Dokumenter til salg af en ejendom på Mallorca

Hvorfor forberedelse fremskynder salget

Når man sælger en eksklusiv ejendom på Mallorca, sælger man ikke kun beliggenhed, arkitektur og livsstil. Internationale købere og deres advokater undersøger tidligt, om ejerskab, areal, anvendelse, tilladelser og løbende omkostninger er korrekt dokumenteret. Jo mere komplette salgsdokumenterne er, desto mindre spillerum er der for prisforhandlinger, forsinkelser ved notaraftalen eller usikkerhed i due diligence.

Ejere bør derfor forberede en struktureret salgsmappe. Denne mappe erstatter ikke en individuel gennemgang af notar, advokat, skatterådgiver eller arkitekt, men danner grundlaget for en professionel salgsproces.

Escritura og Nota Simple

Escritura er det notarialdokument, hvormed den nuværende ejer har erhvervet ejendommen. Den viser blandt andet, hvem der er ejer, hvordan ejendommen er beskrevet, hvilke matrikel- og registerdata der blev brugt dengang, og om der er særlige rettigheder, forpligtelser eller aftaler.

Nota Simple fra Registro de la Propiedad er et af de vigtigste dokumenter før salget. Den indeholder identifikation af fincaen, den registrerede ejer, Código Registral Único, rettigheder og byrder som pant, servitutter, brugsrettigheder, udlæg eller andre begrænsninger. Til salgsprocessen bør den være ny, ideelt set før markedsføringsstart og igen opdateret inden underskrivelse af købsaftalen.

IBI, matrikel og arealafstemning

IBI, den kommunale ejendomsskat, er relevant for købere af to grunde. For det første viser den aktuelle betalingskvittering, at der ikke er åbenlyse restancer på den årligt opkrævede ejendomsskat. For det andet indeholder IBI-kvitteringen regelmæssigt Referencia Catastral, som er vigtig for identifikation af grunden og bebyggelsen.

Referencia Catastral bør afstemmes med Escritura, Nota Simple og den faktiske ejendom. Hvis grundstørrelse, bebygget areal, anvendelse og beliggenhed ikke stemmer overens, er det ikke automatisk en salgsstopper, men et emne for teknisk og juridisk afklaring. Ved eksklusive ejendomme med flere bygninger, pool, tennisbane, gæstehus eller landbrugsarealer anbefales desuden et aktuelt matrikeludtræk.

Cédula og energicertifikat

Cédula de habitabilidad bekræfter, at en lejlighed, et hus eller en beboelsesbygning opfylder minimumskravene til beboelse. Ifølge balearisk boliglovgivning er den grundlæggende relevant for brug, udlejning og overdragelse; i visse tilfælde kan den erstattes af en licencia de ocupación eller licencia de primera utilización.

Ved salg af en eksisterende ejendom skal der desuden foreligge et registreret energicertifikat med energimærke. Energiklassificeringen skal allerede indgå i markedsføring og reklame, ikke først ved notaraftalen. Ifølge det spanske Real Decreto 390/2021 er den maksimale gyldighed grundlæggende ti år; ved energiklasse G maksimalt fem år.

Byggedokumenter og teknisk dokumentation

Til de vigtigste byggedokumenter hører byggetilladelser, projektdokumenter, planer, dokumentation for udvidelser eller renoveringer, Certificado Final de Obra, licencia de primera ocupación eller licencia de ocupación, eventuelt legaliseringsdokumenter og tekniske certifikater. For købere af eksklusive ejendomme er dette centralt, fordi ikke-godkendte tilbygninger, afvigende poolstørrelser, ombyggede garager, gæstelejligheder eller teknikrum senere kan blive dyre.

Inden markedsføring bør en arkitekt eller teknisk rådgiver kontrollere, om den byggede virkelighed stemmer overens med register, matrikel og tilladelser. Ved afvigelser er en tidlig afklaring bedre end en sen overraskelse kort før notaraftalen.

Comunidad, pant og udlejningstilladelse

Ved lejligheder, penthouselejligheder, rækkehuse, villaområder eller urbanisationer med fælleseje kræves dokumenter fra Comunidad de Propietarios. Disse omfatter især certifikat for gældsstand, aktuelle fællesudgifter, godkendte særlige bidrag, referater af relevante beslutninger og eventuelt vedtægter eller husorden.

Hvis der er tinglyst et pant i ejendommen, skal der være en klar dokumentation i salgsmappen: aktuel banksaldo, betingelser for indfrielse, planlagt afvikling af betalingen fra købesummen og, hvis pantet allerede er betalt, dokumentation eller forberedelse af sletning i tingbogen. Et betalt pant forsvinder ikke automatisk fra tingbogen.

Hvis ejendommen udlejes turistmæssigt, eller skal sælges med turistmæssigt udlejningspotentiale, skal den tilsvarende dokumentation være særlig ren: turistregistreringsnummer, DRIAT-dokumenter, registerindførsel, kapacitet, mulige begrænsninger og overensstemmelse med Cédula eller brugstilladelse.

Anbefalet salgsmappe

• Aktuel Escritura og relevante tidligere dokumenter
• Ny Nota Simple fra Registro de la Propiedad
• Aktuel IBI-kvittering og matrikelreference
• Matrikeludtræk eller grafisk matrikelinformation
• Gyldig Cédula de habitabilidad eller tilsvarende dokumentation
• Registreret energicertifikat og energimærke
• Byggetilladelser, planer, projektdokumenter og Final de Obra
• Comunidad-certifikat, gebyrer, referater og særlige bidrag
• Pantdokumenter, restgældsdokumentation eller sletningsdokumentation
• Turistudlejningstilladelse og registerdata, hvis relevant
• Fuldmagter, NIE, selskabsdokumenter eller arvedokumentation, hvis relevant

Konklusion

For eksklusive ejendomme på Mallorca er komplette salgsdokumenter ikke en administrativ detalje, men et tillidssignal. Den, der forbereder Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, energicertifikat, byggedokumenter, Comunidad-dokumentation, pantdokumenter og eventuelt udlejningstilladelse i god tid, forkorter due diligence og styrker sin egen forhandlingsposition.