Kaufcheckliste Mallorca: der sichere Weg zur Immobilie

Ein Immobilienkauf auf Mallorca ist gut planbar, wenn die Entscheidung nicht nur nach Lage, Blick und Bauchgefühl getroffen wird. Entscheidend sind ein klares Suchprofil, ein vollständiges Budget, geprüfte Unterlagen und ein sauberer Ablauf bis zur Eintragung im Grundbuch. Diese Checkliste führt internationale Käufer durch die wichtigsten Schritte und zeigt, welche Punkte vor Reservierung, Arras-Vertrag und Notartermin geklärt sein sollten.

Vorbereitung: Kaufziel, Team und Zeitplan

Beginnen Sie mit der Nutzung: Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Ferienimmobilie für die Familie, langfristige Vermietung oder touristische Vermietung. Diese Entscheidung beeinflusst Lage, Budget, Steuerbehandlung, Genehmigungen, Finanzierungsstruktur und laufende Verwaltung.

NIE beantragen oder früh terminieren.
Finanzierung, Eigenkapital, Währungsrisiko und Nebenkosten vor Besichtigungen realistisch klären.
Eigenen Anwalt, Steuerberater und bei Häusern einen Architekten oder technischen Gutachter einplanen.
Bei Abwesenheit eine notarielle Vollmacht vorbereiten; bei Auslandsvollmachten Apostille und Übersetzung prüfen.
Mittelherkunft dokumentieren, damit Bank, Notar und Berater die Geldwäscheprüfung sauber abwickeln können.

Suchprofil: erst die Nutzung, dann die Adresse

Ein gutes Suchprofil spart Zeit und verhindert teure Kompromisse. Definieren Sie nicht nur Ort, Größe und Preis, sondern auch Alltagstauglichkeit: Erreichbarkeit, Parken, Internet, Wintertauglichkeit, Lärm, Nachbarschaft, Gemeinschaftskosten und Renovierungsbedarf.

Für Eigennutzung: Einkauf, medizinische Versorgung, Heizung, Verschattung, Feuchtigkeit und Pflegeaufwand prüfen.
Für Stadtwohnungen: Lift, Rücklagen, Protokolle, Lärm, Gemeinschaftsregeln und Vermietungsbeschränkungen prüfen.
Für Fincas und Häuser im ländlichen Raum: Baurecht, legale Flächen, Wasser, Brunnen, Strom, Zufahrt, Abwasser und Poolgenehmigung besonders sorgfältig prüfen.
Für Vermietungsabsicht: Zulässigkeit, Nachfrage, laufende Kosten und steuerliche Behandlung getrennt kalkulieren.

Budget: Kaufpreis ist nicht Gesamtkostenpreis

Kostenpunkt	Worauf Käufer achten sollten
Gebrauchte Immobilie	In der Regel fällt auf den Balearen ITP an. Der allgemeine Tarif ist progressiv und reicht bei Immobilien von 8 % bis 13 %.
Neubau vom Bauträger	Üblicherweise fällt IVA an; für Wohnraum grundsätzlich 10 %. Zusätzlich ist AJD einzuplanen.
Notar und Grundbuch	Gebühren hängen unter anderem von Kaufpreis, Urkundenumfang und Eintragungen ab.
Beratung und technische Prüfung	Anwalts-, Steuer-, Gestoría- und Gutachterhonorare vor Mandatierung schriftlich vereinbaren.
Laufende Kosten	IBI, Müllgebühren, Comunidad, Versicherung, Wartung, Garten, Pool, Versorger und bei Nichtresidenten IRNR einplanen.

Für ITPAJD ist nicht allein der Kaufpreis maßgeblich. Der Kataster-Referenzwert kann für die Steuerbemessung relevant sein, wenn er höher ist als der erklärte Wert. Deshalb sollte der steuerliche Referenzwert vor Vertragsunterzeichnung geprüft werden.

Besichtigung und Unterlagen

Eine Besichtigung sollte wie ein Kurz-Audit behandelt werden. Prüfen Sie tatsächliche Flächen, Raumaufteilung, Terrassen, Pools und Nebengebäude gegen Grundbuch, Kataster und Pläne. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Risse, Dach, Fenster, Klima, Elektrik, Wasserdruck, Abwasser und technische Anlagen.

Unterlage	Zweck der Prüfung
Nota Simple	Eigentümer, Rechte, Hypotheken, Belastungen und registrierte Objektbeschreibung.
Escritura	Eigentumsurkunde, Erwerbshistorie und besondere Vereinbarungen.
Katasterdaten und Referenzwert	Identifikation, Flächenprüfung und steuerliche Einordnung.
IBI-Beleg	Kommunale Grundsteuerdaten, Katasterreferenz und laufende Zahlungen.
Cédula de habitabilidad	Bewohnbarkeit; auf Mallorca für Verkauf und Vermietung zentral.
Energieausweis	Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung.
Gemeinschaftszertifikat	Bei Wohnungen und Anlagen: Schuldenstand, Protokolle, Satzung, Sonderumlagen.
Bau- und Lizenzunterlagen	Legalität von Haus, Anbauten, Pool, Umbauten und Nutzungsänderungen.

Due Diligence, Verträge und Notar

Die Due Diligence soll klären, ob Sie genau das erwerben, was Sie glauben zu kaufen: rechtlich, baulich, steuerlich und wirtschaftlich. Hypotheken, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Embargos, Vorkaufsrechte oder Beschränkungen müssen vor oder spätestens beim Notartermin bereinigt oder vertraglich abgesichert werden.

Keine Zahlung ohne Verkäuferidentität, aktuelle Nota Simple und klare Objektbeschreibung.
Due-Diligence-Bedingungen aufnehmen, wenn Unterlagen noch fehlen.
Finanzierungsbedingung vereinbaren, wenn der Kauf von einer Bankzusage abhängt.
Inventar, Möbel, technische Geräte und Kunst getrennt und eindeutig regeln.
Termin, Notar, Lastenfreistellung, Steuerzahlungen und Übergabezustand präzise festlegen.

Der Notar prüft Identität, Vertretung, Urkundenfähigkeit, wesentliche Vertragsinhalte und aktuelle Registerinformationen. Danach müssen Steuern fristgerecht abgewickelt und die endgültige Eintragung im Registro de la Propiedad überwacht werden.

Übergabe und Verwaltung nach dem Kauf

Die Übergabe sollte dokumentiert werden: Zählerstände, Schlüssel, Fernbedienungen, Alarmcodes, Wartungsverträge, Inventar und Zustand. Wer nicht ganzjährig auf Mallorca lebt, sollte Verwaltung, Wartung und Steuerpflichten professionell organisieren.

Steuerkalender für IBI, Müllgebühr, IRNR, Vermietung und lokale Abgaben einrichten.
Versicherung für Gebäude, Hausrat, Haftpflicht, Leerstand und Vermietung prüfen.
Wartung für Klima, Entfeuchtung, Dach, Pool, Garten, Alarm und Wasserinstallation planen.
Dokumentenordner mit Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, Energieausweis, Versicherungen, Protokollen, Rechnungen und Steuererklärungen führen.