Constructions illégales, protection acquise et régularisation à Majorque

Dans le domaine des propriétés de luxe à Majorque, le prix d'achat réel ne réside parfois pas dans l'offre, mais dans le risque urbanistique. Une piscine sans permis, une terrasse fermée, un local technique, une extension pour invités ou un garage aménagé peuvent influencer massivement la valeur d'une finca : sur les plans juridique, fiscal, pour le financement, l'assurance, la revente et les transformations ultérieures.

Construction illégale ne signifie pas forcément risque de démolition

Le droit urbanistique des Baléares distingue entre l'infraction elle-même et la question de savoir si l'administration peut encore engager des mesures de rétablissement de la légalité. Pour de nombreux cas, la Ley 12/2017 prévoit un délai de huit ans à compter de l'achèvement complet. Ce délai ne court cependant pas toujours : en sol rustique protégé, pour les monuments historiques, les espaces publics, les infrastructures ou certaines zones de protection, le pouvoir de rétablissement peut être imprescriptible.

La prescription n'est pas une régularisation

Lorsque l'administration ne peut plus exiger de démolition après l'expiration du délai, la construction ne devient pas automatiquement légale comme si elle avait été autorisée. Elle peut tomber dans le statut fuera de ordenación. Selon le cas, seules les réparations pour des raisons de sécurité, d'hygiène ou de salubrité sont alors autorisées. Pour les constructions illégales édifiées après le 1er mars 1987, le raccordement aux réseaux peut également poser problème tant qu'aucune régularisation n'a eu lieu.

Zones problématiques typiques dans les fincas

Dans la pratique, les risques concernent rarement uniquement la maison principale. Il faut vérifier les piscines, les terrasses de piscine, les porches couverts, les pergolas à effet structurel, les terrasses fermées, les maisons d'invités, les garages, les locaux techniques, les écuries, les casitas, les accès, les murs de soutènement, les citernes, les installations solaires, les systèmes d'assainissement et toute utilisation effective qui s'écarte de l'utilisation autorisée.

Régularisation extraordinaire en suelo rústico

Depuis la Ley 7/2024, il existe aux Baléares une procédure temporaire de legalización extraordinaria pour les constructions, installations et utilisations existantes en sol rustique, lorsqu'aucune mesure de rétablissement de la légalité urbanistique ne peut plus être exigée. Pour Majorque, le Consell de Mallorca a activé l'application par résolution ; la fenêtre de demande de trois ans court, après la publication au BOIB du 15 février 2025, en principe jusqu'au 15 février 2028.

La demande est déposée auprès de l'Ayuntamiento compétent et doit en principe couvrir toutes les constructions et utilisations concernées de la même unité. Lorsqu'une partie est régularisable et qu'une autre doit être démolie, un projet combiné de régularisation et de démolition peut être nécessaire.

Coûts, limites et risques juridiques en cours

La régularisation extraordinaire entraîne, outre les frais et taxes, une prestation économique supplémentaire : en principe 10 % du coût matériel d'exécution pour une demande déposée la première année, 12,5 % la deuxième année et 15 % la troisième année. Ne sont pas régularisables, entre autres, certaines situations dans le domaine public, dans les servitudes routières, côtières ou hydrauliques, les urbanisations illégales, les unités non entièrement traitées ainsi que les constructions en zones inondables ou d'écoulement préférentiel.

Il est également important pour les acheteurs : une procédure constitutionnelle est en cours contre certaines parties de la Ley 7/2024. La régularisation ne doit donc jamais être acceptée comme une incitation générale à l'achat, mais doit toujours être vérifiée au cas par cas par un architecte et un avocat.

Due diligence avant le contrat d'achat

• Vérifier la concordance des permis de construire, des projets modificatifs, du Final de Obra, de la Cédula, du registre foncier et du cadastre.
• Vérifier par écrit les procédures disciplinaires ouvertes ou closes, les ordres de démolition et les amendes.
• Vérifier les catégories de protection, les cours d'eau, les distances routières, le littoral, la protection des monuments et les normes communales.
• Prouver l'achèvement par des photos aériennes historiques, l'historique cadastral, des certificats techniques ou des factures.
• Sécuriser le contrat d'achat avec des conditions, une retenue sur le prix, des garanties, une répartition des coûts et des droits de rétractation.