Ein Immobilienkauf auf Mallorca folgt einem klaren Ablauf: Suchprofil definieren, Budget absichern, Objekte prüfen, verhandeln, reservieren, rechtlich und technisch kontrollieren, privaten Kaufvertrag oder Arras-Vertrag unterschreiben, beim Notar kaufen, Steuern zahlen, im Grundbuch eintragen lassen und die Immobilie übernehmen.

1. Suchprofil festlegen

Am Anfang steht kein Besichtigungstermin, sondern ein präzises Suchprofil. Internationale Käufer sollten klären, ob die Immobilie als Ferienhaus, Hauptwohnsitz, Kapitalanlage oder langfristiger Alterswohnsitz gedacht ist. Davon hängen Lage, Nutzbarkeit, Finanzierungsstruktur, Steuerfolgen und mögliche Vermietungsfragen ab.

Zum Suchprofil gehören Mindestfläche, Außenbereich, Meerblick, Pool, Stellplatz, Erreichbarkeit, Bauzustand, Energieeffizienz, Lärmsituation, Gemeinschaftskosten und gewünschter Übergabezeitpunkt. Bei Wohnungen ist außerdem wichtig, ob die Gemeinschaft gepflegt ist und ob größere Sanierungen geplant sind. Bei Fincas und Häusern sollte früh geprüft werden, ob Gebäudeteile, Pool, Anbauten und Zufahrten rechtlich sauber dokumentiert sind.

2. Budgetrahmen realistisch berechnen

Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Gesamtbudgets. Käufer sollten zusätzlich Erwerbsnebenkosten, Steuern, Notar, Grundbuch, anwaltliche Prüfung, Übersetzungen, Finanzierungskosten, Versicherung, Renovierung, Möbel, laufende Gemeinschaftskosten und Reserven einplanen.

Bei gebrauchten Immobilien fällt auf den Balearen grundsätzlich die Grunderwerbsteuer ITP an. Die ATIB weist für entgeltliche Immobilientransaktionen eine progressive allgemeine Tarifstruktur aus: 8 % bis 400.000 Euro, 9 % für den nächsten Abschnitt bis 600.000 Euro, 10 % bis 1.000.000 Euro, 12 % bis 2.000.000 Euro und 13 % darüber. Die Steuer wird über einen Durchschnittssatz berechnet, nicht einfach pauschal auf den gesamten Kaufpreis angewendet. Reduzierte Sätze können nur bei engen Voraussetzungen gelten, etwa für bestimmte Hauptwohnsitzfälle.

Bei Neubauten ist in der Regel IVA statt ITP relevant. Die spanische Steuerbehörde nennt für den Kauf neuer Wohnungen grundsätzlich 10 % IVA, bei bestimmten öffentlich geförderten Wohnungen 4 %. Zusätzlich kann in den Balearen die Stempelsteuer AJD anfallen; die ATIB nennt für notarielle Dokumente beim Neukauf grundsätzlich 1,5 %, mit möglichen Sonderfällen.

Internationale Käufer sollten außerdem früh das NIE organisieren. Diese spanische Identifikationsnummer ist für Ausländer vorgesehen, die aus wirtschaftlichen, beruflichen oder anderen Gründen in Beziehung zu Spanien treten, und erscheint in den relevanten Dokumenten.

3. Vorauswahl treffen

Eine gute Vorauswahl spart Zeit und verhindert emotionale Fehlentscheidungen. Vor einer Reise nach Mallorca sollten Käufer Exposes kritisch prüfen: Ist die Wohnfläche plausibel? Gibt es aktuelle Fotos? Stimmen Lage, Ausrichtung, Baujahr, Gemeinschaftskosten und Katasterangaben? Wird klar zwischen bebauter Fläche, Nutzfläche, Grundstück und Terrassen unterschieden?

Seriöse Vorauswahl heißt auch: nicht nur nach dem schönsten Objekt suchen, sondern nach dem rechtlich und wirtschaftlich belastbarsten Objekt. Besonders bei ländlichen Immobilien, älteren Häusern und Objekten mit Vermietungsperspektive sollte früh eine Unterlagenliste angefordert werden.

4. Besichtigung vorbereiten und durchführen

Bei der Besichtigung sollten Käufer nicht nur auf Blick, Ausstattung und Atmosphäre achten. Entscheidend sind Substanz und Nutzbarkeit: Feuchtigkeit, Dach, Fenster, Haustechnik, Klimatisierung, Heizung, Wasser, Strom, Abwasser, Internet, Zufahrt, Parkplatz, Nachbarschaft, Sonnenstand und Geräusche.

