Una visita a Maiorca non dovrebbe mai essere solo un giro attraverso stanze belle. Proprio sull'isola, la posizione, l'orientamento, l'accesso, l'umidità, lo stato di costruzione e i documenti legali spesso determinano se un immobile darà gioia a lungo termine o diventerà costoso. Preparate quindi la visita come un esame tecnico e pratico.

Prima della visita: controllare documenti e posizione

Richiedete all'agente immobiliare prima dell'appuntamento i dati di base più importanti: indirizzo esatto, numero di riferimento catastale, superfici abitative e del terreno, anno di costruzione, certificato energetico, Cédula de habitabilidad, Nota Simple del registro immobiliare e un elenco delle ristrutturazioni note. Per case di campagna, fincas, posizioni costiere e immobili più vecchi, dovrebbero essere disponibili anche permessi di costruzione e utilizzo, planimetrie, documenti per ampliamenti, piscina, garage, casa per gli ospiti o terrazze.

Controllare il catasto: I confini del terreno, le superfici costruite, l'utilizzo e la posizione corrispondono all'esposizione, ai piani e alla realtà?
Controllare il registro immobiliare: Chi è il proprietario, quali oneri, ipoteche, diritti di passaggio, diritti di usufrutto o altri diritti sono registrati?
Controllare la Cédula: L'abitabilità è documentata ed è disponibile una Cédula valida o un documento equivalente?
Controllare il certificato energetico: Il certificato energetico è registrato, aggiornato e la valutazione corrisponde allo stato di finestre, isolamento, riscaldamento, aria condizionata e acqua calda?
Controllare l'urbanistica: L'immobile si trova in suelo urbano, rústico o in una zona speciale di protezione o costiera?
Controllare i rischi idrici e costieri: In caso di torrenti, pendii, avvallamenti, vicinanza alla costa o vista mare, le linee di inondazione, costa e protezione devono essere verificate separatamente.

Valutare realisticamente posizione e vicinato

Non visitate solo la casa, ma anche l'ambiente circostante. Una strada tranquilla nell'esposizione può apparire completamente diversa in estate, nel fine settimana o con un cambiamento di direzione del vento. Pianificate idealmente due appuntamenti: uno di giorno e uno di sera o nel fine settimana.

Quanto sono realmente distanti supermercato, farmacia, medico, scuola, porto, spiaggia o Palma?
Com'è l'accesso in caso di pioggia, buio e traffico in senso opposto?
Ci sono cantieri, terreni liberi o aree che potrebbero essere edificati in futuro?
Quanto sono vicini ristoranti, hotel, affitti per vacanze, impianti sportivi, strade principali o aziende agricole?
Il vicinato sembra abitato tutto l'anno o fortemente stagionale?

Testare privacy, visuali e vita quotidiana

La privacy è spesso un fattore di valore decisivo a Maiorca. Verificate quindi consapevolmente chi può vedere dall'esterno terrazza, piscina, camera da letto e zona giorno. Fate attenzione anche a case vicine più alte, strade di accesso, sentieri, terrazze di hotel o nuove costruzioni pianificate.

La piscina è visibile dai vicini o dalla strada?
Ci sono assi visivi diretti nelle camere da letto o nei bagni?
Muri, siepi e vegetazione proteggono realmente o solo in estate?
Chi utilizza sentieri, accessi o aree comuni adiacenti?
Esistono diritti di passaggio o accessi condivisi?

Struttura edilizia: guardare attentamente invece di abbellire

Negli immobili mediterranei, vernice fresca, home staging e nuovi mobili possono nascondere problemi strutturali. Prendetevi tempo per cantina, tetto, locali tecnici, facciate, attacchi delle terrazze e muri esterni. Per case più vecchie, fincas e case di città ristrutturate, un architetto indipendente o un esperto edile dovrebbe controllare prima dell'acquisto.

Ci sono crepe su facciate, pareti interne, soffitti, architravi o terrazze?
Le crepe sono sottili e superficiali o sono diagonali, larghe o ricorrenti?
Tetto, terrazza sul tetto, impermeabilizzazioni e grondaie sembrano curati?
Ci sono cedimenti, pavimenti irregolari o porte e finestre che bloccano?
Ampliamenti, pergolati, garage, piscine o case per gli ospiti sono stati autorizzati?
La realtà costruita corrisponde a catasto, registro immobiliare, piani ed esposizione?

Umidità: il punto di controllo più frequente a Maiorca

L'umidità è un classico a Maiorca, specialmente in appartamenti al piano terra, case di paese, fincas, case senza adeguata barriera orizzontale, posizioni costiere e immobili per vacanze poco ventilati. Cercate non solo muffa evidente, ma anche odore, efflorescenze saline, bolle nell'intonaco, vernice scrostata e zone basse appena tinteggiate.

C'è odore di muffa, specialmente in armadi, cantine, bagni o stanze chiuse?
Ci sono angoli scuri dietro mobili, tende o testiere?
I battiscopa sono ondulati o le pareti nella parte inferiore sono state ridipinte?
Pareti esterne, attacchi delle terrazze o terrazze sul tetto mostrano tracce d'acqua?
Come si ventila e riscalda in inverno?
Ci sono state in passato perdite, problemi al tetto o inondazioni?

Controllare impianti, energia e costi correnti

La dotazione tecnica determina comfort e costi successivi. Non chiedete solo se aria condizionata, riscaldamento e acqua calda funzionano, ma quanti anni hanno, quando sono stati sottoposti a manutenzione e se sono adatti per un uso tutto l'anno.

