planer, energimærke, Cédula og den faktiske besigtigelse overens?

• Hvis det bebyggede areal afviger markant, bør en arkitekt sammenligne det godkendte areal med det reelle areal.
• Et areal, der er synligt i matriklen, er ikke automatisk byggeretligt legaliseret.
• Ved Rústico-objekter er parcellering, beskyttelseskategorier, adgang, vand, strøm og gamle byggesager særligt relevante.
• Ved kystnærhed skal kystbeskyttelse, offentligt domæne og beskyttelseszoner kontrolleres.

Cédula, energimærke, IBI og Comunidad

Cédula de habitabilidad attesterer beboeligheden henholdsvis anvendeligheden af en boligenhed. Købere bør kontrollere, om den passer til ejendommen, er gyldig, og hvor mange pladser eller personer den angiver. Energimærket er relevant for salg og udlejning og skal være registreret.

Før købsafslutning bør de seneste IBI-dokumenter, renovationsgebyrer, forsyningsregninger og dokumentation for andre afgifter kontrolleres. Ved lejligheder og anlæg er en aktuel gældserklæring fra Comunidad vigtig; derudover bør referater, særlige bidrag, vedtægter og retssager kontrolleres.

Udlejningstilladelse og åbne risici

En annonceret ferieudlejningstilladelse bør aldrig overtages ukontrolleret. Der skal kontrolleres DRIAT, registerindførsel, egnet zoneinddeling, tilladt typologi, Cédula, maksimale pladser, fællesskabsregler og eventuelle tidsbegrænsninger.

• Ikke-godkendte tilbygninger, pools, terrasseoverdækninger eller gæstehuse.
• Afvigelser mellem Nota Simple, matrikel, byggesager og faktisk besigtigelse.
• Manglende eller ikke-passende Cédula.
• Uklar vandforsyning, brønde, cisterner, strømtilslutning eller spildevandsløsning.
• Objekter i kyst-, landskabs-, brandbeskyttelses-, frednings- eller rustikke beskyttelsesområder.
• Udestående Comunidad-gæld, særlige bidrag eller retssager.