Quiconque souhaite acheter un bien immobilier à Majorque et le louer à des touristes ne doit pas traiter la question de l'ETV comme un sujet secondaire. Un enregistrement ETV existant peut être un véritable facteur de valeur. En revanche, une hypothèse erronée sur la possibilité de louer peut faire échouer l'ensemble du business case.

La « licence ETV » est l'expression courante dans la vie quotidienne. Juridiquement, il s'agit de la comercialización de estancias turísticas en viviendas, c'est-à-dire des séjours touristiques dans des logements, déclarés via un DRIAT et inscrits au registre touristique. Sans enregistrement approprié, sans lits touristiques et sans conformité actuelle aux règles, un appartement ou une maison ne peut pas être simplement commercialisé comme hébergement de vacances.

Quand une licence ETV est-elle nécessaire ?

Un enregistrement ETV est requis lorsqu'un logement est loué à des clients à titre commercial ou dans un but lucratif pour de courts séjours, généralement à la journée ou à la semaine et en état d'être habité. Est considérée comme location touristique notamment la commercialisation via des plateformes de réservation, des agences ou des canaux de distribution touristiques. La durée maximale d'un séjour touristique est actuellement fixée à 30 nuits.

DRIAT, places et enregistrement

Le DRIAT est une déclaration responsable auprès de l'administration touristique compétente. Par cette déclaration, le propriétaire ou le commercialisateur atteste que le bien remplit toutes les conditions légales, touristiques, urbanistiques et techniques. La question des places touristiques fait également partie de l'ETV : la location n'est autorisée que jusqu'à la capacité déclarée.

Depuis le Decreto-ley 4/2025, un système de bourses temporaires de lits et un principe de 1:1 sans augmentation du nombre total sont à nouveau en vigueur. Une nouvelle activation suppose en principe que des places correspondantes soient supprimées ou disponibles ailleurs.

Quels biens peuvent être adaptés ?

Les biens les plus susceptibles d'être examinés sont les maisons individuelles isolées, les fincas sur un terrain autorisé, les maisons de ville ou les maisons dans des zones clairement appropriées, à condition qu'elles disposent déjà d'un enregistrement ETV solide ou qu'elles puissent être déclarées selon la situation actuelle. Le statut du registre, le certificat de zonage, les lits touristiques, la légalité de la construction et de l'utilisation ainsi que la commune spécifique sont déterminants.

ETV365-Uni : location touristique d'un bien immobilier individuel adapté.
ETVPL : location touristique dans des bâtiments à plusieurs logements ou en copropriété horizontale, aujourd'hui fortement restreinte et généralement réaliste uniquement pour les droits existants.
ETV60 : location de la propre résidence principale par une personne physique pour un maximum de 60 jours par an, avec des justificatifs et des limites supplémentaires.

Immeubles collectifs et appartements

Les appartements dans des immeubles collectifs constituent le domaine le plus sensible. Depuis le Decreto-ley 4/2025, aucun nouveau DRIAT pour les appartements en copropriété horizontale ne peut en principe être déposé aux Baléares, à l'exception de certains types de maisons en rangée et de maisons jumelées. De plus, le règlement de copropriété, le règlement intérieur et les décisions de l'assemblée des copropriétaires doivent être vérifiés.

Zonage à Majorque

Majorque est régie par le PIAT. Il distingue les zones touristiques, les zones résidentielles, les zones résidentielles sensibles, les zones rurales ainsi que les zones touristiques saturées ou matures. Dans les zones saturées, les possibilités sont nettement plus restreintes ; sur les sols ruraux protégés, aucune nouvelle activité de location touristique dans des logements ne peut être lancée. Les communes peuvent réglementer de manière encore plus stricte.

Palma et différences régionales

Palma doit être examinée séparément. La ville suit depuis des années une ligne restrictive, notamment en ce qui concerne la location de vacances dans les appartements. En dehors de Palma également, les communes et les zones diffèrent considérablement. Ce qui compte toujours, c'est la parcelle spécifique, pas seulement le nom du lieu.

Facteur de valeur et décision d'achat

Une ETV juridiquement sûre, active et transférable peut augmenter la valeur marchande. Mais la valeur ne réside pas dans le mot « licence », mais dans l'inscription au registre, les lits touristiques, le zonage, l'accord de la copropriété, les exigences énergétiques et de qualité ainsi que la faisabilité fiscale et opérationnelle. Selon le contexte, il peut être judicieux d'examiner les offres existantes avec un enregistrement ETV documenté ; elles ne doivent être prioritaires qu'après vérification des documents.

Sanctions et obligations continues

La location touristique illégale peut être lourdement sanctionnée aux Baléares ; les infractions très graves peuvent atteindre 500 000 euros. Les propriétaires qui louent légalement doivent remplir des obligations continues : numéro d'enregistrement dans la publicité, déclaration des données des clients, taxe de séjour, assurance responsabilité civile, contact 24 heures sur 24, prestations de nettoyage et d'entretien, interdictions liées au règlement intérieur et aux fêtes, exigences de qualité et d'environnement ainsi que communication électronique avec l'administration.

Due diligence avant l'achat

inscription actuelle au registre et modalité ETV exacte ;
nombre et origine des places touristiques ;
DRIAT valide, documents de modification ou de transfert ;
certificat communal d'aptitude au zonage ETV ;
certificat d'habitabilité ou documents équivalents avec capacité ;
légalité de la construction et absence d'infractions urbanistiques en cours ;
en cas de copropriété : règlement intérieur, acte de copropriété, décisions et situation au registre foncier ;
vérification si l'ETV peut être poursuivie, renouvelée ou transférée après l'acquisition.

Un bien immobilier ne doit être évalué comme un objet ETV que si la possibilité de louer est légalement et administrativement prouvée avant la signature. Tout le reste est de la spéculation.

Location touristique et licence ETV à Majorque