Immobilienkauf auf Mallorca: Ablauf Schritt für Schritt

Ein Immobilienkauf auf Mallorca läuft in zwölf Schritten ab, vom Suchprofil bis zur Schlüsselübergabe, und kostet bei einer Bestandsimmobilie für 750.000 Euro allein 65.000 Euro Grunderwerbsteuer (ITP, 8,67 %). Bei 1.500.000 Euro sind es 150.000 Euro (10,00 %). Notar und Grundbuch kosten zusammen nach dem amtlichen Arancel bei 750.000 bis 1.500.000 Euro Kaufpreis rund 1.100 bis 1.500 Euro. Zwischen Arras-Vertrag und Notartermin werden in der Praxis häufig bis zu 90 Tage vereinbart. Stand: Oktober 2026.

Wie läuft der Immobilienkauf auf Mallorca Schritt für Schritt ab?

Die Tabelle zeigt die zwölf Schritte mit Beteiligten, Dauer und Kosten. Die Dauer ist ein Erfahrungswert, sofern keine gesetzliche Frist genannt wird. Kosten für 750.000 Euro Kaufpreis (Bestandsimmobilie).

Schritt	Wer	Dauer	Kosten
1. Suchprofil	Käufer, Makler	wenige Tage bis 2 Wochen	keine amtlichen Kosten
2. Budget und NIE	Käufer, Anwalt oder Gestor, Bank	NIE: Tage bis mehrere Wochen	NIE-Gebühr (Modelo 790, Código 012)
3. Vorauswahl	Käufer, Makler	1 bis 4 Wochen	keine amtlichen Kosten
4. Besichtigung	Käufer, Makler	Tage bis Monate	Reisekosten
5. Verhandlung	Käufer, Makler	1 bis 4 Wochen	keine
6. Reservierung	Käufer, Verkäufer, Agentur	wenige Tage bis Wochen	Betrag frei vereinbart
7. Due Diligence	Anwalt, Architekt, Steuerberater	1 bis 3 Wochen	Honorar frei vereinbar, Nota Simple 3,01 € Arancel
8. Arras-Vertrag	Käufer, Verkäufer, Anwalt	1 bis 2 Wochen	Anzahlung häufig rund 10 % (Teil des Preises)
9. Notartermin vorbereiten	Notar, Anwalt, Bank	1 bis 2 Wochen	bei Hypothek: Tasación
10. Kauf beim Notar	Notar, Käufer, Verkäufer	ein Termin	Notar rund 694 € inkl. IVA (ohne Folios, Kopien)
11. Steuern und Grundbuch	Gestor, Notar, Registrador	Steuer 1 Monat, Grundbuch 15 Arbeitstage	ITP 65.000 €, Grundbuch rund 394 € inkl. IVA
12. Übergabe	Käufer, Verkäufer	am Notartag oder vereinbart	Versorger, Versicherung, Gemeinschaft

Was passiert in den zwölf Schritten genau?

