Costo totale di una proprietà a Maiorca

Il prezzo di acquisto è solo il numero più visibile. Chi acquista una proprietà di pregio a Maiorca dovrebbe includere fin dall'inizio nel calcolo complessivo le imposte sull'acquisto, la verifica professionale, il finanziamento, la gestione e la manutenzione a lungo termine.

La regola pratica più importante

Per le proprietà usate a Maiorca, i costi accessori di acquisto una tantum per gli acquirenti internazionali sono spesso intorno al 10-14% del prezzo di acquisto. Per le nuove costruzioni o i primi trasferimenti dal promotore, l'onere è solitamente simile o superiore a causa del 10% di IVA più AJD. A questi si aggiungono i costi correnti di proprietà, che per appartamenti, fincas e ville di pregio dipendono molto più dalle condizioni dell'immobile, dalla posizione e dal livello di servizio che dal puro prezzo al metro quadro.

Per una pianificazione del budget affidabile, gli acquirenti dovrebbero distinguere tre livelli: il prezzo di acquisto, i costi accessori di acquisto una tantum e i costi annuali di mantenimento, incluse le riserve.

1. Prezzo di acquisto e base imponibile fiscale

Il prezzo di acquisto negoziato costituisce la base economica della transazione. Dal punto di vista fiscale, è però determinante quale valore deve essere utilizzato per la rispettiva imposta. Per le proprietà usate, per l'imposta sulle successioni e donazioni (ITP) è generalmente rilevante il valore più alto, quindi nella pratica in particolare il prezzo di acquisto dichiarato o il valore di riferimento catastale, qualora esista per l'immobile.

Prima della firma di un contratto Arras o di opzione, è quindi opportuno verificare se il valore di riferimento catastale è plausibile, se il prezzo di acquisto è completamente indicato nell'atto notarile e se gli arredi fissi, i mobili, le opere d'arte, i veicoli o altri beni mobili devono essere valutati separatamente. Per le proprietà di lusso, una ripartizione imprecisa può portare successivamente a richieste di chiarimento fiscali.

2. Costi accessori di acquisto per proprietà usate

Per l'acquisto di una proprietà usata nelle Isole Baleari si applica l'Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali (ITP). Per le proprietà di pregio è determinante la scala progressiva generale:

Fascia di valore	Aliquota ITP
fino a 400.000 €	8 %
da 400.000,01 € a 600.000 €	9 %
da 600.000,01 € a 1.000.000 €	10 %
da 1.000.000,01 € a 2.000.000 €	12 %
oltre 2.000.000 €	13 %

Esempi: Con un prezzo di acquisto di 1,5 milioni di €, l'ITP ammonta a 150.000 €. Con 3 milioni di € sono 340.000 €. Con 5 milioni di € sono 600.000 €. A questi si aggiungono notaio, registro immobiliare, avvocato ed eventuali costi di finanziamento.

Le regole ITP agevolate per prime case, giovani acquirenti o determinate situazioni familiari di solito non sono rilevanti per gli acquirenti internazionali di residenze per vacanze o seconde case di pregio. Esse si applicano solo entro i limiti e le condizioni di legge.

3. Nuova costruzione: IVA e AJD invece di ITP

Per una proprietà nuova, venduta come prima consegna dal promotore, di solito non si applica l'ITP. Invece, l'acquirente paga il 10% di IVA sul prezzo di acquisto. Inoltre, nelle Isole Baleari si applica l'imposta di bollo AJD.

Per gli atti notarili, l'aliquota AJD generale nelle Isole Baleari è dell'1,5%. Per determinate transazioni di alto prezzo o professionali possono essere rilevanti aliquote speciali. Negli acquisti di nuove costruzioni, gli acquirenti dovrebbero inoltre verificare se gli acconti sono adeguatamente garantiti, se sono disponibili i documenti di prima occupazione/abitabilità e quali costi vengono calcolati separatamente per allacciamenti, dotazioni speciali, arredamento o upgrade tecnici.

4. Notaio, registro immobiliare e verifica legale

I costi notarili in Spagna sono regolati da tariffe statali (aranceles). Per gli acquisti di pregio, di solito non rappresentano la voce più importante, ma dovrebbero essere calcolati in diverse migliaia di euro, a seconda del prezzo di acquisto, della complessità dell'atto, delle procure e delle copie.

Anche l'iscrizione nel Registro de la Propiedad viene calcolata secondo tariffe regolamentate. L'acquirente sostiene solitamente i costi per l'iscrizione della sua proprietà. Questa iscrizione è essenziale perché garantisce l'acquisto nei confronti di terzi e rende trasparenti oneri, ipoteche o diritti sull'immobile.

Un avvocato indipendente è praticamente indispensabile per gli acquirenti internazionali. Sul mercato sono comuni onorari fissi o modelli percentuali più IVA. Per ville, fincas, posizioni costiere, ristrutturazioni o uso turistico, la verifica dovrebbe includere almeno titolo di proprietà, oneri, permessi di costruzione, legalità delle aggiunte, certificato energetico, abitabilità, tributi comunali, debiti della comunità e, se del caso, questioni relative alla costa, al territorio o alla protezione dei monumenti.

