FAQ Immobiliare a Maiorca

L'acquisto di un immobile a Maiorca è ben strutturato per gli acquirenti internazionali, ma è intensivo dal punto di vista documentale e fiscale. Fondamentali sono un controllo accurato prima dell'impegno contrattuale, la corretta classificazione fiscale dell'acquisto e la definizione se l'immobile debba essere utilizzato privatamente, affittato a lungo termine o offerto per uso turistico.

Gli stranieri possono acquistare immobili a Maiorca?

Sì. Gli stranieri possono acquistare immobili in Spagna e quindi anche a Maiorca. L'acquisto non sostituisce tuttavia una procedura di residenza o visto. Chi desidera vivere stabilmente in Spagna deve verificare separatamente la residenza e la residenza fiscale.

Come si svolge il processo di acquisto?

Selezione dell'immobile e trattativa sul prezzo.
Contratto di prenotazione o Arras, possibilmente con condizioni chiare.
Due diligence da parte di consulenti indipendenti: registro, catasto, permessi di costruzione, usabilità, Comunidad, tasse e oneri.
Organizzare NIE, finanziamento, modalità di pagamento e prova della provenienza dei fondi.
Appuntamento dal notaio con Escritura, pagamento del prezzo di acquisto e consegna dell'immobile.
Dichiarare le tasse, monitorare l'iscrizione nel registro immobiliare e riattivare i contratti di fornitura.

Quanto ammontano i costi accessori di acquisto?

Come valore indicativo di pianificazione, gli acquirenti dovrebbero considerare circa dal 10 al 14% in più rispetto al prezzo di acquisto, a seconda del tipo di immobile e del finanziamento. Per nuove costruzioni, immobili di lusso, finanziamenti o strutture complesse, la cifra può essere maggiore.

Voce di costo	Applicazione tipica	Nota
ITP	Immobili usati	Alle Baleari generalmente progressivo dall'8% al 13%.
IVA	Prima vendita dal costruttore	Per immobili residenziali generalmente 10%.
AJD	Atti notarili, specialmente nuove costruzioni	Alle Baleari generalmente 1,5%, verificare i casi particolari.
Notaio e registro immobiliare	Tutti gli acquisti	Dipende dal prezzo di acquisto, dall'atto e dall'estensione del registro.
Avvocato, Gestoría, traduzione	Consigliato per acquirenti internazionali	Concordare per iscritto onorario e ambito della prestazione.

Ho bisogno di un NIE?

Sì, praticamente sempre. Il Número de Identidad de Extranjero è necessario per il notaio, le dichiarazioni fiscali, il registro immobiliare, la banca, i fornitori di servizi e molti atti amministrativi.

Ho bisogno di un conto bancario spagnolo?

Legalmente, non ogni acquisto è obbligatoriamente legato a un conto bancario spagnolo. In pratica, è comunque molto utile: per il pagamento del prezzo di acquisto, gli addebiti diretti, l'IBI, la Comunidad, le assicurazioni e i pagamenti fiscali correnti.

Cosa controlla un avvocato?

Proprietario, procure e poteri di rappresentanza.
Nota Simple, ipoteche, pignoramenti, servitù e oneri.
Dati catastali, dati del registro immobiliare e discrepanze relative a superficie o edifici.
Permessi di costruzione, Cédula, certificato energetico e situazione urbanistica.
Comunidad: arretrati, contributi straordinari, statuto e limitazioni d'uso.
Classificazione fiscale: ITP o IVA/AJD, valore di riferimento e costi accessori.

Cos'è una Nota Simple?

La Nota Simple è un estratto informativo del Registro de la Propiedad. Mostra l'immobile registrato, il proprietario iscritto e i diritti e oneri attualmente registrati, come ipoteche, usufrutto, servitù o limitazioni.

Posso affittare l'immobile?

L'affitto residenziale a lungo termine è generalmente possibile, ma è soggetto alla legge sulle locazioni, agli obblighi fiscali e alle regole della comunità di proprietari. L'affitto turistico è molto più strettamente regolamentato e richiede una verifica approfondita di zonizzazione, tipo di immobile, Cédula, registrazione e Comunidad.

Quali costi correnti sono previsti?

IBI e tasse comunali.
Comunidad, riserve e contributi straordinari.
Assicurazione, fornitori di servizi, piscina, giardino e manutenzione.
IRNR per non residenti, anche in caso di uso proprio o sfitto.
In caso di patrimonio elevato, possibile imposta sul patrimonio.

Cosa devo considerare in caso di vendita?

In caso di vendita, sono particolarmente rilevanti la tassazione della plusvalenza, la Plusvalía Municipal, la gestione delle ipoteche e la preparazione di documenti di vendita chiari. Per i venditori non residenti, l'acquirente deve generalmente trattenere il 3% del prezzo di acquisto e versarlo all'autorità fiscale.