Pourquoi la structure de propriété doit être décidée avant le rendez-vous chez le notaire

Lors de l'achat immobilier à Majorque, il n'est pas seulement important de savoir qui transfère le prix d'achat. Ce qui est déterminant, c'est qui apparaît comme propriétaire dans l'acte notarié et plus tard au registre foncier, avec quelle quote-part et dans quel contexte familial ou matrimonial. Cette structure a un impact sur le financement, les frais courants, une éventuelle séparation future, la donation, la vente et la succession.

Selon le droit espagnol, il y a copropriété lorsqu'un droit ou une chose appartient indivisément à plusieurs personnes. Pour les biens immobiliers, il s'agit généralement de copropriété par parts : chaque copropriétaire détient une quote-part idéale de l'ensemble du bien, par exemple 50/50, 70/30 ou 99/1.

Quotes-parts de copropriété : pas automatiquement selon le paiement

Celui qui apporte 80 pour cent des fonds propres mais fait inscrire les deux acheteurs à 50 pour cent chacun crée juridiquement une structure 50/50. Cela peut être voulu, mais doit être compris sur les plans fiscal et civil. Les rénovations ultérieures, les remboursements anticipés spéciaux ou les frais courants ne modifient généralement pas automatiquement la quote-part au registre foncier.

Conjoints et régime matrimonial

Pour les conjoints, la simple consultation du registre foncier ne suffit pas toujours. Il faut également vérifier quel régime matrimonial est applicable. Selon le Código Civil espagnol commun, en l'absence de contrat de mariage, c'est la société de biens (sociedad de gananciales) qui s'applique ; à Majorque, si le droit civil baléare est applicable, la séparation de biens (separación de bienes) peut être pertinente. Pour les couples internationaux, le règlement européen 2016/1103 est important car il coordonne les questions transfrontalières de régimes matrimoniaux.

Couples non mariés et partenariats enregistrés

Les acheteurs non mariés devraient préparer une convention de copropriété supplémentaire. Celle-ci peut régir l'utilisation, les frais, la location, les rénovations, la vente, la sortie d'un partenaire, l'évaluation du bien et les délais. Pour les partenariats enregistrés, le règlement européen 2016/1104 peut être pertinent.

Enfants et patrimoine familial

Les enfants peuvent jouer un rôle dans les structures familiales, par exemple lorsque les parents souhaitent transmettre leur patrimoine tôt. Une prudence particulière est de mise avec les enfants mineurs : l'aliénation ou la mise en garantie d'un bien immobilier appartenant à un enfant peut nécessiter une autorisation judiciaire. Cela peut considérablement ralentir les ventes, hypothèques ou restructurations ultérieures.

Séparation ultérieure : le véritable test de résistance

Selon le Código Civil, aucun copropriétaire n'est obligé de rester indéfiniment dans l'indivision. Chacun peut en principe demander la dissolution de l'indivision. En cas de séparation, plusieurs voies sont possibles : rachat, vente conjointe, attribution dans le cadre d'un divorce ou procédure judiciaire. La propriété, l'usage et la responsabilité du prêt doivent être envisagés séparément.

Transmission, donation et vente au sein de la famille

Une modification ultérieure de la structure de propriété est possible, mais rarement neutre. La vente d'une part, la donation au conjoint ou aux enfants, la dissolution d'une indivision ou l'apport à une société peuvent avoir des conséquences notariales, foncières et fiscales.

Conception pratique

L'acte d'achat doit refléter précisément les noms, NIE, nationalité, domicile, état civil, régime matrimonial, quotes-parts d'acquisition et, le cas échéant, le contrat de mariage ou le choix de loi. En outre, en cas de copropriété, il est recommandé de prévoir une convention sur l'utilisation, les frais, la location, les investissements, les droits de préemption, la méthode d'évaluation et le scénario de sortie.

Copropriété, mariage, partenariat et structures familiales