Besichtigungscheckliste für Mallorca-Immobilien

Eine Besichtigung auf Mallorca sollte nicht nur beantworten, ob sich eine Immobilie gut anfühlt. Entscheidend ist, ob Lage, Bausubstanz, Technik, Unterlagen und Nutzungsmöglichkeiten zum Kaufpreis passen. Die erste emotionale Einschätzung ist erlaubt; die zweite Besichtigung gehört der Checkliste.

Vorbereitung vor der Besichtigung

Adresse, Katasterreferenz, Grundriss und Basisunterlagen vorab anfordern.
Immobilie auf Karten, Luftbildern und im Kataster grob gegenprüfen.
Bei ländlichen Immobilien prüfen, ob Wohnhaus, Pool, Nebengebäude, Pergolen und Zufahrten in den Unterlagen auftauchen.
Bei ernsthaftem Interesse zu einer zweiten Tageszeit wiederkommen.
Eigene Fotos und Notizen machen: Dach, Fassade, Technikraum, Zähler, Pooltechnik, Feuchtigkeitsspuren, Nachbargrenzen und Zufahrt.

Lage, Mikrolage und Alltag

Auf Mallorca entscheidet oft nicht der Ort allein, sondern die konkrete Mikrolage. Zwei Häuser im selben Dorf können völlig unterschiedliche Werte haben, wenn eines Meerblick, Privatsphäre und gute Zufahrt bietet, das andere aber an einer Durchgangsstraße liegt oder im Winter kaum Sonne bekommt.

Entfernung zu Palma, Flughafen, Schulen, medizinischer Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten real testen.
Saisonale Unterschiede beachten: Ein ruhiger Küstenort kann im Sommer sehr voll sein, ein Dorf im Inselinneren im Winter sehr still.
Direkte Nachbarn ansehen: Wohnnutzung, Ferienvermietung, Gastronomie, Landwirtschaft, Baustellen, Werkstätten.
Abstände zu Straßen, Müllcontainern, Lieferzonen, Bars, Hotels, Schulen und Sportanlagen prüfen.
Unbebaute Nachbargrundstücke und mögliche künftige Bebauung einordnen.

Privatsphäre, Zufahrt und Lärm

Von welchen Nachbargrundstücken, Wegen oder höher gelegenen Häusern ist die Immobilie einsehbar?
Ist die Zufahrt öffentlich, privat oder über ein Wegerecht geregelt?
Kommen normales Auto, Lieferwagen, Rettungsfahrzeug und Bauunternehmen problemlos zur Immobilie?
Wer unterhält private Wege, Tore, Beleuchtung und Entwässerung?
Fenster geschlossen und geöffnet testen; mindestens fünf Minuten schweigend auf Terrasse, im Garten und im Schlafzimmer stehen.
Fluglärm, Straßen, Gastronomie, Pooltechnik, Wärmepumpen, landwirtschaftliche Maschinen und saisonale Veranstaltungen einplanen.

Ausrichtung, Sonne und Klima

Ausrichtung	Vorteile	Worauf achten?
Süd	Viel Wintersonne, gute ganzjährige Nutzbarkeit	Sonnenschutz, Verglasung, Kühlung und Verschattung prüfen
Ost / Südost	Morgensonne, oft angenehme Terrassenlage	Nachmittagsschatten und Poolsonne prüfen
West	Abendsonne, oft attraktiv für Meerblicklagen	Sommerhitze, Klimatisierung und Blendung beachten
Nord	Kühler im Sommer	Feuchtigkeit, Schimmel, dunkle Räume und Winterkomfort prüfen

Bausubstanz und Feuchtigkeit

Feuchtigkeit ist eines der wichtigsten Besichtigungsthemen auf Mallorca. Ursachen können undichte Dächer, fehlende Drainage, Hangwasser, Kapillarfeuchte, Kondensation, schlechte Lüftung oder alte Abdichtungen sein. Frische Farbe kurz vor dem Verkauf ist kein Sanierungsnachweis.

Risse in Fassade, Stützmauern, Terrassenplatten und Poolumrandung fotografieren.
Dach, Dachrinnen, Fallrohre, Terrassenabdichtung und Attika prüfen.
Gefälle am Haus kontrollieren: Wasser sollte vom Gebäude weggeführt werden.
Geruch beim Betreten wahrnehmen: muffig, feucht, stark parfümiert oder frisch gestrichen?
Ecken hinter Möbeln, Sockelleisten, Einbauschränke und Außenwände ansehen.
Keller, Abstellräume, Technikräume und Garagen besonders gründlich prüfen.

Haustechnik, Pool und Garten

Stromkasten öffnen lassen: Alter, Beschriftung, Schutzschalter und ausreichende Leistung dokumentieren.
Alle Wasserhähne testen: Druck, Warmwasserzeit, Geruch, Verfärbungen und Abflussgeschwindigkeit.
Wasserherkunft klären: Netz, Brunnen, Zisterne, Tanklieferung oder Kombination.
Abwasser klären: Kanalanschluss, Klärgrube, Fossa séptica, Wartungsnachweise und Lage.
Klimaanlagen, Wärmepumpen, Warmwasser und Internet real testen.
Poolgröße und Poollage mit Kataster, Plänen und Genehmigungen abgleichen.
Bewässerungssystem, Wasserquelle, Pflegeaufwand, Wurzeln, Drainage und Trockensteinmauern prüfen.

Unterlagen vor einem Angebot

Unterlage	Warum wichtig?	Warnsignale
Nota Simple	Eigentümer, Beschreibung, Belastungen, Hypotheken, Dienstbarkeiten	Abweichende Flächen, unbekannte Lasten, Wegerechte
Escritura	Historie und rechtliche Beschreibung	Gebäude oder Anbauten fehlen
Katasterauszug	Lage, Referenz, Flächen und grafische Darstellung	Pool, Garage oder Gästehaus nicht erfasst
Cédula	Nachweis der Bewohnbarkeit	Abgelaufen, nicht vorhanden oder nicht passend
Energieausweis	Pflichtdokument und Hinweis auf energetischen Zustand	Nur Entwurf, nicht registriert
Baugenehmigungen	Legalität von Haus, Erweiterungen, Pool und Nebengebäuden	Umbauten ohne Lizenz
Gemeinschaftsunterlagen	Hausgeld, Rücklagen, Protokolle, Sonderumlagen	Hohe Schulden, geplante Sanierung, Vermietungskonflikte

Offene Fragen an Makler und Verkäufer

Warum wird verkauft und seit wann ist die Immobilie am Markt?
Welche Teile wurden wann renoviert: Dach, Fenster, Leitungen, Elektrik, Klima, Küche, Bäder, Pool?
Wurden alle Umbauten genehmigt und abgeschlossen?
Gab es Feuchtigkeit, Risse, Setzungen, Versicherungsfälle oder Nachbarschaftsstreitigkeiten?
Wie hoch sind jährliche Kosten für IBI, Müll, Comunidad, Versicherung, Garten, Pool und Wartung?
Welche Möbel, Geräte und technischen Anlagen sind im Kaufpreis enthalten?
Welche Unterlagen können sofort digital bereitgestellt werden?