Wer auf Mallorca eine hochwertige Villa, Finca, Stadtwohnung oder Meerblickimmobilie kauft, sollte die Due Diligence vor jeder bindenden Zahlung abschließen. In Spanien sind Reservierungsvertrag und Arras-Vertrag rechtlich wirksam; wer zu früh unterschreibt, verhandelt später oft aus einer schwachen Position.

Ziel der Due Diligence

Die Prüfung soll bestätigen, dass der Verkäufer wirksam verkaufen kann, die Immobilie dem beschriebenen Objekt entspricht, alle wesentlichen Genehmigungen vorliegen, keine unerwarteten Belastungen bestehen und die steuerliche Struktur korrekt kalkuliert ist. Gerade bei Premiumimmobilien auf Mallorca entstehen Risiken häufig nicht beim offensichtlichen Eigentum, sondern bei Anbauten, Pools, Gästehäusern, rustikalen Grundstücken, Küstenschutz, Gemeinschaftsregeln oder touristischer Nutzung.

Rechtliche Prüfung

Ausgangspunkt ist eine aktuelle Nota Simple oder, bei höherem Risiko, eine Registerbescheinigung des Registro de la Propiedad. Zu prüfen sind Eigentümer, Miteigentumsquoten, Nießbrauch, Hypotheken, Embargos, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, auflösende Bedingungen, laufende Verfahren und Hinweise auf städtebauliche oder steuerliche Belastungen. Bei Gesellschaften als Verkäufer gehören Vertretungsmacht, Handelsregisterauszug, wirtschaftlich Berechtigte und Geldwäscheprüfung dazu.

Die Registerdaten müssen mit der Escritura, dem Kataster und der tatsächlichen Immobilie abgeglichen werden. Catastro ist für Lage, Flächen, Nutzung, Referenzwert und Kartografie wichtig, ersetzt aber nicht den Eigentumsnachweis. Abweichungen bei Grundstücksgröße, bebauter Fläche, Pool, Nebengebäuden oder Nutzung sollten vor Unterzeichnung geklärt werden, weil sie Finanzierung, Steuerbasis, Genehmigungen und spätere Verkäuflichkeit beeinflussen.

Genehmigungen und Nutzung

Der Käufer sollte die Bau- und Nutzungshistorie dokumentieren lassen: Baugenehmigungen, Projektunterlagen, certificado final de obra, Erklärung der Neubau- oder Umbauarbeiten, Eintragung im Grundbuch, licencia de primera ocupación beziehungsweise einschlägige Erklärungen und die gültige cédula de habitabilidad. Auf Mallorca ist die cédula de habitabilidad für Verkauf und Vermietung besonders wichtig und regelmäßig auch für die endgültige Versorgung mit Strom, Wasser und anderen Diensten relevant.

Bei Fincas und Grundstücken im suelo rústico ist zusätzliche Vorsicht nötig. Der Consell de Mallorca weist darauf hin, dass für neue Wohnhäuser im ländlichen Raum grundsätzlich eine Mindestfläche von 14.000 m² und nur eine Wohnung pro Parzelle in Betracht kommt, jeweils vorbehaltlich weiterer territorialer und kommunaler Regeln. Zu prüfen sind daher Parzellierung, Legalität aller Gebäude, mögliche Verfahren der Agencia de Defensa del Territorio, Wasserversorgung, Brunnen, Abwasser, Zufahrt und geschützte Zonen.

Bei Immobilien in Meeresnähe ist ein Abgleich mit dem Küstengesetz erforderlich. Servidumbres de tránsito und protección können Umbauten, Einfriedungen, Terrassen, Pools oder Erweiterungen beschränken. Bei Wohnungen und Anlagen in Gemeinschaftseigentum sind Teilungserklärung, Statuten, Protokolle, genehmigte Sonderumlagen, offene Gemeinschaftsschulden und Beschränkungen für touristische Vermietung zu prüfen.

Technische Prüfung

Eine technische Due Diligence sollte ein unabhängiger Architekt, aparejador oder Ingenieur durchführen. Geprüft werden Bausubstanz, Dach, Fassaden, Feuchtigkeit, Hanglage, Stützmauern, Fundament, Haustechnik, Klimatisierung, Elektroinstallation, Pooltechnik, Abwasser, Energieeffizienz, Brandschutz und Wartungszustand. Bei sanierten Luxusobjekten ist entscheidend, ob die ausgeführte Qualität zu den Genehmigungen, Rechnungen, Garantien und Herstellerunterlagen passt.

