Steuern für Nichtresidenten mit Immobilie auf Mallorca

Nichtresidenten zahlen für eine Immobilie auf Mallorca jährlich Einkommensteuer (IRNR), auch wenn sie die Immobilie nur selbst nutzen oder leer lassen. Der Steuersatz beträgt 19 % bei Wohnsitz in der EU, Island, Norwegen oder Liechtenstein und 24 % bei allen anderen Wohnsitzstaaten. Bei Eigennutzung wird eine fiktive Rendite von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts besteuert. Erklärt wird die Steuer mit dem Modelo 210. Stand: Oktober 2026.

Spanien nennt diese Steuer Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Entscheidend ist nicht, ob Sie eine NIE haben oder wie oft Sie die Immobilie besuchen, sondern ob Sie nach spanischen Regeln als Resident oder Nichtresident gelten.

Resident oder Nichtresident: der steuerliche Unterschied

Als steuerlich resident gilt eine natürliche Person in Spanien insbesondere dann, wenn sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält oder wenn der Mittelpunkt ihrer wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt. Außerdem wird widerlegbar vermutet, dass Sie in Spanien ansässig sind, wenn Ehepartner (nicht getrennt lebend) und minderjährige Kinder gewöhnlich dort wohnen. Die Einstufung gilt für das ganze Kalenderjahr. Mehr dazu im Ratgeber zur steuerlichen Residenz.

Residenten versteuern in Spanien ihr weltweites Einkommen über die IRPF. Nichtresidenten versteuern in Spanien nur bestimmte Einkünfte aus spanischen Quellen. Dazu gehören Einkünfte aus einer Immobilie auf Mallorca: selbst wenn die Immobilie nur privat genutzt wird und keine Mieteinnahmen erzielt werden.

Wie hoch ist die Nichtresidentensteuer bei Eigennutzung?

Bei Eigennutzung oder Leerstand beträgt die Steuer 19 % (EU, Island, Norwegen, Liechtenstein) bzw. 24 % (übrige Staaten, etwa Großbritannien, Schweiz oder USA) auf 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts. Für ein Objekt mit Katasterwert 200.000 € sind das je nach Satz zwischen 418 € und 960 € pro Jahr.

Wie wird die Steuer bei Eigennutzung berechnet?

Bei einer selbst genutzten oder leerstehenden Immobilie setzt Spanien eine fiktive Immobilienrendite an. Diese wird über das Modelo 210 erklärt. Die Bemessungsgrundlage richtet sich grundsätzlich nach dem Katasterwert (valor catastral), der auf dem IBI-Bescheid und in der Katasterreferenz der Immobilie zu finden ist.

Der Ansatz beträgt 1,1 % des Katasterwerts, wenn die Katasterwerte der Gemeinde in einem allgemeinen Verfahren neu festgestellt wurden und in den letzten zehn Steuerjahren in Kraft getreten sind. Für die Steuerjahre 2023 bis 2025 reicht es, dass sie seit dem 1. Januar 2012 gelten. In allen anderen Fällen beträgt der Ansatz 2 %. Auf den so ermittelten Betrag wird der IRNR-Steuersatz angewendet.

• Bei reiner Eigennutzung sind keine laufenden Kosten abziehbar.
• Wurde die Immobilie nicht das ganze Jahr besessen oder zeitweise vermietet, wird der Betrag nach Tagen gekürzt.
• Bei mehreren Eigentümern erklärt jeder seinen Anteil.
• Fehlt der Katasterwert, gelten 1,1 % von 50 % des höheren Werts aus Kaufpreis und von der Verwaltung festgestelltem Wert.

Wie wird die Nichtresidentensteuer bei Vermietung berechnet?

Bei Vermietung sind die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen in Spanien steuerpflichtig, mit 19 % für EU/EWR-Residenten und 24 % für alle anderen. Auch hierfür wird Modelo 210 verwendet. Steuerpflichtige aus der EU und bestimmten EWR-Staaten können nach den IRNR-Regeln grundsätzlich direkt mit der Vermietung zusammenhängende und belegte Kosten abziehen. Nichtresidenten außerhalb dieses EU/EWR-Rahmens werden dagegen in der Regel auf die Bruttoeinnahmen besteuert.

Wird die Immobilie nur zeitweise vermietet, versteuern Sie die Mieteinnahmen für diesen Zeitraum und für die übrigen Tage den anteiligen fiktiven Ertrag aus der Eigennutzung.

Bis wann muss das Modelo 210 abgegeben werden?

Die Erklärung für Eigennutzung des Steuerjahres 2025 ist vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026 abzugeben. Für Mieteinnahmen gilt ab dem Steuerjahr 2026 der Zeitraum vom 1. bis 20. April des Folgejahres. So ist es nach der Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni 2026 geregelt.

Seit Einkünften ab 2024 ist die Zusammenfassung von Mieteinnahmen jährlich statt quartalsweise möglich. Prüfen Sie Ihre Frist im Einzelfall, weil sie vom Zeitpunkt des Zuflusses abhängt.

Was gilt beim Verkauf der Immobilie?

Beim Verkauf durch einen Nichtresidenten behält der Käufer 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die spanische Steuer ein und führt sie innerhalb eines Monats über Modelo 211 ab. Der Gewinn selbst wird mit 19 % besteuert und über Modelo 210 erklärt, wobei die einbehaltenen 3 % angerechnet werden. Mehr dazu im Ratgeber zu den Steuern beim Verkauf.

Warum steuerliche Beratung wichtig ist

Die Nichtresidentensteuer wirkt auf den ersten Blick formal, ist in der Praxis aber fehleranfällig. Häufige Risikopunkte sind falsche Ansässigkeit, übersehene Eigennutzung, falscher Katasterwert, nicht aufgeteilte Vermietungs- und Eigennutzungstage, fehlende Belege für Kostenabzug, falscher Steuersatz oder verspätete Abgabe.

Beratung ist auch deshalb wichtig, weil die spanische Erklärung mit dem Heimatstaat zusammenspielt. Alle Angaben ersetzen keine Einzelfallprüfung durch Steuerberater oder Anwalt. Weitere laufende Kosten finden Sie im Überblick zu den laufenden Kosten.