ITP und Grunderwerbsteuer auf Mallorca

Die Grunderwerbsteuer (ITP) beträgt auf Mallorca beim Kauf einer Bestandsimmobilie 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1.000.000 €, 12 % bis 2.000.000 € und 13 % darüber, jeweils nur auf den Teilbetrag der Stufe. Bei einem Kaufpreis von 750.000 € sind das rund 65.000 €, im Durchschnitt etwa 8,7 %. Neubauten vom Bauträger unterliegen stattdessen 10 % IVA plus 1,5 % AJD (ab 1 Mio. € 2 %). Stand: Oktober 2026.

Gemeint ist die Modalität Transmisiones Patrimoniales Onerosas innerhalb des Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, kurz ITPAJD. Der Rechner oberhalb dieses Artikels hilft, die allgemeine ITP-Belastung für Immobilien auf Mallorca anhand der aktuellen balearischen Staffel zu überschlagen.

Was ist ITP auf Mallorca?

ITP ist die Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen. Bei Immobilienkäufen auf Mallorca betrifft sie vor allem den Kauf einer gebrauchten Wohnung, Finca, Villa oder eines Hauses. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Käufer, nicht der Verkäufer. Zuständig ist die balearische Steueragentur ATIB, weil sich die Immobilie auf den Balearen befindet. Die allgemeine Staffel gilt unabhängig von Nationalität und Wohnsitz des Käufers.

Wann fällt ITP an?

ITP fällt typischerweise an, wenn eine Immobilie auf Mallorca als Bestandsimmobilie verkauft wird, also beim Kauf von einer Privatperson oder beim Weiterverkauf durch einen Unternehmer. Kein ITP in der Modalität TPO fällt normalerweise beim Kauf einer neuen Immobilie direkt vom Bauträger im Rahmen einer ersten Lieferung an. Dann wird stattdessen IVA berechnet, zusätzlich regelmäßig AJD auf die notarielle Urkunde.

Wie hoch ist die ITP auf Mallorca? Die aktuelle Staffel

Die allgemeine ITP-Staffel der Illes Balears reicht von 8 % bis 13 % und wird progressiv berechnet. Jeder Satz gilt nur für den Teil des Werts, der in der jeweiligen Stufe liegt (Stand: Oktober 2026, laut ATIB):

Der Rechner oberhalb verwendet diese progressive Logik: Nicht der gesamte Kaufpreis wird mit dem höchsten Satz besteuert, sondern nur der jeweilige Teilbetrag innerhalb der Stufe.

Wie wird die ITP berechnet? Beispielrechnungen

Die ITP für einen Kauf für 750.000 € beträgt rund 65.000 €: 400.000 € × 8 % = 32.000 €, 200.000 € × 9 % = 18.000 € und 150.000 € × 10 % = 15.000 €. Die folgende Tabelle zeigt weitere Beispiele. Entscheidend ist: Jede Stufe wird nur auf den jeweiligen Teilbetrag berechnet.

Die ATIB beschreibt die Berechnung über einen Durchschnittssatz, der auf zwei Nachkommastellen gerundet wird. Dadurch können sich bei einzelnen Beträgen Abweichungen von wenigen Euro ergeben, bei 750.000 € etwa 65.025 € (8,67 %) statt 65.000 €. Die endgültige Summe berechnet das Modelo 600.

Bemessungsgrundlage: Kaufpreis oder Valor de Referencia?

Für die ITP zählt der höchste von drei Werten: der Kaufpreis, der in der Urkunde erklärte Wert oder der Valor de Referencia. Seit 2022 ist bei spanischen Immobilien der Valor de Referencia des Katasteramts entscheidend. Liegt der Kaufpreis also bei 650.000 €, der Valor de Referencia aber bei 700.000 €, sollte die ITP-Kalkulation grundsätzlich mit 700.000 € erfolgen.

Der Valor de Referencia ist nicht dasselbe wie der klassische Katasterwert für die IBI-Grundsteuer. Er wird jährlich vom Kataster anhand notarieller und registrierter Marktdaten bestimmt und kann über die elektronische Katasterstelle abgefragt werden. Die Werte für 2027 hat das Katasteramt am 25. September 2026 veröffentlicht.

Das spanische Verfassungsgericht hat das System mit Urteil 13/2026 vom 12. Februar 2026 für verfassungsgemäß erklärt. Es verweist dabei auch auf die Möglichkeit, die Bemessungsgrundlage im Einzelfall direkt zu ermitteln. Wer den Valor de Referencia für zu hoch hält, sollte das vor der Abgabe des Modelo 600 mit Anwalt oder Steuerberater klären.

Bestandsimmobilie vs. Neubau

Bestandsimmobilie: Der klassische Wiederverkauf einer Immobilie auf Mallorca unterliegt regelmäßig ITP. Die Steuer wird vom Käufer über Modelo 600 bei der ATIB erklärt und bezahlt.