1. Suchprofil festlegen. Klären Sie, ob die Immobilie als Ferienhaus, Hauptwohnsitz, Kapitalanlage oder Alterswohnsitz dient. Davon hängen Lage, Finanzierung, Steuern und Vermietungsfragen ab. Zum Profil gehören Fläche, Außenbereich, Meerblick, Stellplatz, Bauzustand, Energieeffizienz, Gemeinschaftskosten und Übergabezeitpunkt. Bei Wohnungen ist wichtig, ob die Gemeinschaft gepflegt ist und größere Sanierungen anstehen. Bei Fincas und Häusern sollten Anbauten, Pool und Zufahrten früh auf rechtliche Dokumentation geprüft werden. Dauer: wenige Tage bis zwei Wochen. Kosten: keine amtlichen.
2. Budget und NIE klären. Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis ITP oder IVA, Notar, Grundbuch, Anwalt, Übersetzungen, Finanzierung, Renovierung und Reserven ein (Budget, Kaufnebenkosten). Das NIE beantragen Sie mit dem Formular EX-15 und der Gebühr Modelo 790, Código 012; Termine sind knapp, rechnen Sie mit mehreren Wochen. Bei Finanzierung holen Sie vorab eine Zusage ein. Die Tasación dauert nach Branchenangaben ein bis drei Wochen.
3. Vorauswahl treffen. Prüfen Sie Exposés kritisch: Ist die Wohnfläche plausibel, gibt es aktuelle Fotos, stimmen Lage, Baujahr, Gemeinschaftskosten und Katasterangaben, und trennt das Exposé bebaute Fläche, Nutzfläche, Grundstück und Terrassen? Suchen Sie das rechtlich und wirtschaftlich belastbarste Objekt, nicht nur das schönste. Fordern Sie bei ländlichen Objekten und Objekten mit Vermietungsperspektive früh eine Unterlagenliste an. Dauer: ein bis vier Wochen.
4. Besichtigen. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Dach, Fenster, Haustechnik, Wasser, Strom, Abwasser, Internet, Zufahrt, Nachbarschaft und Lärm. Bei Wohnungen gehören Aufzug, Fassade, Rücklagen und Hausordnung dazu. Die Cédula de habitabilidad ist laut Consell de Mallorca bei Verkauf und Vermietung relevant. Dauer: Tage bis Monate, je nach Suche.
5. Preis mit Fakten verhandeln. Gute Argumente sind Vergleichspreise, Renovierungsbedarf, fehlende Zertifikate, Belastungen, Gemeinschaftsschulden und ein sauberer Zeitplan. Finanzierungszusage, NIE und Eigenkapitalnachweis stärken Ihre Position, denn Verkäufer akzeptieren eher ein niedrigeres, aber verlässlich abwickelbares Angebot. Dauer: ein bis vier Wochen.
6. Reservieren. Die Reservierung nimmt das Objekt kurz vom Markt, bis Anwalt, Steuerberater oder Gestor die ersten Prüfungen abgeschlossen haben. Regeln Sie Preis, Betrag, Frist, Rückzahlung, Objektidentifikation und den Vorbehalt der rechtlichen Prüfung (Reservierung und Arras). Zahlen Sie nie bar ohne Beleg. Der Betrag ist gesetzlich nicht festgelegt.
7. Due Diligence durchführen. Prüfen Sie Grundbuch (Nota Simple), Kataster (Referenz, Lage, Fläche, valor de referencia), Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wohn- und Nießbrauchrechte, Gemeinschaftsschulden, IBI, Energieausweis, Cédula, Mietverhältnisse und Baurecht (Due Diligence). Der Notar prüft später Identität, Titel, Lasten, Katasterbezug und Energieausweis, ersetzt aber Ihre eigene Prüfung nicht. Wegen der Geldwäschevorschriften werden Herkunft der Mittel und wirtschaftlich Berechtigte geprüft. Dauer: ein bis drei Wochen. Kosten: Anwaltshonorar frei vereinbar, Nota Simple 3,01 Euro Arancel je Grundstück (RD 1427/1989).
8. Arras-Vertrag unterschreiben. Der private Vertrag bindet rechtlich und regelt Preis, Zahlungsplan, Fristen, Lastenfreiheit, Kostenverteilung, Inventar und Bedingungen bis zum Notar. Die Art der Arras muss im Vertrag stehen: Das Notariat nennt arras confirmatorias als häufigste Form. Nur bei arras penitenciales kann der Käufer unter Verlust der Anzahlung zurücktreten, der Verkäufer gegen Rückzahlung des Doppelten (Art. 1454 Código Civil). Üblich ist eine Anzahlung von rund 10 % des Preises.
9. Notartermin vorbereiten. Prüfen Sie den Entwurf der Escritura, die aktuelle Nota Simple, Zahlungswege, NIE, Vollmachten (gegebenenfalls apostilliert und übersetzt) und Finanzierungsunterlagen und Inventarliste. Die öffentliche Urkunde bietet besondere Rechtssicherheit. Bei einer Hypothek beraten Sie sich vor der Unterschrift mit dem Notar; das Gesetz sieht dafür eine Frist von zehn Tagen vor (Notartermin).
10. Beim Notar kaufen. Sie unterzeichnen die Escritura de Compraventa, zahlen den Restpreis, und der Verkäufer übergibt Besitz und Schlüssel. Belastungen werden gelöscht, abgelöst oder ausdrücklich übernommen. Die Urkunde sollte Zahlungsweise, Lastenstand, Katasterreferenz, Energieausweis, Gemeinschaftskosten, IBI und Übergabe eindeutig dokumentieren. Die Beurkundung ist noch nicht der letzte Schritt. Ist der Verkäufer in Spanien nicht ansässig, müssen Sie 3 % des Preises einbehalten und per Modelo 211 binnen eines Monats abführen. Ohne abweichende Abrede trägt laut Notariat der Verkäufer die Notargebühren der Urkunde, der Käufer die Kosten seiner Kopie; die Verteilung sollte im Vertrag stehen.
11. Steuern zahlen und Grundbuch eintragen. Die ITP zahlen Sie mit dem Modelo 600 binnen eines Monats ab der Urkunde (ATIB). Die Eintragung im Registro de la Propiedad sichert Ihr Eigentum gegenüber Dritten; der Registrador hat dafür 15 Arbeitstage ab Eingang. Kontrollieren Sie Steuernachweis, Löschung früherer Belastungen und die Eintragung.
12. Übergabe und Nacharbeiten. Protokollieren Sie Schlüssel, Zählerstände, Codes, Garantien und Inventar. Stellen Sie Strom, Wasser, Internet, Versicherung, Gemeindeabgaben und Gemeinschaftskosten um. Prüfen Sie Ihre steuerliche Lage als Resident oder Nichtresident. Wer touristisch vermieten will, muss das getrennt prüfen: Eigentum allein begründet keine Vermietungserlaubnis.

