FAQ Immobilien auf Mallorca : Achat, Coûts, NIE, Impôts et…

FAQ Immobilien auf Mallorca

L'achat immobilier à Majorque est bien structuré pour les acheteurs internationaux, mais il est intense en termes de documents et d'impôts. Il est crucial d'effectuer un contrôle rigoureux avant tout engagement contractuel, de classer correctement l'achat sur le plan fiscal et de déterminer si le bien sera utilisé à titre privé, loué à long terme ou proposé à la location touristique.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Majorque ?

Oui. Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Espagne et donc aussi à Majorque. Cependant, l'achat ne remplace pas une procédure de séjour ou de visa. Quiconque souhaite vivre durablement en Espagne doit examiner séparément les conditions de séjour et de résidence fiscale.

Comment se déroule le processus d'achat ?

Sélection du bien et négociation du prix.
Réservation ou contrat d'arrhes, de préférence avec des conditions claires.
Due diligence par des conseillers indépendants : registre, cadastre, permis de construire, habitabilité, communauté, impôts et charges.
Organiser le NIE, le financement, le mode de paiement et la justification de l'origine des fonds.
Rendez-vous chez le notaire avec l'acte authentique (Escritura), paiement du prix d'achat et remise des clés.
Déclarer les impôts, surveiller l'inscription au registre foncier et transférer les contrats d'énergie.

Quel est le montant des frais annexes d'achat ?

À titre indicatif, les acheteurs doivent prévoir, selon le type de bien et le financement, environ 10 à 14 % supplémentaires par rapport au prix d'achat. Pour les constructions neuves, les biens de luxe, les financements ou les structures complexes, ce montant peut être plus élevé.

Poste de coût	Application typique	Remarque
ITP	Biens d'occasion	Aux Baléares, généralement progressif de 8 % à 13 %.
TVA	Première vente par le promoteur	Pour les logements, généralement 10 %.
AJD	Actes notariés, surtout pour le neuf	Aux Baléares, généralement 1,5 %, vérifier les cas particuliers.
Notaire et registre foncier	Tous les achats	Variable selon le prix d'achat, l'acte et l'étendue du registre.
Avocat, Gestoría, traduction	Recommandé pour les acheteurs internationaux	Clarifier les honoraires et l'étendue des prestations par écrit.

Ai-je besoin d'un NIE ?

Oui, pratiquement toujours. Le Número de Identidad de Extranjero est nécessaire pour le notaire, les déclarations fiscales, le registre foncier, la banque, les fournisseurs d'énergie et de nombreuses démarches administratives.

Ai-je besoin d'un compte bancaire espagnol ?

Légalement, tout achat n'est pas obligatoirement lié à un compte bancaire espagnol. En pratique, c'est cependant très utile : pour le paiement du prix d'achat, les prélèvements automatiques, l'IBI, la communauté, les assurances et les paiements d'impôts courants.

Que vérifie un avocat ?

Propriétaire, procurations et capacité de représentation.
Nota Simple, hypothèques, saisies, servitudes et charges.
Données cadastrales, données du registre foncier et écarts de surface ou de construction.
Permis de construire, Cédula, certificat énergétique et situation urbanistique.
Communauté : arriérés, charges spéciales, règlement intérieur et restrictions d'usage.
Classification fiscale : ITP ou TVA/AJD, valeur de référence et frais annexes.

Qu'est-ce qu'une Nota Simple ?

La Nota Simple est un extrait informatif du Registro de la Propiedad. Elle indique le bien enregistré, le propriétaire inscrit ainsi que les droits et charges actuellement enregistrés, tels que les hypothèques, l'usufruit, les servitudes ou les restrictions.

Puis-je louer le bien immobilier ?

La location résidentielle à long terme est généralement possible, mais elle est soumise au droit locatif, à l'obligation fiscale et aux règles de la copropriété. La location touristique est nettement plus strictement réglementée et nécessite une vérification approfondie du zonage, du type de bien, de la Cédula, de l'enregistrement et de la communauté.

Quels sont les frais courants ?

IBI et taxes municipales.
Communauté, réserves et charges spéciales.
Assurance, fournisseurs d'énergie, piscine, jardin et entretien.
IRNR pour les non-résidents, même en cas d'usage personnel ou de vacance.
Impôt sur la fortune possible pour les patrimoines élevés.

Que dois-je prendre en compte lors de la vente ?

Lors de la vente, les points importants sont principalement la taxation de la plus-value, la Plusvalía Municipal, le traitement des hypothèques et la préparation de documents de vente propres. Pour les vendeurs non-résidents, l'acheteur doit en principe retenir 3 % du prix d'achat et le reverser à l'administration fiscale.

Questions fréquentes

Comment se déroule un achat immobilier à Majorque ?

Le processus comprend la sélection du bien et la négociation du prix, la réservation ou le contrat d'Arras, la due diligence par des conseillers indépendants, l'organisation du NIE, du financement et de la justification de l'origine des fonds, ainsi que le rendez-vous chez le notaire avec Escritura, paiement du prix et remise de la possession. Ensuite, les impôts sont déclarés, l'inscription au registre foncier est suivie et les contrats des fournisseurs sont transférés.

Quels impôts et frais s'appliquent lors d'un achat immobilier à Majorque ?

Pour les biens d'occasion, l'ITP s'applique aux Baléares, en général de façon progressive de 8 % à 13 %. Lors de la première vente par le promoteur, l'IVA de 10 % s'applique en principe aux biens résidentiels, auquel s'ajoute en principe 1,5 % d'AJD (2 % à partir de 1 million d'euros) aux Baléares, les cas particuliers devant être vérifiés. S'y ajoutent le notaire, le registre foncier et, pour les acheteurs internationaux, un avocat, une gestoría et une traduction, qui sont recommandés.

Faut-il un NIE et un compte bancaire espagnol pour acheter un bien à Majorque ?

Un NIE est pratiquement toujours nécessaire : il sert pour le notaire, les déclarations fiscales, le registre foncier, la banque, les fournisseurs et de nombreuses démarches administratives. Un compte bancaire espagnol n'est pas légalement obligatoire pour tous les achats. En pratique, il est toutefois très utile pour le paiement du prix, les prélèvements, l'IBI, la Comunidad, les assurances et les paiements d'impôts courants.

Que vérifie un avocat lors d'un achat immobilier à Majorque ?

Il vérifie le propriétaire, les procurations et le pouvoir de représentation, la Nota Simple avec hypothèques, saisies et servitudes, ainsi que les données du cadastre et du registre foncier. S'y ajoutent les autorisations de construire, la Cédula, le certificat énergétique, la situation de la Comunidad et le traitement fiscal. La Nota Simple est un extrait informatif du Registro de la Propiedad indiquant le propriétaire ainsi que les droits et charges inscrits.

Peut-on louer un bien immobilier à Majorque ?

La location résidentielle de longue durée est en principe possible, mais elle est soumise au droit du bail, aux obligations fiscales et aux règles de la copropriété. La location touristique est nettement plus strictement réglementée. Elle exige une vérification solide du zonage, du type de bien, de la Cédula, de l'enregistrement et de la Comunidad.

Quels sont les coûts récurrents d'un bien immobilier à Majorque ?

Les postes typiques sont l'IBI et les taxes communales, la Comunidad avec fonds de réserve et appels de fonds exceptionnels, ainsi que l'assurance, les fournisseurs, la piscine, le jardin et l'entretien. Les non-résidents paient l'IRNR, y compris en cas d'usage personnel ou de vacance. Pour un patrimoine plus élevé, l'impôt sur la fortune peut s'y ajouter.