Aufenthalt nach Ende der Golden Visa

Spanien hat die Investor-Residency, die im Immobilienbereich oft als Golden Visa bezeichnet wurde, beendet. Seit dem 3. April 2025 sind die zentralen Vorschriften der Ley 14/2013 zu Investorenvisa und Investoren-Aufenthaltserlaubnissen ohne Inhalt. Damit kann ein Immobilienkauf in Spanien nicht mehr als eigener Aufenthaltsgrund für ein Golden Visa genutzt werden.

Für Käufer aus Nicht-EU-Staaten ist die wichtigste Abgrenzung: Eigentum und Aufenthalt sind zwei verschiedene Themen. Ein Haus oder eine Wohnung in Spanien kann weiterhin gekauft, verkauft, vermietet oder genutzt werden. Der Kauf allein verschafft aber kein Recht, dauerhaft in Spanien zu wohnen, zu arbeiten oder die Schengen-Aufenthaltsgrenzen zu überschreiten.

Was genau wurde beendet?

Die Reform erfolgte durch die Ley Orgánica 1/2025, veröffentlicht im BOE am 3. Januar 2025. Sie ließ die Artikel 63 bis 67 der Ley 14/2013 ohne Inhalt. Diese Artikel regelten bisher das Visum für Investoren, den Nachweis der Investition, die Wirkung des Visums, die Aufenthaltserlaubnis für Investoren und deren Dauer. Nach der allgemeinen Inkrafttretensregel trat diese Änderung am 3. April 2025 in Kraft.

Praktisch bedeutet das: Neue Golden-Visa-Anträge auf Grundlage einer Investition, einschließlich des früheren Immobilienwegs, sind seit dem 3. April 2025 nicht mehr der normale Weg zu einem spanischen Aufenthaltstitel. Wer erst nach diesem Datum eine Immobilie kauft, sollte den Kauf nicht als Aufenthaltsstrategie verstehen.

Was gilt für bestehende Fälle?

Die Reform enthält Übergangsregeln. Investoren und Familienangehörige, die ihren Antrag vor Inkrafttreten der Änderung eingereicht hatten, können den entsprechenden Titel nach der Rechtslage erhalten, die am Tag der Antragstellung galt. Bereits gültige Investorenvisa und Investoren-Aufenthaltserlaubnisse behalten ihre Gültigkeit für den Zeitraum, für den sie ausgestellt wurden.

Für Immobilien-Investoren ist außerdem geregelt, dass Verlängerungsanträge nach der Rechtslage bearbeitet und entschieden werden, die bei Erteilung der ursprünglichen Genehmigung galt. Das ist besonders wichtig für Personen, die bereits vor dem Ende der Golden Visa eine gültige Karte hatten. Trotzdem ersetzt diese allgemeine Information keine Einzelfallprüfung, insbesondere bei Fristen, Unterbrechungen, Familienangehörigen oder Wechseln in einen anderen Aufenthaltstitel.

Was bedeutet das für Nicht-EU-Käufer?

Nicht-EU-Käufer können weiterhin Immobilien in Spanien erwerben. Der Eigentumserwerb bleibt aber zivil-, steuer- und registerrechtlich vom Aufenthaltsrecht getrennt. Wer visumfrei nach Spanien einreisen darf, bleibt grundsätzlich im Rahmen der Kurzaufenthaltsregeln. Wer länger bleiben, arbeiten, seinen Lebensmittelpunkt verlegen oder Familienangehörige nachziehen lassen möchte, braucht einen passenden Aufenthaltstitel.

Eine Immobilie kann in manchen Verfahren praktisch hilfreich sein, etwa als Nachweis einer Wohnadresse oder wirtschaftlicher Verwurzelung. Sie ersetzt aber nicht die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen: Einkommen, Krankenversicherung, Arbeits- oder Geschäftsgrundlage, Familienbeziehung, Sicherheitsprüfung und fristgerechte Antragstellung bleiben eigenständige Punkte.

Welche Alternativen gibt es?

Residencia no lucrativa: Die nicht-erwerbstätige Aufenthaltserlaubnis richtet sich an Personen, die in Spanien wohnen möchten, ohne dort beruflich oder selbständig zu arbeiten. Sie setzt ausreichende Mittel, Krankenversicherung und weitere allgemeine Voraussetzungen voraus. Nach dem aktuellen Reglamento de Extranjería beträgt die Mindestanforderung für den Hauptantragsteller 400 Prozent des IPREM, zusätzlich 100 Prozent des IPREM je Familienangehörigem. Der anfängliche Titel gilt in der Regel ein Jahr.

Teletrabajo internacional / Digital Nomad: Dieser Weg ist für Drittstaatsangehörige gedacht, die von Spanien aus mit digitalen Mitteln für Unternehmen außerhalb Spaniens arbeiten. Die UGE beschreibt ihn als Aufenthalt für Personen, die aus der Ferne für außerhalb Spaniens ansässige Unternehmen tätig sind. Erforderlich sind unter anderem berufliche Beziehung, Qualifikation oder Erfahrung, ausreichende Mittel, Krankenversicherung beziehungsweise Sozialversicherungsnachweise und die passende Antragsschiene.

Arbeit, Selbständigkeit und qualifizierte Tätigkeit: Wer in Spanien arbeiten möchte, benötigt einen Aufenthaltstitel mit Arbeitserlaubnis. Je nach Profil kommen Arbeitserlaubnis, Selbständigkeit, hochqualifizierte Beschäftigung, Blaue Karte EU oder unternehmensbezogene Mobilität in Betracht.

Familienstatus: Familienangehörige von rechtmäßig in Spanien lebenden Personen oder von EU-, EWR- oder Schweizer Bürgern haben eigene Rechtswege. Voraussetzungen, Dauer und Umfang hängen vom konkreten Status, Verwandtschaftsverhältnis, Wohnraum, Mitteln und Nachweisen ab.

Kaufentscheidung und Aufenthaltsplanung trennen

Nach dem Ende der Golden Visa sollte der Immobilienkauf nicht mehr als Abkürzung zum Aufenthalt geplant werden. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge: zuerst prüfen, welcher Aufenthaltsweg zur tatsächlichen Lebenssituation passt, und erst danach klären, welche Rolle die Immobilie dabei spielt.

Dieser Überblick ist keine Rechtsberatung. Zuständigkeiten, Unterlagen und Fristen können je nach Konsulat, Aufenthaltsort, Staatsangehörigkeit und Familienkonstellation abweichen. Maßgeblich sind die offiziellen spanischen Vorschriften und die jeweils zuständige Behörde zum Zeitpunkt der Antragstellung.