5. Finanziamento e ipoteca

Gli acquirenti internazionali finanziano spesso le proprietà a Maiorca con un mix di capitale proprio, garanzie estere e ipoteca spagnola. Le banche spagnole finanziano i non residenti spesso in modo più conservativo rispetto ai residenti; il rapporto loan-to-value esatto dipende dal reddito, dalla struttura patrimoniale, dal tipo di immobile e dalla politica bancaria.

Dalla riforma spagnola delle ipoteche, per le nuove ipoteche il mutuatario sostiene in particolare i costi di perizia dell'immobile e i costi delle proprie copie, mentre la banca si fa carico della maggior parte dei costi di costituzione dell'ipoteca come notaio, registro, gestoría e AJD dell'ipoteca. Da distinguere sono sempre i costi dell'atto di acquisto vero e proprio e le imposte sull'acquisto, che rimangono a carico dell'acquirente.

6. Imposte e tasse correnti

Dopo l'acquisto, annualmente si applicano imposte comunali e statali. L'imposta sulla proprietà IBI viene riscossa dal rispettivo comune e si basa sul valore catastale. Inoltre, possono essere rilevanti tasse sui rifiuti, contributi per l'accesso o altri tributi locali speciali.

I non residenti devono di solito dichiarare annualmente l'IRNR per le proprietà spagnole utilizzate per uso proprio o sfitte. Per le proprietà di pregio, si dovrebbe inoltre verificare l'imposta spagnola sul patrimonio. Per patrimoni più grandi, potrebbe essere necessario verificare anche l'imposta spagnola di solidarietà sui grandi patrimoni.

7. Gestione, Comunidad e costi di esercizio

Per appartamenti, attici e ville in complessi, si applicano le quote della Comunidad. Esse coprono, a seconda del complesso, ascensore, piscina, giardino, sicurezza, amministrazione, illuminazione, assicurazione delle parti comuni, pulizia e manutenzione. In complessi premium con concierge, spa, garage sotterraneo o ampie aree esterne, queste quote possono essere considerevoli.

Per le ville indipendenti, i costi si spostano nella responsabilità privata: cura del giardino, servizio piscina, allarme, sistema di telecamere, pulizia, disinfestazione, pozzo o cisterna, decalcificazione, impianti di climatizzazione e riscaldamento, irrigazione, internet, elettricità, acqua e occasionalmente personale. Per i proprietari che non sono presenti tutto l'anno, si aggiungono la custodia delle chiavi, la gestione della posta, il coordinamento dei fornitori, i controlli per danni e la gestione dell'assenza.

8. Manutenzione e riserve

La voce di costo più importante a lungo termine è spesso non l'imposta annuale, ma la manutenzione. Aria di mare, sole, umidità, posizioni in pendenza e impianti tecnici intensivi sollecitano facciate, tetti, finestre, pietra naturale, tecnologia della piscina, condizionatori e sistemi elettrici più di quanto molti acquirenti si aspettino.

Per gli immobili di pregio, una riserva annuale per manutenzione e rinnovo di circa lo 0,5% - 1,5% del valore dell'edificio è un quadro di pianificazione ragionevole. Per ville più vecchie, impianti tecnici complessi, posizioni con vista mare o grandi terreni, può essere appropriata una riserva più alta.

Struttura pratica del budget

• Prezzo di acquisto: prezzo negoziato, piano di pagamento, arras, arredamento ed eventuali costi dell'agente dell'acquirente.
• Imposte sull'acquisto: ITP per l'usato o IVA più AJD per il nuovo.
• Costi di transazione: notaio, registro immobiliare, avvocato, gestoría, traduzioni, procure, NIE e costi bancari.
• Finanziamento: perizia, spese bancarie, interessi, ammortamento, assicurazioni e riserva per cambio valuta.
• Costi correnti: IBI, rifiuti, IRNR o tassazione dell'affitto, Comunidad, assicurazione, utenze e gestione.
• Riserve: manutenzione programmata, contributi straordinari, rinnovi tecnici e ammodernamento.

Punto speciale: Acquisto da un venditore non residente

Se il venditore non è fiscalmente residente in Spagna, l'acquirente deve di norma trattenere il 3% del prezzo di acquisto e versarlo all'autorità fiscale spagnola tramite il Modello 211. Economicamente è un pagamento per conto del venditore, ma organizzativamente è un obbligo dell'acquirente. Questo punto dovrebbe essere chiaramente rappresentato nell'atto e nel flusso di pagamento.

Conclusione: Per una proprietà a Maiorca, il prezzo di acquisto è solo il punto di partenza. La vera qualità decisionale deriva dalla combinazione di pianificazione fiscale, due diligence approfondita, costi di gestione realistici e riserve sufficienti.