Comproprietà, matrimonio, unione civile e strutture familiari

Perché la struttura della proprietà dovrebbe essere decisa prima dell'appuntamento notarile

Nell'acquisto di un immobile a Maiorca non è importante solo chi paga il prezzo di acquisto. È decisivo chi appare come proprietario nell'atto notarile e successivamente nel registro fondiario, con quale quota e in quale contesto familiare o patrimoniale. Questa struttura influisce sul finanziamento, sui costi correnti, su una futura separazione, donazione, vendita e successione.

Secondo il diritto spagnolo, la comproprietà sorge quando un diritto o una cosa appartiene indivisa a più persone. Nel caso di immobili, ciò significa solitamente proprietà per quote: ogni comproprietario detiene una quota ideale dell'intero immobile, ad esempio 50/50, 70/30 o 99/1.

Quote di comproprietà: non automaticamente in base al pagamento

Chi fornisce l'80% del capitale proprio, ma fa registrare entrambi gli acquirenti ciascuno al 50%, crea giuridicamente una struttura 50/50. Questo può essere voluto, ma dovrebbe essere compreso dal punto di vista fiscale e civilistico. Successive ristrutturazioni, rimborsi straordinari o costi correnti di solito non modificano automaticamente la quota catastale.

Coniugi e regime patrimoniale

Per i coniugi, non sempre è sufficiente guardare solo al registro fondiario. È necessario verificare anche quale regime patrimoniale è applicabile. Nel Código Civil spagnolo comune, senza contratto matrimoniale vige in linea di principio la sociedad de gananciales; a Maiorca, in caso di applicabilità del diritto civile balearico, può essere rilevante la separación de bienes. Per le coppie internazionali è importante il Regolamento UE 2016/1103, poiché coordina le questioni patrimoniali transfrontaliere tra coniugi.

Coppie non sposate e unioni civili registrate

Gli acquirenti non sposati dovrebbero preparare un accordo di comproprietà aggiuntivo. In esso possono essere regolamentati l'uso, i costi, l'affitto, le ristrutturazioni, la vendita, l'uscita di un partner, la valutazione dell'immobile e le scadenze. Per le unioni civili registrate può essere rilevante il Regolamento UE 2016/1104.

Figli e patrimonio familiare

I figli possono svolgere un ruolo nelle strutture familiari, ad esempio quando i genitori desiderano trasferire il patrimonio in anticipo. Nel caso di figli minorenni è necessaria particolare cautela: per l'alienazione o l'onere di immobili di un minore può essere necessaria un'autorizzazione giudiziale. Ciò può rallentare notevolmente future vendite, ipoteche o ristrutturazioni.

Separazione futura: il vero stress test

Secondo il Código Civil, nessun comproprietario è obbligato a rimanere permanentemente nella comunione. Ogni comproprietario può in linea di principio chiedere lo scioglimento della comunione. In caso di separazione ci sono diverse strade: acquisto della quota, vendita congiunta, assegnazione nell'ambito di un divorzio o procedimenti giudiziali. Proprietà, uso e responsabilità per il mutuo dovrebbero essere considerati separatamente.

Trasferimento, donazione e vendita all'interno della famiglia

Una successiva modifica della struttura proprietaria è possibile, ma raramente neutrale. La vendita di una quota, la donazione al coniuge o ai figli, lo scioglimento di una comunione di comproprietari o il conferimento in una società possono avere conseguenze notarili, catastali e fiscali.

Strutturazione pratica

L'atto di acquisto dovrebbe riportare con precisione nome, NIE, nazionalità, residenza, stato civile, regime patrimoniale, quote di acquisto ed eventualmente contratto matrimoniale o scelta della legge applicabile. Inoltre, in caso di comproprietà, si raccomanda un accordo su uso, costi, affitto, investimenti, diritti di prelazione, metodo di valutazione e scenario di uscita.