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Bestandsimmobilie an?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Sie auf den Balearen ITP nach einer Staffel: 8 % bis 400.000 Euro, 9 % bis 600.000 Euro, 10 % bis 1.000.000 Euro, 12 % bis 2.000.000 Euro und 13 % darüber (ATIB, Stand Oktober 2026). Die ATIB berechnet daraus einen Durchschnittssatz auf den gesamten Wert. Ein reduzierter Satz von 4 % gilt nur bis 270.151,20 Euro und nur für die künftige Hauptwohnung unter engen Voraussetzungen.

Posten (Bestandsimmobilie)	750.000 €	1.500.000 €
ITP	65.000 € (8,67 %)	150.000 € (10,00 %)
Notar nach Arancel, inkl. 21 % IVA	rund 694 €	rund 953 €
Grundbuch nach Arancel, inkl. 21 % IVA	rund 394 €	rund 566 €
Steuer und amtliche Gebühren	rund 66.090 € (8,8 %)	rund 151.520 € (10,1 %)

Die Rechnung für 750.000 Euro: 8 % auf 400.000 Euro (32.000 Euro) plus 9 % auf 200.000 Euro (18.000 Euro) plus 10 % auf 150.000 Euro (15.000 Euro). Notar und Grundbuch sind der Grundbetrag der amtlichen Skalen (RD 1426/1989 und 1427/1989) nach 5 % Abschlag; Folios, Kopien und Nebenpositionen kommen hinzu. Nicht enthalten sind Anwalt, Gestoría, Übersetzungen, Finanzierung und Provision. Eine Beratung zu Steuern und Rechtsfragen im Einzelfall übernehmen Anwalt und Steuerberater.

Was kostet der Kauf eines Neubaus?

Beim Neubau vom Bauträger fällt statt der ITP 10 % IVA an, bei 750.000 Euro Preis ohne IVA also 75.000 Euro. Dazu kommt die Stempelsteuer AJD: auf den Balearen grundsätzlich 1,5 % der Urkunde, ab einem Wert von 1.000.000 Euro 2 % (ATIB). Klären Sie die Bemessungsgrundlage vorab mit dem Steuerberater.

Welche Kurzcheckliste hilft internationalen Käufern?

• Suchprofil und Nutzung klären: Ferienhaus, Hauptwohnsitz, Investment oder Vermietung.
• Gesamtbudget mit ITP oder IVA, AJD, Notar, Grundbuch, Beratung und Reserve berechnen.
• NIE, Bank, Finanzierungszusage und Herkunftsnachweise der Mittel vorbereiten.
• Vor der Reservierung Objekt, Verkäufer, Grundbuch und Basisunterlagen prüfen.
• Reservierung nur mit klarer Rückzahlungsregel und Due-Diligence-Vorbehalt unterschreiben.
• Vor dem Arras-Vertrag alle rechtlichen, technischen, steuerlichen und baurechtlichen Punkte prüfen lassen.
• Den Notartermin erst vereinbaren, wenn Urkundenentwurf, Zahlung und Löschung möglicher Belastungen geklärt sind.
• Nach dem Notar Steuern fristgerecht zahlen und die Grundbucheintragung kontrollieren.
• Die Übergabe protokollieren und Versorger, Versicherung, Gemeinschaft und Steuerpflichten umstellen.