Notartermin und Eigentumsübertragung auf Mallorca

Der Notartermin ist der Moment, in dem aus einer vorbereiteten Immobilienkauf-Transaktion ein rechtlich dokumentierter Eigentumswechsel wird. Auf Mallorca geschieht dies in der Regel durch die Unterzeichnung der spanischen Kaufurkunde, der Escritura pública de compraventa. Sie hält fest, wer verkauft, wer kauft, welche Immobilie übertragen wird, welcher Preis gezahlt wird und unter welchen Bedingungen Besitz, Risiken und Kosten übergehen.

Wichtig ist die Unterscheidung: Der Notar ersetzt keine unabhängige anwaltliche oder steuerliche Prüfung. Er ist ein öffentlicher Amtsträger, der die Urkunde autorisiert, die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien prüft, den Inhalt rechtlich einordnet und dafür sorgt, dass die Erklärungen der Parteien ordnungsgemäß beurkundet werden.

Welche Rolle der Notar beim Immobilienkauf spielt

Der spanische Notar sorgt beim Kaufabschluss für Rechtssicherheit in der Beurkundung. Er prüft unter anderem die Identität der Parteien, die Vertretungsbefugnisse bei Vollmachten, die wesentlichen Angaben zur Immobilie, den Eigentumstitel des Verkäufers, Belastungen und die Erklärungen zur Kaufpreiszahlung. Außerdem wird regelmäßig eine aktuelle Information aus dem Grundbuch berücksichtigt.

Der Notar erklärt den Inhalt der Urkunde, verliest oder erläutert die wesentlichen Punkte und dokumentiert, wie der Kaufpreis bezahlt wird. Bei finanzierten Käufen kommen zusätzliche notarielle Schritte rund um das Hypothekendarlehen hinzu.

Die Escritura: die notarielle Kaufurkunde

Die Escritura pública de compraventa ist die öffentliche Kaufurkunde. Sie enthält typischerweise die persönlichen Daten von Käufer und Verkäufer, die Beschreibung der Immobilie, Grundbuch- und Katasterangaben, den Kaufpreis, die Zahlungsweise, Regelungen zu Lasten und Hypotheken, die Verteilung bestimmter Kosten, den Übergang des Besitzes sowie steuerlich relevante Erklärungen.

Ein privater Kaufvertrag kann in Spanien bereits bindende Wirkungen haben. Für einen sicheren Eigentumserwerb und vor allem für die spätere Eintragung im Grundbuch ist die notarielle Urkunde jedoch der zentrale praktische Schritt.

Zahlung beim Notartermin

Die Kaufpreiszahlung erfolgt beim Notartermin meist per Bankscheck, bankbestätigtem Scheck, Überweisung oder einer Kombination daraus. In der Urkunde wird genau festgehalten, welche Beträge wann und auf welchem Weg gezahlt wurden.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Situation, wenn der Verkäufer in Spanien steuerlich nicht ansässig ist. Dann muss der Käufer grundsätzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und mit dem Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde abführen. Diese Einbehaltung ist eine Vorauszahlung auf die mögliche Steuer des nicht residenten Verkäufers.

Besteht noch eine Hypothek auf der Immobilie, wird beim Termin häufig ein Teil des Kaufpreises direkt zur Ablösung der Restschuld verwendet. Danach muss die Hypothek nicht nur wirtschaftlich erledigt, sondern auch im Grundbuch gelöscht werden.

Schlüsselübergabe und Besitzübergang

In vielen Kaufverträgen auf Mallorca werden die Schlüssel direkt nach der Unterzeichnung der Escritura und nach erfolgter Kaufpreiszahlung übergeben. Das ist der klassische Moment, in dem der Käufer den Besitz erhält und die Immobilie tatsächlich nutzen kann.

Es gibt aber Ausnahmen. Manchmal wird ein späterer Übergabetermin vereinbart, etwa weil der Verkäufer noch auszieht, Möbel entfernt werden müssen oder letzte technische Punkte offen sind. Dann sollte die Escritura oder eine ergänzende Vereinbarung klar regeln, wann die Übergabe erfolgt.

Eintragung im Grundbuch

Nach der Unterzeichnung kann der Notar eine elektronische autorisierte Kopie der Urkunde an das zuständige Grundbuchamt senden. Die Eintragung im Registro de la Propiedad ist beim reinen Barkauf grundsätzlich ein nachgelagerter Schritt. Praktisch ist sie dennoch sehr wichtig, weil sie den Eigentumserwerb gegenüber Dritten absichert.

Für die Eintragung einer Kaufurkunde werden insbesondere die notarielle Urkunde, der Nachweis der Steuerabwicklung und je nach Fall der Nachweis zur kommunalen Wertzuwachssteuer benötigt.

Was nach dem Notartermin passiert

Nach dem Termin beginnt die administrative Nachlaufphase. Bei gebrauchten Immobilien auf Mallorca ist regelmäßig die Grunderwerbsteuer der Balearen, also die spanische ITP, über das Modelo 600 zu erklären und zu bezahlen. Nach ATIB-Systematik beträgt die Frist grundsätzlich einen Monat ab dem Datum des beurkundeten Geschäfts.

Bei Neubauten fällt statt ITP in der Regel IVA an, zusätzlich kann AJD relevant sein. Bei Käufen von nicht residenten Verkäufern muss der Käufer die 3 %-Einbehaltung über das Modelo 211 abwickeln. Parallel sollte die Katasterlage kontrolliert werden.

Praktische Checkliste für Käufer

• Vor dem Termin aktuelle Grundbuchinformationen, Katasterdaten, Energieausweis, IBI-Nachweise und Gemeinschaftsunterlagen prüfen.
• Zahlungsplan mit Bank, Verkäufer, Anwalt und Notariat abstimmen.
• Bei nicht residentem Verkäufer die 3 %-Einbehaltung einplanen.
• Offene Hypotheken, Belastungen oder Löschungen schriftlich klären.
• Schlüsselübergabe, Zählerstände, Möblierung und Übergabezustand dokumentieren.
• Nach dem Termin ITP oder IVA/AJD, Grundbucheintragung, Kataster, Versorger, Hausgemeinschaft und Versicherung nachverfolgen.

Fazit

Der Notartermin ist auf Mallorca der sichtbare Abschluss des Kaufs, aber nicht das Ende der Arbeit. Die Escritura dokumentiert den Eigentumswechsel, die Zahlung und die Übergabe. Rechtlich sauber abgeschlossen ist der Vorgang erst, wenn Steuern fristgerecht abgewickelt, die Urkunde im Grundbuch eingetragen und Kataster, laufende Kosten und Versorgerdaten aktualisiert sind.