Neubau vom Bauträger: Bei der ersten Lieferung einer neuen Wohnung oder eines Hauses durch den Bauträger fällt grundsätzlich IVA an. Für Wohnimmobilien beträgt der IVA-Satz allgemein 10 %, bei bestimmten öffentlich geförderten Wohnungen 4 %. Als erste Lieferung gilt der Kauf vom Bauträger nach Fertigstellung, es sei denn, die Wohnung wurde zuvor mindestens zwei Jahre durchgehend von anderen genutzt. Zusätzlich fällt auf die notarielle Urkunde regelmäßig AJD an. Bei einem Nettopreis von 750.000 € sind das 75.000 € IVA.

ITP, IVA und AJD: die wichtigsten Unterschiede

• ITP: fällt bei gebrauchten Immobilien und nicht umsatzsteuerpflichtigen entgeltlichen Übertragungen an.
• IVA: fällt bei neuen Immobilien vom Bauträger an, also bei der ersten Lieferung.
• AJD: fällt bei bestimmten notariellen Urkunden an. Beim Neubaukauf mit IVA ist AJD praktisch der zusätzliche Dokumentensteuer-Posten.

Auf den Balearen beträgt AJD bei neuen, IVA-pflichtigen Immobilienkäufen allgemein 1,5 %. Seit dem 14. Juni 2026 gelten für selbst genutzte Erstwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen reduzierte AJD-Sätze (1 % bzw. 0,5 %) sowie für Käufer unter 30 Jahren einen Bonus von 100 %. Für Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien gelten sie nicht.

Welche reduzierten ITP-Sätze gibt es?

Reduzierte ITP-Sätze von 4 % oder 2 % gelten auf Mallorca nur, wenn die Immobilie der Hauptwohnsitz des Käufers wird. Für Zweitwohnsitze, Ferienimmobilien und Kapitalanlagen gilt die allgemeine Staffel. Seit dem 14. Juni 2026 liegt die Wertgrenze für diese Vergünstigungen auf Mallorca bei 331.859,70 € (zuvor 307.089 €, davor 270.151,20 €). Die reduzierten Sätze gelten aber nur für die ersten 270.151,20 € des Werts, der Rest wird mit 8 % besteuert.

• 4 % für bestimmte Hauptwohnsitze: möglich, wenn die Wohnung der Hauptwohnsitz wird, der Käufer mindestens 50 % erwirbt und keine andere Wohnung zu mindestens 50 % besitzt.
• 2 % für bestimmte Käufergruppen: unter anderem für Käufer unter 36 Jahren beim ersten Hauptwohnsitz sowie in bestimmten Familien- oder Behinderungsfällen.
• 100 % Bonus: für den ersten Hauptwohnsitz von Käufern unter 30 Jahren oder von Personen mit Behinderung ab 33 %. Voraussetzungen sind unter anderem drei Jahre Wohnsitz auf den Balearen, eine Einkommensgrenze von 52.800 € (gemeinsame Veranlagung 84.480 €) und ein Hypothekendarlehen von mindestens 60 % des Schätzwerts. Der Bonus gilt für die ersten 270.151,20 € des Werts.
• Garagen separat: bei eigenständigen Garagen gilt nach ATIB eine eigene Staffel mit 8 % bis 30.000 € und 9 % darüber. Bis zu zwei Garagen, die zu einer Wohnung gehören, folgen der allgemeinen Staffel.

Ein Beispiel: Ein Käufer erwirbt eine Wohnung für 300.000 € als Hauptwohnsitz und erfüllt alle Voraussetzungen für den 4-%-Satz. Dann fallen 270.151,20 € × 4 % = 10.806,05 € und 29.848,80 € × 8 % = 2.387,90 € an, zusammen 13.193,95 €. Nach der allgemeinen Staffel wären es 24.000 €.

Diese Vergünstigungen sind keine pauschalen Rabatte. Sie müssen im Einzelfall geprüft und korrekt erklärt werden. Wer die Voraussetzungen später nicht mehr erfüllt, muss nachzahlen.

Wann und wie wird die ITP bezahlt? Modelo 600 und Frist

Die ITP muss innerhalb eines Monats ab dem Datum der notariellen Urkunde über das Modelo 600 bei der ATIB erklärt und bezahlt werden. ITP und AJD werden auf den Balearen beide über Modelo 600 abgewickelt. Planen Sie den Betrag deshalb schon vor dem Notartermin als Teil der Kaufnebenkosten ein.

Alle Angaben ersetzen keine Einzelfallprüfung. Lassen Sie Steuersatz, Bemessungsgrundlage und mögliche Vergünstigungen vor dem Kauf von Ihrem Anwalt oder Steuerberater bestätigen.