Coûts totaux d'un bien immobilier à Majorque

Les coûts totaux d'un bien immobilier à Majorque se composent du prix d'achat, des frais annexes d'achat uniques et des frais courants. S'ajoutent au prix d'achat environ 10 à 13 % de frais annexes pour un bien existant et environ 13 % pour une construction neuve. Ensuite, à titre d'ordre de grandeur, il faut compter 4 000 à 12 000 € par an pour un appartement et 15 000 à 50 000 € pour une villa avec piscine, jardin et gestion. Situation : octobre 2026.

Le prix d'achat n'est que le chiffre le plus visible. Quiconque achète un bien de qualité devrait intégrer dès le départ les impôts d'acquisition, la vérification professionnelle, le financement, la gestion et l'entretien. Les frais uniques sont détaillés dans le guide sur les frais annexes d'achat, les frais courants dans le guide sur les frais courants.

Comment se composent les coûts totaux d'un bien immobilier à Majorque ?

Les coûts totaux se composent de cinq niveaux que vous devriez planifier séparément. Le tableau montre les ordres de grandeur (situation : octobre 2026).

Combien coûte un bien immobilier à Majorque après dix ans ? Exemples de calcul pour 750 000 € et 1 500 000 €

Un appartement à 750 000 € coûte après dix ans environ 866 000 à 946 000 €, une villa à 1 500 000 € environ 1,82 à 2,17 M€, à chaque fois hors financement. La fourchette provient uniquement des frais courants.

Hypothèses : bien existant, frais constants, pas de financement, pas de revenus locatifs, pas d'évolution de valeur, pas de rénovations importantes et pas de réserve supplémentaire. Les frais annexes d'achat proviennent des exemples de calcul du guide sur les frais annexes d'achat (ITP calculé par tranches, avocat 1 % plus IVA, Gestoría 350 €). Les frais courants sont des valeurs d'expérience, et non des chiffres officiels.

À combien s'élèvent les frais annexes d'achat uniques ?

Les frais annexes d'achat uniques s'élèvent à environ 10 à 13 % du prix d'achat pour un bien existant et à environ 13 % pour une construction neuve. Pour un bien existant, vous payez l'ITP (8 à 13 % par tranches) ; pour une construction neuve, 10 % d'IVA plus l'AJD de 1,5 %, ou de 2 % à partir d'une valeur de 1 000 000 €. L'ITP est calculé par tranches sur chaque part : 8 % sur les premiers 400 000 €, 9 % sur la part allant jusqu'à 600 000 €, 10 % jusqu'à 1 000 000 €, 12 % jusqu'à 2 000 000 € et 13 % sur la part au-delà.

Le notaire et le Registro suivent des tarifs d'État et ne constituent pas le bloc le plus important pour les achats de qualité : pour 1 500 000 €, cela représente environ 787 € et 462 €, pour 5 000 000 € environ 1 785 € et 1 127 €. S'y ajoutent l'avocat (usuellement 1 à 1,5 % plus 21 % d'IVA) et la Gestoría. Pour les villas, les fincas, les emplacements en bord de mer, les transformations ou l'usage touristique, la vérification juridique devrait porter au moins sur les titres de propriété, les charges, les permis de construire, la légalité des extensions, le certificat énergétique, l'habitabilité, les taxes communales, les dettes de la Comunidad et, le cas échéant, les questions de protection du littoral, des terres agricoles ou du patrimoine.

Sur le plan fiscal, c'est la valeur la plus élevée entre le prix d'achat, la valeur déclarée et la Valeur de Référence du cadastre qui compte. Avant de signer un contrat d'Arras ou d'option, vérifiez donc si la Valeur de Référence est plausible, si le prix d'achat figure intégralement dans l'acte et si le mobilier, les œuvres d'art, les véhicules ou d'autres biens meubles doivent être évalués séparément. Les taux réduits d'ITP ne s'appliquent qu'à la résidence principale de l'acheteur jusqu'à 270 151,20 € et ne jouent aucun rôle pour les résidences de vacances ou secondaires. Pour une construction neuve, vous devriez en outre vérifier si les acomptes sont garantis et quels frais de raccordements, d'équipements spéciaux ou de mobilier sont facturés séparément.

