Lista de verificación para la visita de propiedades en Mallorca

Una visita a una propiedad en Mallorca no solo debe responder si el inmueble se siente bien. Lo decisivo es si la ubicación, la estructura del edificio, las instalaciones, los documentos y las posibilidades de uso se corresponden con el precio de compra. La primera impresión emocional está permitida; la segunda visita debe seguir la lista de verificación.

Preparación antes de la visita

Solicitar con antelación la dirección, la referencia catastral, el plano y los documentos básicos.
Verificar aproximadamente la propiedad en mapas, imágenes aéreas y en el catastro.
En propiedades rústicas, comprobar si la vivienda, la piscina, las construcciones auxiliares, las pérgolas y los accesos aparecen en los documentos.
Si hay un interés serio, volver a una segunda hora del día.
Tomar fotos y notas propias: tejado, fachada, cuarto de instalaciones, contadores, tecnología de la piscina, rastros de humedad, lindes vecinales y acceso.

Ubicación, microubicación y vida cotidiana

En Mallorca, a menudo no decide solo el lugar, sino la microubicación concreta. Dos casas en el mismo pueblo pueden tener valores completamente diferentes si una ofrece vistas al mar, privacidad y buen acceso, mientras que la otra está en una carretera de paso o recibe poca luz solar en invierno.

Probar realmente la distancia a Palma, al aeropuerto, a colegios, a la asistencia médica y a las tiendas.
Tener en cuenta las diferencias estacionales: una tranquila localidad costera puede estar muy concurrida en verano, un pueblo del interior puede estar muy silencioso en invierno.
Observar a los vecinos directos: uso residencial, alquiler vacacional, restauración, agricultura, obras, talleres.
Comprobar las distancias a carreteras, contenedores de basura, zonas de carga y descarga, bares, hoteles, colegios e instalaciones deportivas.
Evaluar las parcelas vecinas sin edificar y una posible futura edificación.

Privacidad, acceso y ruido

¿Desde qué parcelas vecinas, caminos o casas situadas más arriba es visible la propiedad?
¿El acceso es público, privado o está regulado por un derecho de paso?
¿Pueden llegar sin problemas a la propiedad un coche normal, una furgoneta de reparto, un vehículo de emergencia y una empresa de construcción?
¿Quién mantiene los caminos privados, puertas, iluminación y drenaje?
Probar las ventanas cerradas y abiertas; permanecer en silencio al menos cinco minutos en la terraza, en el jardín y en el dormitorio.
Considerar el ruido de aviones, carreteras, restauración, tecnología de piscina, bombas de calor, maquinaria agrícola y eventos estacionales.

Orientación, sol y clima

Orientación	Ventajas	¿En qué fijarse?
Sur	Mucho sol en invierno, buena usabilidad durante todo el año	Comprobar protección solar, acristalamiento, refrigeración y sombreado
Este / Sureste	Sol matutino, a menudo agradable ubicación de terraza	Comprobar sombra por la tarde y sol en la piscina
Oeste	Sol vespertino, a menudo atractivo para ubicaciones con vistas al mar	Tener en cuenta el calor estival, la climatización y el deslumbramiento
Norte	Más fresco en verano	Comprobar humedad, moho, habitaciones oscuras y confort invernal

Estructura del edificio y humedad

La humedad es uno de los temas más importantes durante la visita en Mallorca. Las causas pueden ser tejados con goteras, falta de drenaje, agua de ladera, humedad capilar, condensación, mala ventilación o impermeabilizaciones antiguas. La pintura fresca justo antes de la venta no es una prueba de rehabilitación.

Fotografiar grietas en la fachada, muros de contención, losas de terraza y bordes de piscina.
Comprobar tejado, canalones, bajantes, impermeabilización de terrazas y ático.
Controlar las pendientes alrededor de la casa: el agua debe ser evacuada del edificio.
Percibir el olor al entrar: ¿a humedad, a cerrado, fuertemente perfumado o a pintura fresca?
Inspeccionar esquinas detrás de muebles, rodapiés, armarios empotrados y paredes exteriores.
Revisar especialmente a fondo sótanos, trasteros, cuartos de instalaciones y garajes.

Instalaciones técnicas, piscina y jardín

Hacer que abran el cuadro eléctrico: documentar antigüedad, etiquetado, interruptores diferenciales y potencia suficiente.
Probar todos los grifos: presión, tiempo de agua caliente, olor, decoloraciones y velocidad de desagüe.
Aclarar el origen del agua: red, pozo, aljibe, suministro en camión cisterna o combinación.
Aclarar las aguas residuales: conexión a la red, fosa séptica, fosa séptica, comprobantes de mantenimiento y ubicación.
Probar realmente los aires acondicionados, bombas de calor, agua caliente e internet.
Cotejar el tamaño y la ubicación de la piscina con el catastro, los planos y los permisos.
Comprobar el sistema de riego, la fuente de agua, el esfuerzo de mantenimiento, las raíces, el drenaje y los muros de piedra seca.

Documentos antes de una oferta

Documento	¿Por qué es importante?	Señales de advertencia
Nota Simple	Propietario, descripción, cargas, hipotecas, servidumbres	Superficies discrepantes, cargas desconocidas, derechos de paso
Escritura	Historial y descripción legal	Faltan edificios o ampliaciones
Certificado catastral	Ubicación, referencia, superficies y representación gráfica	Piscina, garaje o casa de invitados no registrados
Cédula de habitabilidad	Certificado de habitabilidad	Caducada, inexistente o no adecuada
Certificado energético	Documento obligatorio e indicación del estado energético	Solo borrador, no registrado
Licencias de obras	Legalidad de la casa, ampliaciones, piscina y construcciones auxiliares	Reformas sin licencia
Documentos de la comunidad	Gastos de comunidad, fondo de reserva, actas, derramas	Deudas elevadas, rehabilitación prevista, conflictos por alquileres

Preguntas abiertas al agente y al vendedor

¿Por qué se vende y desde cuándo está la propiedad en el mercado?
¿Qué partes se renovaron y cuándo: tejado, ventanas, tuberías, electricidad, aire acondicionado, cocina, baños, piscina?
¿Se aprobaron y finalizaron todas las reformas?
¿Ha habido humedad, grietas, asentamientos, siniestros de seguro o disputas vecinales?
¿Cuáles son los costes anuales de IBI, basura, comunidad, seguro, jardín, piscina y mantenimiento?
¿Qué muebles, electrodomésticos e instalaciones técnicas están incluidos en el precio de compra?
¿Qué documentos se pueden proporcionar de inmediato en formato digital?