Brugsret på Mallorca: Usufructo, Nuda Propiedad og skatter

Den spanske usufructo svarer stort set til den tyske brugsret (Nießbrauch): En person må bruge en ejendom og nyde godt af afkastet, mens en anden person forbliver ejer. For internationale Mallorca-købere er denne adskillelse særligt interessant ved familiekøb, arveplanlægning, fritidsboliger og sikring af en ægtefælle eller et forældremedlem.

Usufructo og nuda propiedad

Usufructuario er brugsretshaveren. Han/hun må bebo, bruge, udleje ejendommen og oppebære lejeindtægterne, men skal grundlæggende bevare form og substans. Nudo propietario besidder nuda propiedad, dvs. det blotte ejerskab. Først når brugsret og blotte ejerskab igen falder sammen i én hånd, opstår den fulde ejendomsret, pleno dominio.

Livsvarig eller tidsbegrænset

En brugsret kan indstiftes som livsvarig, tidsbegrænset eller med betingelser. For juridiske personer gælder særlige grænser; en brugsret til fordel for et selskab eller en organisation må ifølge Código Civil principielt ikke vare længere end 30 år.

Arveplanlægning for familier

Typiske konstruktioner er: Forældre overdrager eller sælger nuda propiedad til børn og beholder brugsretten; ægtefæller sikrer hinanden en livsvarig brugsret; eller købere erhverver fra starten adskilte positioner. Denne struktur erstatter dog ikke en fuldstændig arveplanlægning, fordi spansk ejendomsret, arveret, formueret, skattemæssigt bopæl og hjemlandets ret skal passe sammen.

Rettigheder og pligter

Brugsretshaveren må bruge ejendommen og som udgangspunkt udleje den, skal behandle den omhyggeligt og afholde sædvanlige reparationer. Den blotte ejer må sælge eller bebyrde nuda propiedad, men må ikke forringe brugsretten. IBI, fællesudgifter, forsikring, pool- og havepleje, udlejning og større moderniseringer bør udtrykkeligt reguleres.

Tingbogsregistrering

En brugsret på en Mallorca-ejendom bør notarialt bekræftes og indføres i Registro de la Propiedad. Nota Simple viser, om en ejendom er behæftet med brugsret eller anden brugsrettighed. En privat aftale uden klar registrering er risikabel ved grænseoverskridende familiestrukturer.

Vurdering til skat

Til spanske skatter vurderes brugsretten efter lovbestemte formler. Ved tidsbegrænset brugsret udgør skatteværdien 2 % af ejendomsværdien pr. løbetidsår, maksimalt 70 %. Ved livsvarig brugsret gælder tommelfingerreglen 89 minus brugsretshaverens alder, med minimumsværdi 10 % og maksimumsværdi 70 %. Nuda propiedad vurderes tilsvarende til restværdien.

Typiske risici

Den, der kun køber nuda propiedad, køber ikke den umiddelbare brug. Yderligere risici opstår ved udlejning, turistmæssig anvendelse, omkostningstvister, udenlandsk arveafgift, tvangsarvsrettigheder og senere sletning af brugsretten. Strukturen bør derfor være klart afbildet i købsaftale, testamente, skatteplanlægning og tingbog.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er nuda propiedad i Spanien?

Nuda propiedad er den blotte ejendomsret, som nudo propietario har. Den, der kun køber den, køber ikke den umiddelbare brug. Først når brugsret og blot ejendomsret igen samles i én hånd, opstår den fulde ejendomsret, pleno dominio.

Hvor længe kan en brugsret bestå på Mallorca?

En brugsret kan oprettes livsvarigt, tidsbegrænset eller på betingelser. For juridiske personer gælder særlige grænser. En brugsret til fordel for et selskab eller en sammenslutning må efter Código Civil som udgangspunkt ikke bestå i mere end 30 år.

Hvordan værdiansættes en brugsret skattemæssigt i Spanien?

Brugsretten værdiansættes efter lovbestemte formler. Ved tidsbegrænset brugsret udgør den skattemæssige værdi 2 % af ejendomsværdien pr. år af løbetiden, højst 70 %. Ved livsvarig brugsret gælder tommelfingerreglen 89 minus brugsretshaverens alder, med minimumsværdi 10 % og maksimumsværdi 70 %. Nuda propiedad værdiansættes med restværdien.

Hvem bærer omkostningerne til reparationer og IBI ved en brugsret?

Brugsretshaveren skal behandle ejendommen omhyggeligt og bære almindelige reparationer. IBI, fællesomkostninger, forsikring, pool- og havepleje, udlejning og større moderniseringer bør reguleres udtrykkeligt. Den blotte ejer må sælge eller behæfte nuda propiedad, men må ikke forringe brugsretten.

Hvordan opdager man, om en ejendom på Mallorca er behæftet med brugsret?

Nota Simple viser, om en ejendom er behæftet med brugsret eller en anden brugsrettighed. En brugsret bør være noteret og indført i Registro de la Propiedad. En privat aftale uden klar indførelse er risikabel ved grænseoverskridende familiestrukturer.

I hvilke tilfælde egner en brugsret sig ved en ejendom på Mallorca?

Adskillelsen er især interessant ved familiekøb, successionsplanlægning, sekundære boliger og sikring af en ægtefælle eller et forældremedlem. Typisk overdrager forældre nuda propiedad til børnene og beholder brugsretten. Strukturen erstatter dog ikke en fuldstændig successionsplanlægning, fordi spansk ejendomsret, arveret, formueret, skattemæssigt hjemsted og hjemlandets ret skal passe sammen.

Brugsret og brugsrettigheder