Bei Wohnungen gehören Gemeinschaftsflächen, Aufzug, Fassade, Tiefgarage, Pool, Rücklagen und Hausordnung dazu. Bei Häusern und Fincas sollten Käufer klären, ob alle sichtbaren Gebäudeteile genehmigt, eingetragen und mit Kataster und Grundbuch vereinbar sind. Auf Mallorca ist außerdem die Cédula de habitabilidad wichtig: Der Consell de Mallorca beschreibt sie als Dokument, das die Eignung einer Immobilie zum Bewohnen oder Nutzen anerkennt und in Verkaufs- und Vermietungsfällen relevant ist.

5. Preisverhandlung mit Fakten führen

Eine Verhandlung sollte nicht nur mit Marktgefühl geführt werden. Gute Argumente sind vergleichbare Verkaufspreise, Renovierungsbedarf, offene Unterlagen, Belastungen im Grundbuch, fehlende Zertifikate, Gemeinschaftsschulden, technische Mängel, Finanzierungssicherheit und ein sauberer Zeitplan.

Internationale Käufer haben oft einen Vorteil, wenn sie vorab Finanzierungszusage, Eigenkapitalnachweis, NIE-Termin und Kaufstruktur geklärt haben. Ein Verkäufer akzeptiert eher ein niedrigeres, aber verlässlich abwickelbares Angebot als ein höheres Angebot mit vielen Unsicherheiten.

6. Reservierung nur mit klaren Bedingungen

Nach Einigung auf den Preis wird häufig eine Reservierung vereinbart. Sie soll das Objekt kurzfristig vom Markt nehmen, bis Anwalt, Steuerberater oder Gestor die ersten Prüfungen abgeschlossen haben. Käufer sollten eine Reservierung nicht als reine Formalität behandeln.

Wichtig sind Kaufpreis, Reservierungsbetrag, Frist, Rückzahlungsregeln, Verkäuferdaten, Käuferdaten, Objektidentifikation, Unterlagenpflichten und die Bedingung, dass die rechtliche Prüfung zufriedenstellend ausfällt. Der Reservierungsbetrag sollte nachvollziehbar gezahlt werden, niemals bar ohne saubere Dokumentation.

7. Due Diligence: rechtliche, steuerliche und technische Prüfung

Die Due Diligence ist der wichtigste Sicherheitsfilter vor der verbindlichen Unterschrift. Sie sollte mindestens Grundbuch, Kataster, Eigentümerstellung, Belastungen, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wohn- oder Nießbrauchrechte, Gemeinschaftsschulden, IBI-Zahlungen, Energieausweis, Cédula de habitabilidad, Miet- oder Nutzungsverhältnisse und baurechtliche Situation prüfen.

Die Nota Simple aus dem Grundbuch ist ein zentrales Dokument. Die Registradores bieten online Informationen zur Immobilie und stellen Registerinformationen zur Verfügung. Der Notar prüft später ebenfalls zentrale Punkte, unter anderem Identität und Legitimation der Parteien, Titel des Verkäufers, Lasten, Katasterbezug, Gemeinschaftskosten, IBI und Energieausweis. Diese notarielle Prüfung ersetzt aber nicht die vorgelagerte Käuferprüfung, vor allem nicht bei baulichen und steuerlichen Sonderfragen.

Das Kataster ist ebenfalls wichtig, weil Referenz, Lage, Fläche und der valor de referencia in Steuerfragen eine Rolle spielen können. Für internationale Käufer gehört außerdem Geldwäscheprävention zur Transaktion. Immobilienmakler, Notare und andere verpflichtete Stellen müssen nach der spanischen Geldwäschegesetzgebung Sorgfaltspflichten erfüllen. Daher werden Herkunft der Mittel, wirtschaftlich Berechtigte, Ausweisdokumente und Zahlungswege geprüft.

8. Privater Kaufvertrag oder Arras-Vertrag

Nach erfolgreicher Due Diligence wird häufig ein privater Kaufvertrag oder ein Arras-Vertrag unterschrieben. Dieser Vertrag ist rechtlich relevant und sollte nicht als bloßer Vorvertrag verstanden werden. Er regelt Objekt, Kaufpreis, Zahlungsplan, Fristen, Lastenfreiheit, Steuer- und Kostenverteilung, Übergabezustand, Inventar, Vertragsstrafen und Bedingungen bis zum Notartermin.

