Cédula, certificat énergétique et documents importants du bien

Pourquoi les documents du bien sont si importants

De nombreux risques d'un achat à Majorque n'apparaissent pas lors de la visite, mais dans les documents : absence de justificatifs d'habitabilité, transformations non enregistrées, anciennes dettes de copropriété, avis d'imposition IBI impayés, absence de licence de première occupation ou certification énergétique non enregistrée. L'acheteur devrait donc, avant la réservation, et au plus tard avant le contrat de vente privé, faire procéder à un examen complet des documents par un notaire, un avocat et, pour les questions de construction, par un architecte ou un expert technique.

Cédula de Habitabilidad

La Cédula de Habitabilidad confirme aux Baléares l'aptitude d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble résidentiel à être utilisé comme logement. À Majorque, le Consell de Mallorca est compétent pour les procédures d'habitabilité. La Cédula est pratiquement centrale lors de la vente, de la location et pour les contrats de fourniture définitifs tels que l'eau, l'électricité, le gaz et les télécommunications.

Depuis la législation de simplification baléare, ce qui suit s'applique particulièrement pour les constructions neuves et la première occupation : l'ancienne Cédula de primera ocupación a été fondamentalement remplacée par la licence communale d'utilisation ou de première utilisation. Dix ans après l'obtention de cette licence, la Cédula de Habitabilidad de renovación correspondante doit être demandée. Pour les logements protégés, la qualification définitive de l'administration remplace la Cédula lors de la première occupation ; lors des transferts ultérieurs, la Cédula respective est à nouveau exigée.

Pour les biens existants, le renouvellement d'une Cédula expirée et la Cédula de carencia sont particulièrement pertinents. Cette dernière concerne les biens plus anciens qui n'ont jamais eu de Cédula antérieure et dont la situation juridique et technique de départ doit être prouvée séparément. Si la Cédula ou une preuve équivalente fait défaut, cela doit être expressément indiqué dans le contrat ou l'Escritura.

Certificat énergétique

Le Certificado de Eficiencia Energética est requis lors de la vente et de la location. Il doit être établi par un technicien compétent et enregistré au registre des Illes Balears ; seul l'enregistrement confère au certificat son efficacité juridique. Font partie de la chose vendue le certificat enregistré et l'étiquette énergétique.

Le propriétaire ou le vendeur est responsable de la commande et de la conservation. Pour un bâtiment existant, une copie du certificat enregistré et de l'étiquette énergétique doit être jointe au contrat de vente. La validité est de dix ans maximum ; pour la classe énergétique G, de cinq ans maximum. La classe énergétique doit en outre être indiquée dans les annonces de vente et les portails immobiliers.

Licence de première occupation et documents de construction

Pour les constructions neuves, les rénovations importantes, les changements d'usage ou les extensions, la documentation de l'historique de la construction est cruciale. Les acheteurs ne devraient pas seulement demander la Cédula ou la licence de première occupation actuelle, mais aussi le permis de construire, le projet approuvé, le Certificado Final de Obra, le cas échéant la déclaration de construction neuve, le Libro del Edificio et les plans techniques.

La réglementation espagnole de la construction oblige les propriétaires à conserver et à transmettre la documentation des travaux de construction exécutés ainsi que les assurances et garanties existantes. Pour les immeubles d'habitation, l'assurance décennale pour les dommages structurels peut également être pertinente, en particulier pour les biens plus récents ou les constructions neuves récemment déclarées.

Autorisations pour transformations, piscines et extensions

Les couvertures de terrasse, piscine, maison d'amis, garage, redistribution des surfaces habitables, regroupement ou division d'unités et changements d'usage doivent être vérifiés respectivement avec l'autorisation, la documentation de fin de travaux et la situation au registre foncier. Il est important que l'Escritura, la description du registre foncier, l'état réel et les documents techniques concordent.

Pour les fincas, les biens en zone rurale, à proximité de la côte ou les maisons avec des extensions plus anciennes, il convient de vérifier en outre si la commune, le Consell ou une autre autorité exige des rapports spéciaux, des autorisations, des permis côtiers, des déclarations d'intérêt général ou des preuves de l'absence de procédures d'urbanisme.

IBI et impôts locaux

L'IBI est la taxe foncière annuelle. Les acheteurs devraient faire vérifier les derniers justificatifs de paiement de l'IBI, les données de référence du bien et une preuve des créances locales ouvertes ou non. Dans de nombreuses communes, les impôts et taxes locales sont gérés ou payés via l'ATIB ; selon la commune, l'IBI, les taxes locales, les questions de Plusvalía ou les justificatifs de paiement peuvent y être pertinents.

Dans le contrat de vente, il convient de régler clairement qui supporte l'année fiscale en cours et comment les montants déjà payés ou encore dus sont réglés entre l'acheteur et le vendeur.

Charges de copropriété

Pour les appartements, maisons de ville, résidences d'appartements et de nombreuses urbanisations, la Comunidad de Propietarios constitue un point de contrôle en soi. Le vendeur doit déclarer dans le document de vente public s'il est à jour dans le paiement des charges de copropriété ou quels montants sont impayés. Il est courant et vivement recommandé d'obtenir un certificat actualisé de la copropriété, délivré par le secrétaire ou le syndic avec l'accord du président.

Les acheteurs devraient également vérifier les procès-verbaux des dernières assemblées générales, les appels de fonds spéciaux approuvés, les procédures judiciaires en cours, les plans d'entretien, le règlement intérieur et les statuts. Selon le droit espagnol de la copropriété, le bien peut répondre de certaines dettes anciennes de la copropriété ; c'est pourquoi un certificat de dettes actualisé est bien plus qu'une simple formalité.

Liste de contrôle pour les vendeurs

• Disposer de l'Escritura actuelle et des informations actuelles du registre foncier.
• Obtenir une Cédula valide ou une licence équivalente, respectivement une preuve.
• Présenter le certificat énergétique enregistré ainsi que l'étiquette énergétique.
• Rassembler les derniers justificatifs de paiement de l'IBI et les preuves des impôts et taxes locales.
• Pour les biens en copropriété : demander le certificat de dettes, les statuts, les procès-verbaux et les informations sur les appels de fonds spéciaux.
• Compiler les autorisations, l'achèvement des travaux, les plans, le Libro del Edificio, les assurances et les garanties.
• Faire vérifier techniquement et juridiquement les transformations, piscine, dépendances et changements d'usage avant la commercialisation.

Liste de contrôle pour les acheteurs

• N'effectuer aucun paiement important avant que l'identité, le titre de propriété, les charges et les documents du bien aient été vérifiés.
• Vérifier la concordance de la Cédula, de la licence de première occupation ou des documents équivalents avec l'utilisation réelle et les contrats de fourniture.
• N'accepter qu'un certificat énergétique enregistré et vérifier la date d'expiration.
• En cas de transformations visibles, toujours exiger les autorisations, les plans et les documents de fin de travaux.
• Faire vérifier par écrit l'IBI, les charges de copropriété, les appels de fonds spéciaux et les procédures en cours.
• Pour les biens ruraux, anciens ou fortement transformés, prévoir en outre une due diligence technique.

Conclusion

Les documents ne remplacent pas un conseil juridique, mais en constituent la base. Plus les documents sont complets avant la signature, mieux on peut évaluer si le prix d'achat, l'utilisation et la reventabilité future concordent réellement.