Costi accessori all'acquisto di un immobile a Maiorca

Quando si acquista un immobile a Maiorca, il budget non è composto solo dal prezzo di acquisto. Si aggiungono costi accessori una tantum: tasse, notaio, registro immobiliare, verifica legale e, in caso di finanziamento, ulteriori costi bancari e ipotecari. Come orientamento generale, gli acquirenti di immobili esistenti dovrebbero preventivare di solito circa il 10-15% in più; per le nuove costruzioni spesso circa il 12-14%, a seconda del prezzo di acquisto, dell'aliquota AJD, del finanziamento e dell'onere della consulenza.

Immobile esistente o nuova costruzione: la differenza principale

La voce di costo maggiore dipende dal fatto che si acquisti un immobile usato o una nuova costruzione da un promotore.

Tipo di acquisto	Imposta principale	Blocco di costo tipico per l'acquirente
Immobile esistente	ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales	Progressiva sul valore immobiliare rilevante, generalmente dall'8% al 13% alle Baleari
Nuova costruzione da promotore	IVA più AJD	Di solito 10% IVA più AJD balearica, generalmente 1,5%

Per un immobile esistente, l'ITP balearica è di solito la voce di costo accessorio di gran lunga maggiore. La scala attuale è generalmente dall'8% al 13%: fino a 400.000 euro 8%, da 400.000,01 a 600.000 euro 9%, da 600.000,01 a 1.000.000 euro 10%, da 1.000.000,01 a 2.000.000 euro 12% e oltre 13%. Per una prima casa e per determinate categorie di acquirenti possono essere applicate aliquote ridotte o agevolazioni; queste sono soggette a condizioni rigorose e devono essere verificate fiscalmente caso per caso.

Per una stima rapida per gli immobili esistenti, utilizzare la pagina ITP e imposta di registro con calcolatore. Non sostituisce una consulenza fiscale, ma aiuta a inquadrare realisticamente la maggiore voce di costo accessorio già in fase iniziale.

Notaio e registro immobiliare

Nella pratica, l'atto notarile di acquisto è il passaggio centrale per documentare legalmente il trasferimento di proprietà e successivamente registrarlo nel registro immobiliare. I costi notarili sono determinati da tariffe statali e dipendono, tra l'altro, dal prezzo di acquisto, dall'estensione dell'atto e dal numero di copie.

Dopo la stipula notarile, il cambio di proprietà viene registrato nel Registro de la Propiedad. Anche i costi del registro immobiliare seguono una tariffa ufficiale e dipendono dal valore e dal tipo di registrazione. Per l'acquirente, la registrazione è particolarmente importante perché garantisce la posizione di proprietario nei confronti di terzi.

Verifica legale

Un avvocato non è obbligatorio per legge in ogni caso di acquisto immobiliare, ma per gli acquirenti internazionali a Maiorca è praticamente molto consigliabile. La verifica comprende tipicamente titoli di proprietà, oneri, permessi di costruzione, stato di utilizzo, dati catastali e del registro immobiliare, debiti condominiali, rischi fiscali, contratto di acquisto, contratto di arras e procure.

Gli onorari dell'avvocato sono liberamente concordabili. Sono comuni compensi fissi o modelli percentuali, spesso più IVA spagnola. È importante un incarico scritto con una chiara descrizione delle prestazioni.

Costi bancari e di finanziamento

In caso di acquisto con ipoteca spagnola, i costi di acquisto e i costi ipotecari devono essere chiaramente separati. I costi di acquisto, in particolare ITP o IVA/AJD dell'acquisto, i costi notarili e di registro dell'atto di acquisto, nonché la consulenza legale, sono generalmente a carico dell'acquirente.

Per l'ipoteca, dalla normativa spagnola sui crediti immobiliari: la valutazione dell'immobile, la Tasación, è generalmente a carico del mutuatario. La banca si fa invece carico della Gestoría, dei costi notarili dell'atto ipotecario, della registrazione dell'ipoteca nel registro immobiliare e delle relative imposte ipotecarie secondo la normativa vigente. Può essere prevista una commissione di chiusura, se concordata nell'offerta di credito.

Altri costi una tantum

A seconda del profilo dell'acquirente, possono aggiungersi altre spese: richiesta del NIE, traduzioni certificate, interprete, procure, perizie tecniche, verifica architettonica, misurazione, verifica del certificato energetico o servizi di Gestoría per la gestione fiscale e catastale.

Regola pratica di budget

Per un immobile esistente a Maiorca, l'ITP è il punto di partenza della pianificazione del budget. A questo si aggiungono notaio, registro immobiliare, avvocato ed eventualmente costi di finanziamento e bancari. Per le nuove costruzioni, l'IVA sostituisce l'ITP; si aggiunge inoltre l'AJD. Chi finanzia dovrebbe considerare la Tasación, eventuali commissioni di chiusura e le condizioni di finanziamento correnti separatamente dai puri costi accessori di acquisto.