ITP und Grunderwerbsteuer auf Mallorca

Wer auf Mallorca eine Bestandsimmobilie kauft, zahlt in der Regel die spanische Grunderwerbsteuer ITP. Gemeint ist die Modalität Transmisiones Patrimoniales Onerosas innerhalb des Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, kurz ITPAJD. Der Rechner oberhalb dieses Artikels hilft, die allgemeine ITP-Belastung für Immobilien auf Mallorca anhand der aktuellen balearischen Staffel zu überschlagen.

Was ist ITP auf Mallorca?

ITP ist die Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen. Bei Immobilienkäufen auf Mallorca betrifft sie vor allem den Kauf einer gebrauchten Wohnung, Finca, Villa oder eines Hauses. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Käufer, nicht der Verkäufer. Zuständig ist die balearische Steueragentur ATIB, weil sich die Immobilie auf den Balearen befindet.

Wann fällt ITP an?

ITP fällt typischerweise an, wenn eine Immobilie auf Mallorca als Bestandsimmobilie verkauft wird. Kein ITP in der Modalität TPO fällt normalerweise beim Kauf einer neuen Immobilie direkt vom Bauträger im Rahmen einer ersten Lieferung an. Dann wird stattdessen IVA berechnet, zusätzlich regelmäßig AJD auf die notarielle Urkunde.

Aktuelle ITP-Staffel auf Mallorca

Für Immobilien auf Mallorca gilt die ITP-Regelung der Autonomen Gemeinschaft Illes Balears. Die allgemeine Steuer wird progressiv berechnet:

Der Rechner oberhalb verwendet diese progressive Logik: Nicht der gesamte Kaufpreis wird mit dem höchsten Satz besteuert, sondern nur der jeweilige Teilbetrag innerhalb der Stufe.

Beispielrechnungen

Die folgenden Beispiele zeigen, wie die progressive ITP-Staffel praktisch angewendet wird. Entscheidend ist: Jede Stufe wird nur auf den jeweiligen Teilbetrag berechnet.

Bemessungsgrundlage: Kaufpreis oder Valor de Referencia?

Seit 2022 ist bei spanischen Immobilien der Valor de Referencia des Katasteramts entscheidend. Für ITP ist grundsätzlich der höhere Wert maßgeblich: Kaufpreis, erklärter Wert oder Valor de Referencia. Liegt der Kaufpreis also bei 650.000 €, der Valor de Referencia aber bei 700.000 €, sollte die ITP-Kalkulation grundsätzlich mit 700.000 € erfolgen.

Der Valor de Referencia ist nicht dasselbe wie der klassische Katasterwert für die IBI-Grundsteuer. Er wird jährlich vom Kataster anhand notarieller und registrierter Marktdaten bestimmt und kann über die elektronische Katasterstelle abgefragt werden.

Bestandsimmobilie vs. Neubau

Bestandsimmobilie: Der klassische Wiederverkauf einer Immobilie auf Mallorca unterliegt regelmäßig ITP. Die Steuer wird vom Käufer über Modelo 600 bei der ATIB erklärt und bezahlt.

Neubau vom Bauträger: Bei der ersten Lieferung einer neuen Wohnung oder eines Hauses durch den Bauträger fällt grundsätzlich IVA an. Für Wohnimmobilien beträgt der IVA-Satz allgemein 10 %, bei bestimmten öffentlich geförderten Wohnungen 4 %. Zusätzlich fällt auf die notarielle Urkunde regelmäßig AJD an.

ITP, IVA und AJD: die wichtigsten Unterschiede

• ITP: fällt bei gebrauchten Immobilien und nicht umsatzsteuerpflichtigen entgeltlichen Übertragungen an.
• IVA: fällt bei neuen Immobilien vom Bauträger an, also bei der ersten Lieferung.
• AJD: fällt bei bestimmten notariellen Urkunden an. Beim Neubaukauf mit IVA ist AJD praktisch der zusätzliche Dokumentensteuer-Posten.

Auf den Balearen beträgt AJD bei neuen, IVA-pflichtigen Immobilienkäufen allgemein 1,5 %. Für bestimmte Erwerbe einer Hauptwohnung bis 270.151,20 € nennt die ATIB einen reduzierten AJD-Satz von 1,2 %, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Sonderfälle und reduzierte Sätze

Die allgemeine Staffel ist der Normalfall für viele internationale Käufer. Daneben gibt es balearische Vergünstigungen, die eng an persönliche Voraussetzungen geknüpft sind.

• 4 % für bestimmte Hauptwohnsitze: möglich bei Erwerb einer Hauptwohnung bis 270.151,20 €, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
• 2 % für bestimmte Käufergruppen: unter anderem für Käufer unter 36 Jahren beim ersten Hauptwohnsitz sowie in bestimmten Familien- oder Behinderungsfällen.
• 100 % Bonus: für bestimmte erste Hauptwohnsitze junger Käufer unter 30 Jahren oder Personen mit Behinderung ab 33 %, unter zusätzlichen Bedingungen.
• Garagen separat: bei eigenständigen Garagen gilt nach ATIB eine eigene Staffel mit 8 % bis 30.000 € und 9 % darüber.

Diese Vergünstigungen sind keine pauschalen Rabatte. Sie müssen im Einzelfall geprüft und korrekt erklärt werden.

Modelo 600 und Zahlungsfrist

ITP und AJD werden auf den Balearen über Modelo 600 erklärt. Die ATIB nennt für Zahlung und Einreichung eine Frist von einem Monat ab dem Datum des Rechtsgeschäfts beziehungsweise der notariellen Urkunde.

FAQ

Ist ITP auf Mallorca dasselbe wie deutsche Grunderwerbsteuer?

Funktional ja: ITP ist bei Bestandsimmobilien der wichtigste Erwerbsteuerposten für Käufer. Rechtlich ist es aber Teil des spanischen ITPAJD-Systems.

Welche ITP-Sätze gelten aktuell auf Mallorca?

Die allgemeine Staffel reicht von 8 % bis 13 %: 8 % bis 400.000 €, 9 % für den Teil bis 600.000 €, 10 % für den Teil bis 1.000.000 €, 12 % für den Teil bis 2.000.000 € und 13 % darüber.

Fällt ITP auch bei Neubauten an?

Beim klassischen Neubaukauf direkt vom Bauträger fällt normalerweise kein ITP in der Modalität TPO an, sondern IVA plus AJD.