Frais annexes d'achat lors de l'acquisition d'un bien immobilier à Majorque

Lors de l'achat d'un bien immobilier à Majorque, le budget ne se limite pas au prix d'achat. S'ajoutent des frais annexes d'achat uniques : impôts, notaire, registre foncier, vérification juridique et, en cas de financement, d'autres frais bancaires et hypothécaires. À titre indicatif, les acheteurs de biens existants doivent généralement prévoir environ 10 à 15 % supplémentaires ; pour les constructions neuves, souvent environ 12 à 14 %, selon le prix d'achat, le taux d'AJD, le financement et les frais de conseil.

Bien existant ou construction neuve : la différence essentielle

Le poste de dépense le plus important dépend du fait que vous achetiez un bien d'occasion ou une construction neuve auprès d'un promoteur.

Pour un bien existant, l'ITP baléare est généralement de loin le poste de frais annexes le plus important. Le barème actuel est de 8 % à 13 % : jusqu'à 400 000 euros 8 %, de 400 000,01 à 600 000 euros 9 %, de 600 000,01 à 1 000 000 euros 10 %, de 1 000 000,01 à 2 000 000 euros 12 % et au-delà 13 %. Pour une première résidence principale et certains groupes d'acheteurs, des taux réduits ou des bonus peuvent s'appliquer ; ceux-ci sont soumis à des conditions strictes et doivent être vérifiés fiscalement au cas par cas.

Pour une estimation rapide des biens existants, utilisez la page sur l'ITP et les droits de mutation avec calculateur. Elle ne remplace pas un conseil fiscal, mais aide à évaluer de manière réaliste le principal poste de frais annexes dès le début.

Notaire et registre foncier

L'acte de vente notarié est en pratique l'étape centrale pour documenter juridiquement le transfert de propriété et le faire inscrire ensuite au registre foncier. Les frais de notaire sont fixés par des aranceles d'État et dépendent, entre autres, du prix d'achat, de l'étendue de l'acte et des copies.

Après la signature de l'acte notarié, le changement de propriété est inscrit au Registro de la Propiedad. Les frais de registre foncier suivent également un arancel officiel et dépendent de la valeur et du type d'inscription. Pour l'acheteur, l'inscription est particulièrement importante car elle sécurise la qualité de propriétaire vis-à-vis des tiers.

Vérification par un avocat

Un avocat n'est pas obligatoire dans tous les cas pour l'achat d'un bien immobilier, mais il est vivement recommandé pour les achats effectués par des acheteurs internationaux à Majorque. La vérification comprend généralement les titres de propriété, les charges, les permis de construire, le statut d'utilisation, les données cadastrales et du registre foncier, les dettes de la copropriété, les risques fiscaux, le contrat de vente, le contrat d'arrhes et les procurations.

Les honoraires d'avocat sont librement négociables. Les modèles courants sont des honoraires fixes ou des modèles basés sur un pourcentage, souvent plus l'IVA espagnole. Il est important d'avoir une mission écrite avec une description claire des prestations.

Frais bancaires et de financement

En cas d'achat avec une hypothèque espagnole, les frais d'achat et les frais hypothécaires doivent être clairement séparés. Les frais d'achat, notamment l'ITP ou l'IVA/AJD de l'acquisition, les frais de notaire et de registre foncier de l'acte de vente ainsi que le conseil juridique, sont en principe à la charge de l'acheteur.

Pour l'hypothèque, depuis la réglementation espagnole sur le crédit immobilier : l'évaluation du bien, c'est-à-dire la Tasación, est généralement à la charge de l'emprunteur. La banque prend en charge la Gestoría, les frais de notaire de l'acte hypothécaire, l'inscription de l'hypothèque au registre foncier et les impôts hypothécaires correspondants selon la réglementation en vigueur. Une commission d'ouverture peut être due si elle est convenue dans l'offre de crédit.

Autres frais uniques

Selon le profil de l'acheteur, d'autres dépenses peuvent s'ajouter : demande de NIE, traductions certifiées, interprète, procurations, expertises techniques, vérification par un architecte, mesurage, vérification du certificat énergétique ou prestations de Gestoría pour le traitement fiscal et administratif.

Règle budgétaire pratique

Pour un bien existant à Majorque, l'ITP est le point de départ de la planification budgétaire. S'y ajoutent le notaire, le registre foncier, l'avocat et, le cas échéant, les frais de financement et bancaires. Pour les constructions neuves, l'IVA remplace l'ITP ; l'AJD s'y ajoute. Ceux qui financent doivent considérer la Tasación, les éventuelles commissions d'ouverture et les conditions de financement courantes séparément des purs frais annexes d'achat.