Besonders wichtig ist die Art der Arras. Artikel 1454 des spanischen Código Civil sieht vor, dass bei Arras oder einer Anzahlung im Kaufvertrag der Käufer unter Verlust der Anzahlung zurücktreten kann und der Verkäufer bei Rücktritt den doppelten Betrag zurückzahlen muss. Diese Wirkung sollte klar und ausdrücklich geregelt sein.

9. Notartermin vorbereiten

Der Notartermin ist der formelle Abschluss des Kaufs. Käufer sollten vorab Entwurf der Escritura, aktuelle Nota Simple, Zahlungsanweisungen, Bankchecks oder Überweisungsnachweise, NIE, Ausweisdokumente, Vollmachten, Steuerdaten, Finanzierungsunterlagen und Inventarliste prüfen. Wenn Käufer nicht persönlich erscheinen, muss die Vollmacht korrekt erstellt, gegebenenfalls apostilliert und übersetzt sein.

Die öffentliche Urkunde bietet besondere Rechtssicherheit. Bei Hypotheken ist zusätzlich die notarielle Vorprüfung der Darlehensbedingungen einzuplanen.

10. Kauf beim Notar unterschreiben

Beim Notar unterzeichnen Verkäufer und Käufer die Escritura de Compraventa. Der Käufer zahlt den restlichen Kaufpreis, der Verkäufer übergibt Besitz und Schlüssel, und bestehende Belastungen werden je nach Vereinbarung gelöscht, abgelöst oder ausdrücklich übernommen. In der Urkunde sollten Zahlungsweise, Lastenstand, Katasterreferenz, Energieausweis, Gemeinschaftskosten, IBI und Übergabe eindeutig dokumentiert sein.

Für Käufer ist wichtig: Die notarielle Beurkundung allein ist noch nicht der letzte Schritt. Danach folgen Steuerzahlung, Einreichung beim Grundbuch und praktische Übergabeformalitäten.

11. Steuern zahlen und Grundbuch eintragen

Nach dem Notartermin müssen die anfallenden Steuern fristgerecht abgewickelt werden. Für gebrauchte Immobilien nennt die ATIB beim Modell 600 einen Zahlungszeitraum von einem Monat ab dem Tag des Vertrags beziehungsweise der Urkunde. Bei Neubauten ist ebenfalls auf die AJD-Abwicklung und die konkrete steuerliche Struktur zu achten.

Erst die Eintragung im Registro de la Propiedad sichert die neue Eigentümerstellung gegenüber Dritten besonders stark ab. Käufer sollten kontrollieren, dass die Urkunde eingereicht, Steuern bezahlt, frühere Belastungen gelöscht und die endgültige Eintragung abgeschlossen wird.

12. Übergabe und Nacharbeiten

Die Übergabe sollte dokumentiert werden. Dazu gehören Schlüssel, Zählerstände, Alarmcodes, Fernbedienungen, Zugangskarten, Garantien, Bedienungsanleitungen, Versicherungsunterlagen, Gemeinschaftskontakte, Wartungsverträge und Inventar. Strom, Wasser, Internet, Versicherung, Gemeindeabgaben und Gemeinschaftskosten müssen auf den Käufer umgestellt werden.

Nach dem Kauf sollten internationale Käufer außerdem ihre steuerliche Situation prüfen: Resident oder Nichtresident, laufende Immobiliensteuern, mögliche Vermietung, Erklärungspflichten und spätere Verkaufsfolgen. Wer die Immobilie touristisch vermieten möchte, muss dies getrennt prüfen; Eigentum allein begründet keine automatische Vermietungserlaubnis.

Kurzcheckliste für internationale Käufer

Suchprofil und Nutzung klären: Ferienhaus, Hauptwohnsitz, Investment oder Vermietung.
Gesamtbudget inklusive ITP oder IVA, AJD, Notar, Grundbuch, Beratung und Reserve berechnen.
NIE, Bank, Finanzierungszusage und Herkunftsnachweise der Mittel vorbereiten.
Vor Reservierung Objekt, Verkäufer, Grundbuch und Basisunterlagen prüfen.
Reservierung nur mit klarer Rückzahlungsregel und Due-Diligence-Vorbehalt unterschreiben.
Vor Arras-Vertrag alle rechtlichen, technischen, steuerlichen und baurechtlichen Punkte prüfen lassen.
Notartermin erst vereinbaren, wenn Urkundenentwurf, Zahlung und Löschung möglicher Belastungen geklärt sind.
Nach dem Notar Steuern fristgerecht zahlen und Grundbucheintragung kontrollieren.
Übergabe protokollieren und Versorger, Versicherung, Gemeinschaft und Steuerpflichten umstellen.

Immobilienkauf auf Mallorca: Ablauf Schritt für Schritt