Beim Immobilienkauf auf Mallorca sollten Grundbuch, Kataster und Nota Simple immer gemeinsam geprüft werden. Sie beantworten unterschiedliche Fragen: Wem gehört die Immobilie rechtlich? Wie ist sie räumlich und steuerlich beschrieben? Welche Hypotheken, Belastungen oder Wegerechte bestehen?

Warum diese Prüfung so wichtig ist

Viele internationale Käufer verlassen sich zuerst auf Exposé, Besichtigung und Kaufpreisverhandlung. Die rechtliche Realität steht jedoch in den spanischen Registern. Entscheidend ist nicht nur, ob ein Haus schön aussieht oder im Kataster auffindbar ist, sondern ob Verkäufer, Grundstück, Gebäude, Flächen und Belastungen sauber zusammenpassen.

Auf Mallorca kommen ältere Fincas, ländliche Grundstücke, nachträgliche Anbauten, Pools, Zufahrten, mehrere Parzellen und historische Registerbeschreibungen häufig vor. Deshalb sollte jede Kaufprüfung mindestens drei Dokumentenebenen vergleichen: das Grundbuch, den Kataster und die aktuelle Nota Simple.

Das Grundbuch: rechtliche Eigentums- und Belastungslage

Das spanische Grundbuch heißt Registro de la Propiedad. Dort werden Rechte an Immobilien eingetragen, insbesondere Eigentum, Hypotheken, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Wegerechte, gerichtliche Pfändungen, Verfügungsbeschränkungen und andere dingliche Rechte.

Das Grundbuch wird nach der einzelnen finca registral geführt. Diese Registereinheit ist nicht immer identisch mit der Katasterparzelle. Eine registrierte Finca kann mehrere Katasterparzellen umfassen; umgekehrt kann eine Katasterparzelle historisch mehreren Registerfincas entsprechen.

Für Käufer ist das Grundbuch zentral, weil die eingetragenen Rechte grundsätzlich rechtliche Wirkung entfalten. Es zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist, welche Quote diese Person hält und ob Rechte Dritter bestehen. Bei einer Hypothek ist die Eintragung besonders wichtig.

Der Kataster: physische, steuerliche und kartografische Beschreibung

Der spanische Kataster heißt Catastro Inmobiliario und wird vom Finanzministerium geführt. Er ist ein administratives Register für Grundstücke und Gebäude. Er enthält unter anderem Lage, Katasterreferenz, Nutzung, Fläche, grafische Darstellung, Katasterwert, Referenzwert und den katasterlichen Inhaber.

Der Kataster ist vor allem für Steuer, Identifikation und kartografische Beschreibung wichtig. Er ist aber nicht dasselbe wie ein Eigentumsnachweis. Wenn Kataster und Grundbuch bei der Eigentümerangabe auseinanderfallen, hat für die rechtliche Eigentumsprüfung regelmäßig das Grundbuch das entscheidende Gewicht.

Die Katasterreferenz muss bei Immobiliengeschäften angegeben werden. Der Notar holt üblicherweise eine beschreibende und grafische Katasterbescheinigung ein und prüft, ob die Katasterbeschreibung mit Grundbuch, Urkunde und tatsächlicher Immobilie übereinstimmt.

Die Nota Simple: der erste Pflichtcheck vor dem Kauf

Die Nota Simple Informativa ist ein aktueller, informativer Auszug aus dem Grundbuch. Sie enthält typischerweise die Identifikation der Immobilie, den oder die eingetragenen Eigentümer, Art und Umfang der eingetragenen Rechte sowie bestehende Belastungen oder Einschränkungen.

Wichtig: Die Nota Simple ist informativ und beweist den Registerinhalt nicht mit derselben formellen Kraft wie eine Grundbuchzertifizierung. Für die Kaufprüfung ist sie trotzdem das zentrale Arbeitsdokument. Vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar zusätzlich aktuelle Registerinformation an.

Internationale Käufer sollten eine Nota Simple nie nur vom Verkäufer oder Makler übernehmen, sondern aktuell über den offiziellen Weg oder über den eigenen Anwalt beziehungsweise Notar beschaffen lassen. Für die rechtliche Bewertung bleibt die spanische Fassung maßgeblich.

Was Käufer in der Nota Simple prüfen sollten

Eigentümer: Stimmen Name, Ausweisnummer, Gesellschaftsdaten und Eigentumsquote mit Verkäufer und Kaufvertrag überein?
Finca registral: Passen Registernummer, CRU/IDUFIR, Gemeinde, Beschreibung und Adresse zur tatsächlich besichtigten Immobilie?
Fläche: Gibt es Abweichungen zwischen Grundbuchfläche, Katasterfläche, Vermessung, Exposé und tatsächlicher Nutzung?
Hypotheken: Besteht eine eingetragene Hypothek? Wenn ja, muss klar geregelt sein, ob sie vor oder bei Kaufpreiszahlung gelöscht wird.
Pfändungen und Vormerkungen: Embargos, gerichtliche Vermerke oder Steuerforderungen können den Erwerb erheblich beeinflussen.
Dienstbarkeiten und Wegerechte: Prüfen, ob Zufahrtsrechte, Leitungsrechte, Wasserrechte oder Wegerechte eingetragen sind oder gerade fehlen.
Nießbrauch und Wohnrechte: Ein eingetragener Nießbrauch kann bedeuten, dass der Käufer zwar Eigentum erwirbt, aber nicht frei nutzen kann.
Verfügungsbeschränkungen: Verkaufsverbote, Bedingungen, Rücktrittsrechte oder andere Einschränkungen müssen vor Unterzeichnung verstanden werden.

