Ristrutturazione di immobili storici e rurali a Maiorca

La ristrutturazione di una vecchia finca, di una casa di paese o di una casa storica di città a Maiorca è raramente un semplice progetto di ristrutturazione interna. Di solito si tratta prima di tutto di sostanza, umidità, tetto, sicurezza giuridica e della questione di quali parti dell'edificio possano essere modificate.

Prima dell'acquisto: verificare la sostanza tecnica e giuridica

Da verificare sono registro fondiario, catasto, superfici effettive, precedenti permessi di costruzione, stato di utilizzo, pianificazione comunale, classificazione come suelo urbano o suelo rústico, aree protette, vincolo catalografico, status BIC o tutela ambientale di un monumento. Il controllo tecnico dovrebbe includere analisi dell'umidità, ispezione del tetto, muri portanti e solai, crepe, travi in legno, fondamenta, impianti, soluzione per le acque reflue, fonte d'acqua, accesso e modellazione del terreno.

La vecchia sostanza edilizia richiede soluzioni diverse

Molte case tradizionali sono costituite da muratura in pietra naturale, pietra di Marès, malta di calce, travi in legno, tegole in ceramica e sistemi di intonaco storici. Questi componenti devono poter assorbire e rilasciare l'umidità. Intonaci di cemento impermeabili, fughe dure, vernici plastiche o impermeabilizzazioni interne senza un concetto di fisica edilizia possono intrappolare l'umidità e causare in seguito sali, sfaldamenti, odori o danni strutturali.

Per la sostanza storica, malte a base di calce, intonaci traspiranti, riparazioni compatibili in pietra naturale, percorsi impiantistici reversibili e costruzioni ben ventilate sono di solito la base migliore. I materiali moderni non sono esclusi, ma devono essere compatibili con la sostanza antica e un eventuale grado di protezione.

Umidità, tetto e struttura

L'umidità è causata da risalita capillare, pioggia battente, tetti che perdono, drenaggio assente, acqua di pendio, scarsa ventilazione, cisterne difettose o nuove lastre di pavimento impermeabili. Prima di intonacare o isolare, è necessario indagare la causa. Il tetto è quasi sempre un primo grande blocco di costi: travi in legno, appoggi, inflessioni, copertura in tegole, raccordi e tracce di umidità devono essere esaminati prima dell'acquisto.

Tutela dei monumenti, vincolo catalografico e BIC

Gli immobili possono essere protetti come Bien de Interés Cultural, come bienes catalogados, parte di un complesso storico o tramite un catalogo comunale. Gli interventi possono richiedere un'autorizzazione preventiva della Comisión Insular del Patrimonio Histórico, oltre al permesso di costruire comunale. A seconda del grado di protezione, ciò riguarda non solo le facciate, ma anche gli interni, le scale, le volte, i tetti, i cortili, i pozzi, i mulini o gli elementi etnologici.

Permessi ed energia

A seconda del comune e dell'entità del progetto, sono possibili licencia urbanística, comunicación previa o declaración responsable. In caso di interventi strutturali, risanamento del tetto, cambio di destinazione d'uso, ampliamento, piscina, modifica della facciata o elementi vincolati, è regolarmente necessario un progetto tecnico. Il Código Técnico de la Edificación si applica in linea di principio anche agli interventi su edifici esistenti, ma per gli edifici vincolati consente una flessibilità motivata, se i requisiti rigorosi fossero incompatibili con il valore di tutela.

Costi e pianificazione dei tempi

Tipo di progetto	Orientamento	Nota
Due Diligence tecnica	ca. 1.500-6.000 EUR	A seconda delle dimensioni, dello stato di protezione e dell'estensione della perizia
Risanamento mirato	ca. 600-1.200 EUR/m²	Senza riorganizzazione completa
Ristrutturazione completa	ca. 1.500-2.800 EUR/m²	Tetto, impianti, bagni, pavimenti e umidità
Finca storica con struttura, tetto e impianti	ca. 2.500-4.000+ EUR/m²	In caso di accesso difficile, vincoli di tutela o allestimento di alta qualità, anche superiore
Riserva	15-30 %	Con sostanza antica è più un obbligo che un lusso

I permessi per progetti urbani semplici possono richiedere diversi mesi; per Patrimonio, suelo rústico, aree protette o questioni di legalizzazione, non sono insoliti dodici mesi o più. I tempi di costruzione per ristrutturazioni complete di finche sono spesso compresi tra dodici e ventiquattro mesi.

• Verificare lo stato di protezione e l'iscrizione nel catalogo presso il comune e il Consell.
• Valutare la legalità urbanistica di ogni singolo corpo di fabbrica.
• Far verificare tecnicamente tetto, umidità, struttura portante e impianti prima dell'acquisto.
• Coordinare il concetto di materiali su calce, pietra naturale, legno, ceramica e traspirabilità.
• Nel contratto di acquisto, regolare le condizioni per licenza, legalizzazione o perizie negative.