Das Energiezertifikat muss bei Verkauf vorliegen und registriert sein; es ersetzt jedoch keine bautechnische Prüfung. Bei Neubauten oder jüngeren Objekten sind zusätzlich Bauträgergarantien, decennial insurance, Abnahmeprotokolle und Mängellisten relevant. Bei älteren Objekten sollte der Käufer Kosten für Dach, Feuchtigkeit, Fenster, Dämmung, Elektro- und Sanitärmodernisierung konservativ kalkulieren.

Steuerliche Prüfung

Für Käufer ist zunächst entscheidend, ob es sich um eine bestehende Immobilie oder um eine Neubauimmobilie vom Bauträger handelt. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie fällt auf den Balearen in der Regel ITP an. Diese Grunderwerbsteuer wird progressiv berechnet: 8 % bis 400.000 Euro, 9 % für den nächsten Abschnitt bis 600.000 Euro, 10 % bis 1.000.000 Euro, 12 % bis 2.000.000 Euro und 13 % darüber. Beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Unternehmer fällt dagegen regelmäßig IVA an, bei Wohnungen meist 10 %, zusätzlich AJD. Auf den Balearen beträgt AJD allgemein 1,5 %, bei Immobilien ab 1.000.000 Euro 2 % und in bestimmten Fällen des Umsatzsteuerbefreiungs-Verzichts 2,5 %.

Die Bemessungsgrundlage ist nicht nur der Kaufpreis. Seit 2022 kann der Kataster-Referenzwert für ITP/AJD und Erbschaft- oder Schenkungsteuer maßgeblich sein, wenn er höher ist als der erklärte Preis. Deshalb gehört die Abfrage des valor de referencia in jede steuerliche Due Diligence. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer grundsätzlich 3 % des Kaufpreises als Zahlung auf die Steuer des Verkäufers einbehalten und über Modelo 211 abführen.

Zum Budget gehören außerdem Notar, Register, Gestoría, gegebenenfalls Finanzierungskosten, laufende IBI, Müllgebühren, Gemeinschaftskosten sowie für internationale Käufer mögliche Verpflichtungen aus IRNR, Vermietung, Vermögensteuer oder Solidaritätssteuer für große Vermögen.

Risiken vor Vertragsunterzeichnung

Vor Reservierung, Arras oder Privatvertrag sollten mindestens folgende Bedingungen schriftlich abgesichert sein: lastenfreie Übertragung oder klare Löschungsmechanik, aktuelle Registerinformation, vollständige Genehmigungsakte, gültige cédula, Energiezertifikat, Gemeinschaftsschuldenzertifikat, technische Prüfung, steuerliche Kalkulation, Finanzierungsbedingungen und nachweisbare Zahlungswege. Anzahlungen sollten nicht ohne klare Rücktrittsrechte geleistet werden, wenn wesentliche Unterlagen fehlen.

Warnsignal: Der Verkäufer kann Eigentum, Vertretungsmacht oder Familienzustand nicht sauber belegen.
Warnsignal: Kataster, Grundbuch und Realität zeigen unterschiedliche Flächen oder Gebäude.
Warnsignal: Pool, Gästehaus, Keller, Pergola oder Ausbau sind nicht genehmigt oder nicht eingetragen.
Warnsignal: Es gibt offene Hypotheken, Embargos, Gemeinschaftsschulden, IBI-Rückstände oder ungeklärte Sonderumlagen.
Warnsignal: Die Immobilie wird mit touristischer Vermietbarkeit beworben, aber Lizenz, Zonierung, Plätze und Gemeinschaftszustimmung sind nicht nachgewiesen.
Warnsignal: Barzahlung, ungewöhnliche Zahlungswege oder Offshore-Strukturen werden vorgeschlagen.

Praktische Empfehlung

Bei hochwertigen Immobilien auf Mallorca sollte die Due Diligence als koordinierter Prozess geführt werden: Anwalt, Notar, Steuerberater und technischer Sachverständiger prüfen unterschiedliche Risiken. Erst wenn rechtliche, technische und steuerliche Ergebnisse zusammenpassen, sollte ein bindender Vertrag unterschrieben werden. Eine saubere Prüfung kostet Zeit, schützt aber vor den teuersten Fehlern: nicht legalisierte Gebäudeteile, überschätzte Nutzbarkeit, unerwartete Steuern und Belastungen, die den Wiederverkauf erschweren.

Due Diligence beim Immobilienkauf auf Mallorca