Flächenabweichungen: normal, aber nicht harmlos

Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster sind in Spanien nicht ungewöhnlich. Seit der Reform durch Ley 13/2015 können Grundbuch und Kataster über eine georeferenzierte grafische Darstellung koordiniert werden. Ist eine Finca mit dem Kataster koordiniert, werden Lage, Abgrenzung und Fläche der eingetragenen grafischen Darstellung rechtlich deutlich stärker abgesichert.

Eine Abweichung ist nicht automatisch ein Dealbreaker. Sie muss aber eingeordnet werden: Handelt es sich um eine alte ungenaue Registerbeschreibung, eine unvollständige Katasterkarte, einen nicht eingetragenen Anbau, eine falsche Grundstücksgrenze oder sogar um Nutzung fremden Bodens?

Bei größeren oder konfliktträchtigen Abweichungen sollte vor dem Kauf ein Vermesser oder Architekt eingeschaltet werden.

Typische Abweichungen auf Mallorca

Alte Finca-Beschreibungen: Im Grundbuch steht eine historische, sehr kurze Beschreibung ohne präzise Grenzen; der Kataster zeigt eine moderne Parzellenkarte.
Mehrere Parzellen: Eine ländliche Immobilie besteht wirtschaftlich aus mehreren Katasterparzellen, aber nur aus einer oder aus mehreren Registerfincas.
Nicht deckungsgleiche Flächen: Das Exposé nennt Wohnfläche, der Kataster Bruttobaufläche, das Grundbuch eine andere bebaute Fläche und die Vermessung nochmals andere Werte.
Anbauten und Pools: Terrassen, Nebenbauten, Pools oder Erweiterungen erscheinen im Kataster, sind aber nicht als Neubauerklärung im Grundbuch nachvollziehbar.
Wohnungseigentum: Bei Apartments können private Fläche, Gemeinschaftsflächen, Terrassen zur Sondernutzung, Stellplätze und Abstellräume getrennt oder nur teilweise eingetragen sein.
Zufahrt über fremdes Land: Die tatsächliche Zufahrt wird seit Jahren genutzt, aber ein eingetragenes Wegerecht fehlt oder ist ungenau beschrieben.
Alte Hypotheken: Ein Darlehen ist wirtschaftlich abbezahlt, die Hypothek wurde aber nie notariell und im Grundbuch gelöscht.
Katasterinhaber veraltet: Der Kataster nennt noch frühere Eigentümer oder Erbengemeinschaften, während das Grundbuch aktueller ist.

Hypotheken, Belastungen und Wegerechte

Eine eingetragene Hypothek verschwindet nicht dadurch, dass der Verkäufer mündlich erklärt, das Darlehen sei bezahlt. Für Käufer zählt die Löschung im Grundbuch. In der Praxis wird bei Verkauf häufig ein Teil des Kaufpreises direkt zur Ablösung der Bank verwendet; anschließend wird die Löschungsurkunde erstellt und im Register eingetragen.

Bei ländlichen Immobilien ist auch die Zufahrt sensibel. Ein befahrbarer Weg in der Realität bedeutet nicht automatisch, dass ein rechtlich gesichertes Wegerecht besteht. Käufer sollten prüfen lassen, ob die Zufahrt über öffentliche Wege, eigenes Grundstück oder fremde Grundstücke führt.

Was Grundbuch und Kataster nicht vollständig klären

Eine saubere Nota Simple ersetzt keine vollständige Due Diligence. Das Grundbuch zeigt nicht automatisch alle städtebaulichen Risiken, Baugenehmigungen, Nutzungsbeschränkungen, touristischen Vermietungslizenzen, offenen Gemeinschaftskosten, Energieausweise, Bewohnbarkeitsfragen oder kommunalen Verfahren.

Besonders bei Fincas, älteren Häusern und Immobilien außerhalb geschlossener Ortslagen sollte zusätzlich geprüft werden: Baugenehmigungen, Neubauerklärungen, städtebaulicher Status, mögliche Verstöße, Wasser- und Stromversorgung, Erschließung, Bewohnbarkeitsnachweise und gegebenenfalls Küsten-, Landschafts- oder Denkmalschutz.

Empfohlener Prüfablauf für Käufer

Aktuelle Nota Simple direkt aus offizieller Quelle oder über den eigenen Rechtsberater beschaffen.
Eigentümer, Finca registral, CRU/IDUFIR, Adresse, Flächen und Belastungen prüfen.
Katasterreferenz und beschreibende sowie grafische Katasterbescheinigung vergleichen.
Bei Flächenabweichungen Vermessung, Katastergrafik und Grundbuchbeschreibung fachlich abgleichen.
Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Wegerechte und Nutzungsrechte vor Vertragsbindung klären.
Im Kaufvertrag festlegen, welche Belastungen gelöscht werden müssen und welche der Käufer übernimmt.
Vor Unterzeichnung beim Notar aktuelle Registerinformation einholen lassen.
Nach Unterzeichnung sicherstellen, dass die Kaufurkunde unverzüglich im Grundbuch eingereicht und die Eintragung nachverfolgt wird.

Fazit

Grundbuch, Kataster und Nota Simple erfüllen verschiedene Aufgaben. Das Grundbuch schützt die rechtliche Eigentums- und Belastungslage. Der Kataster beschreibt die Immobilie steuerlich, physisch und kartografisch. Die Nota Simple ist der schnelle, unverzichtbare Registerauszug für die Kaufprüfung.

Für internationale Käufer auf Mallorca liegt der wichtigste Schritt im Vergleich dieser Informationen. Erst wenn Eigentümer, Flächen, Gebäude, Belastungen und Zufahrt zusammenpassen oder sauber bereinigt werden können, ist die Immobilie rechtlich kaufbereit.

Grundbuch, Kataster und Nota Simple auf Mallorca