Liste de contrôle d'achat Majorque : la voie sûre vers votre bien immobilier

Un achat immobilier à Majorque peut être bien planifié si la décision n'est pas prise uniquement en fonction de l'emplacement, de la vue et de l'intuition. Un profil de recherche clair, un budget complet, des documents vérifiés et un déroulement propre jusqu'à l'inscription au registre foncier sont déterminants. Cette liste de contrôle guide les acheteurs internationaux à travers les étapes les plus importantes et montre quels points doivent être clarifiés avant la réservation, le contrat d'arrhes et le rendez-vous chez le notaire.

Préparation : objectif d'achat, équipe et calendrier

Commencez par l'utilisation : résidence principale, résidence secondaire, bien de vacances pour la famille, location à long terme ou location touristique. Cette décision influence l'emplacement, le budget, le traitement fiscal, les autorisations, la structure de financement et la gestion courante.

Demander le NIE ou prendre rendez-vous tôt.
Clarifier de manière réaliste le financement, les fonds propres, le risque de change et les frais accessoires avant les visites.
Prévoir son propre avocat, conseiller fiscal et, pour les maisons, un architecte ou un expert technique.
En cas d'absence, préparer une procuration notariée ; pour les procurations à l'étranger, vérifier l'apostille et la traduction.
Documenter l'origine des fonds afin que la banque, le notaire et les conseillers puissent traiter correctement le contrôle anti-blanchiment.

Profil de recherche : d'abord l'utilisation, puis l'adresse

Un bon profil de recherche fait gagner du temps et évite des compromis coûteux. Ne définissez pas seulement le lieu, la taille et le prix, mais aussi l'adéquation au quotidien : accessibilité, stationnement, internet, habitabilité en hiver, bruit, voisinage, charges de copropriété et besoin de rénovation.

Pour usage propre : vérifier les commerces, les soins médicaux, le chauffage, l'ombrage, l'humidité et les besoins d'entretien.
Pour les appartements en ville : vérifier l'ascenseur, les réserves, les procès-verbaux, le bruit, le règlement de copropriété et les restrictions de location.
Pour les fincas et maisons en zone rurale : vérifier particulièrement le droit de construire, les surfaces légales, l'eau, le puits, l'électricité, l'accès, les eaux usées et l'autorisation de la piscine.
Pour un projet de location : calculer séparément la légalité, la demande, les coûts courants et le traitement fiscal.

Budget : le prix d'achat n'est pas le coût total

Poste de coût	Ce à quoi les acheteurs doivent prêter attention
Bien immobilier d'occasion	En règle générale, l'ITP s'applique aux Baléares. Le taux général est progressif et varie de 8 % à 13 % pour les biens immobiliers.
Neuf du promoteur	En général, la TVA s'applique ; pour les logements, elle est généralement de 10 %. De plus, il faut prévoir l'AJD.
Notaire et registre foncier	Les frais dépendent, entre autres, du prix d'achat, de l'étendue de l'acte et des inscriptions.
Conseil et expertise technique	Convenir par écrit des honoraires de l'avocat, du conseiller fiscal, de la gestoría et de l'expert avant la mission.
Frais courants	Prévoir l'IBI, la taxe d'enlèvement des ordures, la Comunidad, l'assurance, l'entretien, le jardin, la piscine, les fournisseurs d'énergie et, pour les non-résidents, l'IRNR.

Pour l'ITPAJD, le prix d'achat n'est pas le seul facteur déterminant. La valeur de référence cadastrale peut être pertinente pour l'assiette fiscale si elle est supérieure à la valeur déclarée. C'est pourquoi la valeur de référence fiscale doit être vérifiée avant la signature du contrat.

Visite et documents

Une visite doit être traitée comme un audit rapide. Vérifiez les surfaces réelles, la répartition des pièces, les terrasses, les piscines et les dépendances par rapport au registre foncier, au cadastre et aux plans. Soyez attentif à l'humidité, aux fissures, au toit, aux fenêtres, à la climatisation, à l'électricité, à la pression d'eau, aux eaux usées et aux installations techniques.

Document	Objet de la vérification
Nota Simple	Propriétaire, droits, hypothèques, charges et description de l'objet enregistré.
Escritura	Titre de propriété, historique d'acquisition et conventions particulières.
Données cadastrales et valeur de référence	Identification, vérification des surfaces et classification fiscale.
Justificatif IBI	Données de la taxe foncière communale, référence cadastrale et paiements en cours.
Cédula de habitabilidad	Habitabilité ; centrale à Majorque pour la vente et la location.
Certificat énergétique	Document obligatoire pour la vente et la location.
Certificat de copropriété	Pour les appartements et les résidences : état des dettes, procès-verbaux, règlement, charges spéciales.
Documents de construction et permis	Légalité de la maison, des extensions, de la piscine, des transformations et des changements d'usage.

Due diligence, contrats et notaire

La due diligence doit clarifier si vous acquérez exactement ce que vous pensez acheter : sur les plans juridique, constructif, fiscal et économique. Les hypothèques, l'usufruit, les servitudes, les saisies, les droits de préemption ou les restrictions doivent être résolus ou sécurisés contractuellement avant ou au plus tard lors du rendez-vous chez le notaire.

Pas de paiement sans identité du vendeur, Nota Simple à jour et description claire de l'objet.
Inclure des conditions de due diligence si des documents manquent encore.
Convenir d'une condition de financement si l'achat dépend d'une approbation bancaire.
Régler l'inventaire, les meubles, les appareils techniques et les œuvres d'art séparément et sans ambiguïté.
Définir précisément la date, le notaire, la mainlevée des charges, les paiements d'impôts et l'état de la remise des clés.

Le notaire vérifie l'identité, la représentation, la capacité à passer l'acte, le contenu essentiel du contrat et les informations actuelles du registre. Ensuite, les impôts doivent être traités dans les délais et l'inscription définitive au Registro de la Propiedad doit être suivie.

Remise des clés et gestion après l'achat

La remise des clés doit être documentée : relevés des compteurs, clés, télécommandes, codes d'alarme, contrats d'entretien, inventaire et état. Quiconque ne vit pas à Majorque toute l'année doit organiser professionnellement la gestion, l'entretien et les obligations fiscales.

Mettre en place un calendrier fiscal pour l'IBI, la taxe d'enlèvement des ordures, l'IRNR, la location et les taxes locales.
Vérifier l'assurance pour le bâtiment, le mobilier, la responsabilité civile, la vacance et la location.
Planifier l'entretien de la climatisation, de la déshumidification, du toit, de la piscine, du jardin, de l'alarme et de l'installation d'eau.
Tenir un dossier de documents avec l'Escritura, la Nota Simple, l'IBI, la Cédula, le certificat énergétique, les assurances, les procès-verbaux, les factures et les déclarations fiscales.