Ruolo di avvocato, notaio, consulente fiscale e agente immobiliare

Nell'acquisto di un immobile a Maiorca collaborano solitamente diversi consulenti. Per gli acquirenti internazionali di immobili di pregio è fondamentale separare chiaramente i ruoli: l'agente immobiliare apre il mercato e coordina la transazione, l'avvocato tutela i vostri interessi di acquirenti, il consulente fiscale pianifica la struttura fiscale e il notaio certifica l'acquisto in modo neutrale.

I quattro ruoli in sintesi

Consulente	Compito principale	Importante per l'acquirente
Avvocato	Rappresentanza legale dell'acquirente, due diligence, revisione del contratto, negoziazione	Incaricato in modo indipendente e vincolato ai vostri interessi.
Notaio	Rogito neutrale dell'atto pubblico di compravendita	Non sostituisce una verifica completa dell'acquirente prima della prenotazione o dell'arras.
Consulente fiscale	Struttura fiscale, imposte successive, obblighi per non residenti	Coinvolgere tempestivamente per budget più elevati.
Agente immobiliare	Ricerca di immobili, visite, processo di offerta	Chiarire chi rappresenta e chi paga la provvigione.

Avvocato: il vostro rappresentante di interessi

L'avvocato dell'acquirente non si limita a esaminare il contratto di compravendita. Il suo mandato dovrebbe coprire la proprietà e gli oneri nel registro fondiario, i dati catastali e di superficie, la legalità edilizia e di utilizzo, i documenti di abitabilità ed energetici, i debiti condominiali, i rapporti di locazione o utilizzo, l'affitto turistico, le ipoteche, le imposte aperte, nonché le procure e i poteri del venditore.

Notaio: neutrale, importante, ma non il vostro avvocato dell'acquirente

Il notaio spagnolo è un pubblico ufficiale. Identifica le parti, verifica la capacità e il potere di rappresentanza, redige l'atto pubblico di compravendita e garantisce la certificazione giuridicamente valida. Questa funzione è essenziale, ma neutrale. Il notaio non negozia le vostre condizioni economiche e non effettua una due diligence completa dell'acquirente per il vostro profilo di rischio.

Consulente fiscale: coinvolgere tempestivamente

Un consulente fiscale dovrebbe essere coinvolto prima del contratto di arras se non siete residenti in Spagna, desiderate acquistare tramite una società, sono coinvolti più familiari, è previsto un finanziamento o un affitto, o se sono rilevanti questioni patrimoniali, successorie e di trasferimento della residenza. Da chiarire sono la struttura di acquisizione, l'imposta per non residenti, l'affitto, l'imposta sul patrimonio, la successiva vendita, l'imposta sulle successioni e donazioni, le convenzioni contro la doppia imposizione e la provenienza dei fondi.

Agente immobiliare: conoscenza del mercato e coordinamento

Un buon agente immobiliare conosce le micro-zone, le offerte Off-Market, la realtà dei prezzi e le procedure locali. Il suo ruolo non sostituisce tuttavia una verifica legale o fiscale. I dati sull'immobile, le superfici, le autorizzazioni, la possibilità di affitto o il potenziale di ristrutturazione non dovrebbero essere accettati senza verifica. Nelle Baleari esiste un registro ufficiale per gli agenti immobiliari, che può rappresentare un utile segnale di qualità.

Rappresentanza dell'acquirente e conflitti di interesse

Negli acquisti internazionali è fondamentale la chiarezza scritta. Un agente immobiliare dell'acquirente o un property finder dovrebbe dichiarare il profilo di ricerca, l'area, l'esclusività, il compenso, la durata, la riservatezza, la gestione delle provvigioni del venditore e i possibili conflitti di interesse. Anche gli avvocati non dovrebbero avere conflitti tra gli interessi dell'acquirente e quelli del venditore.

AML e provenienza dei fondi

La Spagna obbliga, tra gli altri, agenti immobiliari, notai, conservatori dei registri, avvocati e consulenti fiscali, a determinate condizioni, alla prevenzione del riciclaggio di denaro. Gli acquirenti dovrebbero preparare un fascicolo AML: documento d'identità, NIE/NIF, prove di residenza e domicilio fiscale, referenze bancarie, provenienza dei fondi, contratti di vendita, documenti di dividendi o bonus, documenti successori, prestiti, organigramma societario e documenti del titolare effettivo.

Coordinamento pratico

Una procedura efficiente inizia prima dell'offerta. L'agente immobiliare raccoglie i documenti dell'immobile, l'avvocato verifica i dati minimi e il consulente fiscale conferma la struttura di acquisizione. Prima della prenotazione o dell'arras non dovrebbero rimanere aperte questioni legali sostanziali. Successivamente seguono due diligence, verifica fiscale e AML, appuntamento notarile, iscrizione nel registro fondiario e consegna.

Regola mnemonica

Il notaio rende l'acquisto giuridicamente certificabile. Il vostro avvocato lo rende giuridicamente gestibile per voi. Il consulente fiscale lo rende strutturalmente e a lungo termine pianificabile. L'agente immobiliare lo rende praticamente possibile. I buoni acquirenti coordinano tutti e quattro i ruoli, ma non li mescolano.