Quels frais courants s'ajoutent après l'achat ?

Après l'achat, des impôts, des charges de copropriété et des frais d'exploitation sont dus chaque année, environ 4 000 à 12 000 € pour un appartement et 15 000 à 50 000 € pour une villa avec piscine, jardin et gestion externe, hors rénovations importantes et financement. Les postes en un coup d'œil, avec les détails dans le guide sur les frais courants :

• IBI : taxe foncière de la commune, de 0,4 à 1,10 % de la valeur cadastrale pour les biens urbains, avec d'éventuelles majorations selon la commune.
• IRNR pour les non-résidents : pour les biens utilisés personnellement ou vacants, l'Espagne retient 1,1 % de la valeur cadastrale comme revenu, et 2 % lorsque les valeurs cadastrales n'ont pas été révisées récemment. Sur ce montant, 19 % sont dus (résidence dans l'UE, en Islande, en Norvège, au Liechtenstein) ou 24 %, sans déduction de frais. Exemple : valeur cadastrale de 300 000 € × 1,1 % × 19 % = 627 € par an. Plus d'informations dans le guide sur les impôts pour les non-résidents.
• Comunidad : contributions dans les résidences pour l'ascenseur, la piscine, le jardin, la sécurité, la gestion de l'immeuble, l'éclairage, l'assurance, le nettoyage et l'entretien. Dans les résidences haut de gamme avec concierge, spa ou parking souterrain, elles peuvent être considérables.
• Exploitation des villas : entretien du jardin, service de piscine, alarme, nettoyage, lutte contre les nuisibles, citerne, climatisation et chauffage, arrosage, électricité, eau, internet et parfois du personnel. Si vous n'êtes pas sur place toute l'année, il vous faut en plus un service de garde des clés, des contrôles de dégâts et une coordination des prestataires.
• Impôt sur la fortune : pour les patrimoines importants, faites examiner l'impôt espagnol sur la fortune et l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes.

Combien prévoir pour l'entretien et les réserves ?

À titre de règle empirique, de nombreux propriétaires prévoient chaque année environ 0,5 à 1,5 % de la valeur du bâtiment comme réserve d'entretien et de renouvellement. C'est une valeur d'expérience sans base officielle. Pour les villas anciennes, les installations techniques complexes, les emplacements avec vue sur la mer ou les grands terrains, une réserve plus élevée peut être appropriée. L'air marin, le soleil, l'humidité et les terrains en pente sollicitent les façades, les toits, les fenêtres, la pierre naturelle, la technique de piscine, les climatisations et les systèmes électriques davantage que beaucoup d'acheteurs ne le pensent.

Quel est l'effet d'un financement sur les coûts totaux ?

Avec une hypothèque, s'ajoutent des frais d'évaluation, des intérêts, l'amortissement, des assurances et, le cas échéant, des risques de change. Pour les nouvelles hypothèques, l'emprunteur paie la tasación, tandis que la banque prend en charge le notaire, le registre, la Gestoría et l'AJD de la constitution d'hypothèque (Banco de España, Ley 5/2019). Les frais de l'acte de vente et les impôts d'acquisition restent à la charge de l'acheteur. Les banques espagnoles financent souvent les non-résidents de manière plus prudente que les résidents ; le niveau de financement dépend des revenus, de la structure du patrimoine, du type de bien et de la politique de la banque. Plus d'informations dans le guide sur les hypothèques à Majorque.

Que faut-il savoir en cas d'achat auprès d'un vendeur non résident ?

Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, vous devez, en tant qu'acheteur, retenir 3 % du prix d'achat et les reverser à l'administration fiscale espagnole via le Modelo 211. Sur le plan économique, il s'agit d'un paiement pour le compte du vendeur, mais sur le plan organisationnel, c'est votre obligation. Faites figurer correctement ce montant dans l'acte et dans le flux de paiement.

Conclusion : le prix d'achat n'est que le point de départ. La qualité de la décision naît de la combinaison d'une planification fiscale, d'une due diligence approfondie, de frais d'exploitation réalistes et de réserves suffisantes. Faites examiner les questions fiscales et juridiques au cas par cas par un conseiller fiscal ou un avocat.