Wer eine Immobilie auf Mallorca besitzt, aber steuerlich nicht in Spanien ansässig ist, fällt in der Regel unter die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten, die Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Entscheidend ist nicht, ob Sie eine NIE haben oder wie oft Sie die Immobilie besuchen, sondern ob Sie nach spanischen Regeln als Resident oder Nichtresident gelten.

Resident oder Nichtresident: der steuerliche Unterschied

Als steuerlich resident gilt eine natürliche Person in Spanien insbesondere dann, wenn sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält, wenn der Mittelpunkt ihrer wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt oder wenn Ehepartner und minderjährige Kinder gewöhnlich in Spanien wohnen. Die Einstufung gilt grundsätzlich für das ganze Kalenderjahr.

Residenten versteuern in Spanien ihr weltweites Einkommen über die IRPF. Nichtresidenten versteuern in Spanien nur bestimmte Einkünfte aus spanischen Quellen. Dazu gehören Einkünfte aus einer Immobilie auf Mallorca: selbst wenn die Immobilie nur privat genutzt wird und keine Mieteinnahmen erzielt werden.

Eigennutzung: Steuer auch ohne Vermietung

Bei einer selbst genutzten oder leerstehenden Immobilie setzt Spanien eine fiktive Immobilienrendite an. Diese wird über das Modelo 210 erklärt. Die Bemessungsgrundlage richtet sich grundsätzlich nach dem Katasterwert (valor catastral), der auf dem IBI-Bescheid und in der Katasterreferenz der Immobilie zu finden ist.

Der Ansatz beträgt in der Regel 1,1 % des Katasterwerts, wenn der Katasterwert in der maßgeblichen Frist neu festgestellt oder revidiert wurde; ansonsten 2 %. Auf den so ermittelten Betrag wird der IRNR-Steuersatz angewendet.

Für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in der EU, Island, Norwegen oder Liechtenstein beträgt der allgemeine Satz 19 %. Für andere Nichtresidenten beträgt er grundsätzlich 24 %. Bei reiner Eigennutzung sind keine laufenden Kosten abziehbar.

Vermietung: Mieteinnahmen separat erklären

Bei Vermietung sind die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen in Spanien steuerpflichtig. Auch hierfür wird regelmäßig Modelo 210 verwendet. Steuerpflichtige aus der EU und bestimmten EWR-Staaten können nach den IRNR-Regeln grundsätzlich direkt mit der Vermietung zusammenhängende und belegte Kosten abziehen. Nichtresidenten außerhalb dieses EU/EWR-Rahmens werden dagegen in der Regel auf die Bruttoeinnahmen besteuert.

Jährliche Erklärung und Fristen

Für Eigennutzung oder Leerstand ist die Erklärung grundsätzlich im Kalenderjahr nach dem Steuerjahr abzugeben. Vermietungseinkünfte werden grundsätzlich quartalsweise erklärt; je nach Fall kann seit Einkünften ab 2024 auch eine jährliche Gruppierung möglich sein.

Warum steuerliche Beratung wichtig ist

Die Nichtresidentensteuer wirkt auf den ersten Blick formal, ist in der Praxis aber fehleranfällig. Häufige Risikopunkte sind falsche Ansässigkeit, übersehene Eigennutzung, falscher Katasterwert, nicht aufgeteilte Vermietungs- und Eigennutzungstage, fehlende Belege für Kostenabzug, falscher Steuersatz oder verspätete Abgabe.

Beratung ist auch deshalb wichtig, weil die spanische Erklärung mit dem Heimatstaat zusammenspielt. Beim Verkauf einer Immobilie durch Nichtresidenten behält der Käufer zudem grundsätzlich 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die spanische Steuer ein und führt diese über Modelo 211 ab.