Évaluer le rendement de manière réaliste

Un bien immobilier à Majorque peut générer des revenus locatifs, mais le rendement réel est généralement bien inférieur au chiffre brut des annonces ou des prévisions de location. Ce qui est déterminant, ce n'est pas seulement le prix journalier réalisable, mais la combinaison du taux d'occupation, de la saison, de la situation de la licence, de la gestion, de l'entretien, des impôts et du financement.

Le rendement brut n'est que le début

Le rendement brut met en relation les revenus locatifs annuels avec le prix d'achat ou, mieux, avec le coût total d'acquisition. Le rendement net avant financement est plus significatif : revenus moins les coûts courants, l'entretien et la gestion, rapportés au prix d'achat plus les frais annexes d'acquisition, l'ameublement et les investissements initiaux.

Pour les biens immobiliers existants aux Baléares, l'ITP est généralement dû selon des taux progressifs ; s'ajoutent les frais de notaire, cadastre, conseil juridique, évaluation, frais de financement, ameublement et premières réparations.

Taux d'occupation et saison

La demande est élevée en été, mais le rendement se réalise sur l'ensemble de l'année. IBESTAT indique pour les appartements touristiques à Majorque en 2025 un taux d'occupation moyen par places de 59,08 pour cent. En juillet 2025, il était de 75,92 pour cent, en janvier seulement de 23,36 pour cent. Celui qui calcule sérieusement prévoit les mois plus faibles, les jours de vacance, les créneaux de nettoyage, l'entretien et les périodes d'utilisation personnelle.

Location de vacances ou location longue durée ?

La location de vacances peut générer des revenus bruts plus élevés, mais elle est plus coûteuse en exploitation et plus fortement réglementée. Les frais de plateforme, la communication avec les clients, l'enregistrement, le nettoyage, le linge, les charges de consommation, l'usure plus élevée, le marketing et les annulations à court terme doivent être pris en compte. La location longue durée a généralement des revenus bruts plus faibles, mais moins de changements de locataires, une complexité opérationnelle moindre et souvent un taux d'occupation plus prévisible.

Licence ETV : facteur de valeur et risque

Une licence ETV existante et valide peut soutenir la valeur, car les nouvelles places touristiques sont fortement limitées. Pour l'acheteur, cela signifie : ne pas compter sur une future licence, mais faire vérifier le zonage, l'inscription au registre, la capacité en places, la durée de validité ou le renouvellement, les obligations de la copropriété, les restrictions communales et la location antérieure.

Les principaux postes de coûts

• Acquisition : ITP ou, pour les constructions neuves, IVA/AJD, notaire, cadastre, avocat, frais bancaires et d'évaluation.
• Courants : IBI, taxe d'enlèvement des ordures, Comunidad, assurance, internet, électricité, eau, piscine, jardin et gestion immobilière.
• Location de vacances : frais de plateforme, traitement des paiements, nettoyage, linge, service clients, service de clés, comptabilité et marketing.
• Entretien : climatisation, humidité, air salin, meubles, appareils électroménagers, travaux de peinture et installations techniques.
• Vacance : mois faibles, annulations, entretien, rénovation, utilisation personnelle et interruptions réglementaires.

Impôts et financement

Les revenus locatifs de biens immobiliers espagnols sont imposables en Espagne. Pour les non-résidents, l'IRNR est en principe de 19 pour cent pour les contribuables résidant dans l'UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein et de 24 pour cent pour les autres contribuables ; la déduction des frais dépend du statut. En cas de location touristique, il convient également de vérifier si des prestations supplémentaires de type hôtelier déclenchent la TVA.

Le financement modifie considérablement le rendement. Un bien immobilier peut avoir un effet positif avant financement et un cash-flow négatif après intérêts et amortissement. Pour le calcul, il convient de prévoir une hausse des taux d'intérêt d'un à deux points de pourcentage comme test de résistance.

Exemple de calcul conservateur

Poste	Location de vacances avec ETV	Location longue durée
Prix d'achat	600 000 EUR	600 000 EUR
ITP, frais annexes, ameublement, réserve de départ	78 000 EUR	58 000 EUR
Investissement total	678 000 EUR	658 000 EUR
Revenu brut annuel	150 nuits x 260 EUR = 39 000 EUR	2 000 EUR x 12 = 24 000 EUR
Coûts courants avant impôt	28 800 EUR	9 000 EUR
Net avant impôt et financement	10 200 EUR	15 000 EUR
Rendement brut	5,8 %	3,6 %
Rendement net avant impôt et financement	1,5 %	2,3 %

La location de vacances semble plus attractive en brut, mais perd nettement en rendement net en raison de la gestion, des charges de consommation, du nettoyage, des plateformes et de l'entretien plus élevé. Si un financement est ajouté, le cash-flow peut devenir négatif malgré les revenus locatifs. Une plus-value peut se produire, mais ne doit pas servir de substitut à un calcul locatif viable.

Questions à vérifier avant l'achat

• Le rendement est-il calculé sur le prix d'achat ou sur le coût total ?
• Les mois faibles, la vacance, l'entretien et l'occupation personnelle sont-ils inclus ?
• Une licence ETV est-elle existante, valide et transférable ?
• Quels coûts restent à la charge du propriétaire ?
• Comment le résultat évolue-t-il après impôt et financement ?
• Le calcul reste-t-il viable même avec 10 pour cent de revenus en moins, 15 pour cent de coûts en plus ou des taux d'intérêt plus élevés ?