Quale riscaldamento c'è: pompa di calore, termosifoni elettrici, riscaldamento a pavimento, gas, gasolio, camino o nessun riscaldamento fisso?
Quanti anni hanno condizionatori, boiler, tubature, quadro elettrico e impianto elettrico?
C'è sufficiente potenza elettrica per aria condizionata, pompa della piscina, cucina, wallbox o pompa di calore?
La casa è allacciata all'acqua pubblica e alla rete fognaria?
Per le fincas: ci sono pozzo, cisterna, fornitura d'acqua, fossa settica o impianto solare, e sono legalmente documentati?
Quanto sono stati alti i costi di elettricità, acqua, IBI, tassa sui rifiuti, spese condominiali, manutenzione piscina e giardino negli ultimi dodici mesi?

Accesso, parcheggio e raggiungibilità

Un bell'immobile perde valore nella vita quotidiana se accesso e parcheggio sono complicati. Questo vale specialmente per posizioni collinari, centri storici stretti, fincas con lunghi percorsi e case in località costiere popolari.

La strada è pubblica o privata?
Esiste un diritto di passaggio registrato se si attraversano proprietà altrui?
L'accesso è abbastanza largo per furgoni, artigiani, vigili del fuoco e ambulanze?
Ci sono problemi in caso di forte pioggia, strade dilavate o rampe ripide?
Quanti posti auto reali ci sono, non solo teorici nell'esposizione?
Il parcheggio è ancora praticabile in estate o durante eventi?

Non sottovalutare le fonti di rumore

Il rumore a Maiorca è fortemente dipendente dalla stagione. Rotte aeree, strade principali, motorini, traffico di consegna, vicinato, cani, ristoranti, hotel, beach club, agricoltura e impianti della piscina possono essere percepiti diversamente a seconda dell'ora del giorno. Rimanete in silenzio per alcuni minuti durante la visita su terrazza, balcone e nelle camere da letto.

Si sentono aerei, traffico stradale, moto o traffico di consegna?
Ci sono ristoranti, bar, hotel, impianti sportivi o affitti per vacanze nelle vicinanze?
Le camere da letto sono rivolte verso la strada, aree comuni o terrazze vicine?
Finestre e porte sono sufficientemente insonorizzate?
Dove si trovano pompa della piscina, pompa di calore, condizionatori e impianti dei vicini?

Sole, orientamento e microclima

L'orientamento è più di un dettaglio dell'esposizione. Le posizioni a sud e ovest portano luce e sole invernale, ma possono diventare calde in piena estate. Le posizioni a nord rimangono più fresche, ma nelle case più vecchie sono più soggette all'umidità. In pendii, valli e vicino alla costa, vento, ombra e umidità dell'aria giocano un ruolo importante.

Quali stanze ricevono il sole del mattino, di mezzogiorno e della sera?
La terrazza è utilizzabile in estate o necessita di ombreggiamento aggiuntivo?
C'è abbastanza sole in inverno nella zona giorno?
Edifici vicini, montagne, alberi o costruzioni pianificate ombreggiano il terreno?
Quanto sono riparati dal vento piscina, terrazza e zona pranzo?
L'immobile è piacevole per un uso tutto l'anno o ottimizzato solo per l'estate?

Domande all'agente immobiliare e al venditore

Preparate le vostre domande per iscritto e fate confermare le risposte importanti via e-mail dopo la visita. Questo crea chiarezza e aiuta il vostro avvocato, architetto o tecnico ispettore nella successiva due diligence.

Documenti e aspetti legali

È disponibile una Nota Simple aggiornata?
Proprietario, superficie del terreno e oneri corrispondono alle indicazioni nell'esposizione?
Ci sono ipoteche, diritti di pegno, usufrutto, contratti di affitto, diritti di passaggio o diritti d'uso di terzi?
Esiste una Cédula de habitabilidad valida o un documento equivalente?
Il certificato energetico è registrato e aggiornato?
Tutti gli edifici, ampliamenti, piscine, terrazze, garage e annessi sono autorizzati?

Stato e ristrutturazioni

Quando sono stati rinnovati tetto, finestre, impianto elettrico, tubature idrauliche, riscaldamento, aria condizionata e impianto della piscina?
Ci sono fatture, garanzie o protocolli di manutenzione?
Ci sono stati umidità, muffa, perdite, cedimenti o sinistri assicurativi?
Quali lavori sono necessari a breve termine?
Quali lavori sono stati eseguiti senza architetto, licenza o collaudo finale?

Costi e utilizzo

Quanto ammontano IBI, tassa sui rifiuti, spese condominiali e assicurazioni?
Quanto sono stati alti i costi di elettricità e acqua in estate e in inverno?
Ci sono restrizioni da parte del condominio, del comune, del diritto costiero, della tutela dei monumenti o della classificazione rurale?
L'affitto per vacanze è consentito, escluso o non rilevante documentato?
Quali mobili, elettrodomestici e arredi fissi sono inclusi nel prezzo di acquisto?

Dopo la visita: non decidere subito

Create subito dopo l'appuntamento un breve elenco di difetti e domande. Distinguete tra questioni estetiche, rischi tecnici, questioni legali e argomenti di prezzo. Se l'immobile è ancora interessante, prima di una prenotazione o caparra vincolante, dovrebbe essere effettuato un controllo indipendente da parte di un avvocato e, se necessario, di un architetto.

Una buona visita a Maiorca non termina con una sensazione istintiva, ma con chiarezza: la posizione è adatta alla vita quotidiana, l'immobile è legale e tecnicamente comprensibile, l'umidità e i costi successivi sono gestibili, e non ci sono punti aperti che potrebbero diventare costosi in seguito?

Preparare correttamente la visita di un immobile a Maiorca