Tassazione dei redditi da locazione a Maiorca

Chi affitta un immobile a Maiorca deve tassare i redditi in Spagna. Determinante è innanzitutto se il proprietario è fiscalmente residente in Spagna. Successivamente, dipende se l'immobile viene affittato in modo permanente per uso abitativo, stagionale, turistico o solo temporaneamente. Questa panoramica non sostituisce una consulenza fiscale, ma aiuta a inquadrare correttamente i principali termini fiscali spagnoli.

Residente o non residente

Una persona fisica è generalmente considerata fiscalmente residente in Spagna se soggiorna in Spagna per più di 183 giorni nell'anno solare o se il centro dei suoi interessi economici si trova in Spagna. I residenti dichiarano i redditi da locazione nell'imposta sul reddito delle persone fisiche spagnola IRPF tramite il Modello 100. I non residenti dichiarano i redditi derivanti da immobili spagnoli tramite IRNR, di solito con il Modello 210.

Residenti: redditi da locazione nell'IRPF

Per i residenti fiscali spagnoli, i redditi da locazione di un immobile privato rientrano generalmente nei redditi da capitale immobiliare, a condizione che la locazione non sia classificata come attività economica. I residenti tassano di norma l'importo netto: entrate meno costi deducibili come costi di finanziamento, spese di riparazione e manutenzione, IBI, tasse comunali, spese condominiali, assicurazioni, spese di amministrazione e ammortamenti.

Per le locazioni destinate all'uso abitativo permanente dell'inquilino, possono essere possibili riduzioni sul reddito netto positivo. Questa riduzione non è prevista per l'affitto turistico.

Non residenti: IRNR e Modello 210

I non residenti devono tassare in Spagna i redditi da locazione derivanti da un immobile a Maiorca, poiché la Spagna ha il diritto di tassare i redditi provenienti da immobili situati in Spagna. I residenti nell'UE, nonché in Islanda, Norvegia e Liechtenstein, secondo le informazioni pubblicate dall'AEAT, sono generalmente soggetti a un'aliquota fiscale del 19% e possono dedurre i costi direttamente correlati, se provati. I residenti in paesi terzi sono generalmente soggetti al 24% sulle entrate lorde senza deduzione dei costi; a causa degli sviluppi giuridici, ciò dovrebbe essere verificato individualmente.

Il Modello 210 per i redditi da locazione va generalmente presentato trimestralmente. Per i redditi da locazione ottenuti a partire dal 2024, in determinate condizioni può essere rilevante anche un riepilogo annuale.

Uso proprio, sfitto e locazione parziale

Una casa vacanze spagnola non è fiscalmente neutrale solo perché non viene affittata. Per gli immobili urbani utilizzati per uso proprio o sfitti, i non residenti devono dichiarare un reddito immobiliare imputato nell'IRNR. Anche i residenti devono generalmente includere un corrispondente reddito immobiliare nell'IRPF per le seconde case. In caso di locazione parziale, i giorni affittati vengono trattati con le entrate effettive e i giorni rimanenti proporzionalmente con il reddito imputato.

Deduzione dei costi

• Interessi ipotecari e costi di finanziamento per l'acquisto o il miglioramento.
• Riparazioni e interventi di manutenzione.
• IBI, tasse sui rifiuti o comunali, purché non si tratti di sanzioni.
• Spese condominiali, assicurazioni, amministrazione e consulenza.
• Ammortamenti sull'edificio e sulle attrezzature locate secondo le regole spagnole.

Non sono deducibili i costi relativi all'uso privato. Migliorie o ampliamenti vanno trattati diversamente dalle semplici riparazioni.

Affitto turistico, IVA e imposta di soggiorno

A Maiorca si applica l'IVA, non l'IGIC. Nell'affitto turistico occorre distinguere tra la semplice fornitura di alloggio e servizi simili a quelli alberghieri. Se viene fornito solo l'alloggio, senza servizi alberghieri tipici, la locazione è generalmente esente da IVA secondo le informazioni dell'AEAT. Se invece vengono forniti servizi tipici alberghieri, come pulizie regolari durante il soggiorno, cambio biancheria regolare, reception o custodia bagagli, può essere rilevante l'IVA al 10%.

L'affitto turistico può inoltre comportare obblighi aggiuntivi riguardanti la classificazione IAE, le comunicazioni alle piattaforme, l'autorizzazione turistica e, nelle Isole Baleari, l'Imposta sui soggiorni turistici.

IBI e consulenza

L'IBI è un'imposta comunale sugli immobili e viene applicata indipendentemente dal fatto che l'immobile sia affittato, utilizzato per uso proprio o sfitto. L'avviso di pagamento dell'IBI è inoltre rilevante perché da esso si ricava il valore catastale, che può essere importante per i redditi imputati.

Soprattutto per i proprietari residenti in Germania, Austria, Svizzera, Regno Unito o Stati Uniti, la dichiarazione spagnola non dovrebbe essere considerata isolatamente. È consigliabile una consulenza che esamini congiuntamente IRPF o IRNR, Modello 210, IBI, eventuali questioni relative all'IVA, le imposte turistiche baleari e gli obblighi nello Stato di residenza.