Lors de l'achat immobilier à Majorque, plusieurs conseillers travaillent généralement ensemble. Pour les acheteurs internationaux de biens immobiliers haut de gamme, il est crucial de bien séparer les rôles : l'agent immobilier ouvre le marché et coordonne la transaction, l'avocat protège vos intérêts d'acheteur, le conseiller fiscal planifie la structure fiscale et le notaire authentifie l'achat de manière neutre.

Les quatre rôles en un coup d'œil

Conseiller	Mission principale	Important pour l'acheteur
Avocat	Représentation juridique de l'acheteur, due diligence, examen du contrat, négociation	Mandaté de manière indépendante et dévoué à vos intérêts.
Notaire	Authentification neutre de l'acte de vente public	Il ne remplace pas un contrôle complet de l'acheteur avant la réservation ou les arrhes.
Conseiller fiscal	Structure fiscale, impôts ultérieurs, obligations des non-résidents	À impliquer tôt pour les budgets importants.
Agent immobilier	Recherche de biens, visites, processus d'offre	Clarifier qui il représente et qui paie la commission.

Avocat : votre représentant d'intérêts

L'avocat de l'acheteur n'examine pas seulement le contrat de vente. Son mandat doit couvrir la propriété et les charges au registre foncier, les données cadastrales et de surface, la légalité de la construction et de l'utilisation, les documents d'habitabilité et d'énergie, les dettes de la copropriété, les baux ou droits d'utilisation, la location touristique, les hypothèques, les impôts impayés ainsi que les procurations et les pouvoirs du vendeur.

Notaire : neutre, important, mais pas votre avocat d'acheteur

Le notaire espagnol est un officier public. Il identifie les parties, vérifie la capacité et le pouvoir de représentation, authentifie l'acte de vente public et assure une authentification juridiquement sûre. Cette fonction est essentielle, mais neutre. Le notaire ne négocie pas vos conditions économiques et n'effectue pas de due diligence complète de l'acheteur pour votre profil de risque.

Conseiller fiscal : à impliquer tôt

Un conseiller fiscal doit être impliqué avant le contrat d'arrhes si vous n'êtes pas résident en Espagne, si vous souhaitez acheter via une société, si plusieurs membres de la famille sont impliqués, si un financement ou une location est prévu, ou si des questions de patrimoine, de succession et de départ sont pertinentes. Les points à clarifier sont la structure d'acquisition, l'impôt pour non-résidents, la location, l'impôt sur la fortune, la vente ultérieure, les droits de succession et de donation, les conventions de double imposition et l'origine des fonds.

Agent immobilier : connaissance du marché et coordination

Un bon agent immobilier connaît les micro-localisations, les offres hors marché, la réalité des prix et les procédures locales. Son rôle ne remplace toutefois pas un contrôle juridique ou fiscal. Les informations sur le bien, les surfaces, les autorisations, la possibilité de location ou le potentiel de rénovation ne doivent pas être reprises sans vérification. Aux Baléares, il existe un registre officiel des agents immobiliers, qui peut être un signal de qualité utile.

Représentation de l'acheteur et conflits d'intérêts

Lors d'achats internationaux, la clarté écrite est cruciale. Un agent immobilier mandaté par l'acheteur ou un property finder doit divulguer le profil de recherche, la zone, l'exclusivité, la rémunération, la durée, la confidentialité, le traitement des commissions du vendeur et les éventuels conflits d'intérêts. Les avocats ne doivent pas non plus avoir de conflits entre les intérêts de l'acheteur et ceux du vendeur.

LBC et origine des fonds

L'Espagne oblige, entre autres, les agents immobiliers, les notaires, les registres, les avocats et les conseillers fiscaux à la prévention du blanchiment d'argent sous certaines conditions. Les acheteurs doivent préparer un dossier LBC : pièce d'identité, NIE/NIF, justificatifs de domicile et de résidence fiscale, références bancaires, origine des fonds, contrats de vente, documents de dividendes ou de primes, documents de succession, prêts, organigramme de la société et documents du bénéficiaire effectif.

Coordination pratique

Un déroulement efficace commence avant l'offre. L'agent immobilier rassemble les documents du bien, l'avocat vérifie les données minimales et le conseiller fiscal confirme la structure d'acquisition. Avant la réservation ou les arrhes, aucune question juridique essentielle ne doit rester ouverte. Ensuite suivent la due diligence, le contrôle fiscal et LBC, l'acte notarié, l'inscription au registre foncier et la remise des clés.

À retenir

Le notaire rend l'achat authentifiable en toute sécurité juridique. Votre avocat le rend juridiquement maîtrisable pour vous. Le conseiller fiscal le rend structurellement et à long terme planifiable. L'agent immobilier le rend pratiquement possible. Les bons acheteurs coordonnent les quatre rôles, mais ne les mélangent pas.

Rôle de l'avocat, du notaire, du conseiller fiscal et de l'agent immobilier